Comisiones de agentes inmobiliarios en España: guía completa (2026)
Cuánto cobra un agente inmobiliario en España en 2026. Comisiones de venta (3-5%), alquiler, gestión, exclusiva. Tabla por tipo de operación, quién paga, cómo negociar y marco legal.
"¿Cuánto cobra una inmobiliaria?" es probablemente la pregunta que más se busca sobre el sector. Y la respuesta es menos clara de lo que debería: en España no hay una tarifa regulada, cada agencia fija sus propios honorarios y las prácticas varían por zona, tipo de operación y modelo de negocio.
Esta guía explica cómo funcionan realmente las comisiones inmobiliarias en España en 2026: cuánto se cobra según el tipo de operación, quién paga, cómo se estructura la comisión dentro de una agencia, qué dice la ley y cómo negociar.
Resumen rápido: comisiones por tipo de operación
| Tipo de operación | Comisión habitual | Quién paga | IVA incluido |
|---|---|---|---|
| Venta (agencia clásica) | 3-5% del precio de venta | Vendedor | No (+21% IVA) |
| Venta (agencia premium/lujo) | 5-10% | Vendedor | No (+21% IVA) |
| Venta (buyer's agent) | 2-3% o tarifa fija | Comprador | No (+21% IVA) |
| Alquiler (intermediación) | 1 mes de renta | Propietario (*) | No (+21% IVA) |
| Alquiler (gestión continuada) | 8-12% de la renta mensual | Propietario | No (+21% IVA) |
| Obra nueva (comercialización) | 2-4% del precio de venta | Promotora | No (+21% IVA) |
| Tarifa fija | 3.000-6.000 EUR | Vendedor | No (+21% IVA) |
(*) Desde la reforma de la LAU de 2019, los honorarios de intermediación en alquiler de vivienda habitual los paga el propietario, no el inquilino, cuando la agencia actúa por encargo del propietario.
Comisiones de venta: el estándar del mercado
El rango del 3-5%
La comisión más habitual en España para la intermediación en compraventa es del 3-5% sobre el precio de venta final (sin IVA). El porcentaje depende de varios factores:
| Factor | Comisión más baja (3%) | Comisión más alta (5%+) |
|---|---|---|
| Precio del inmueble | Alto (+500K EUR) | Medio-bajo (<200K EUR) |
| Zona | Grandes ciudades (competencia) | Zonas rurales o con poca competencia |
| Tipo de encargo | Sin exclusiva | Con exclusiva |
| Servicios incluidos | Básico (publicación + visitas) | Completo (home staging, fotografía, marketing) |
| Dificultad | Inmueble fácil de vender | Inmueble complejo (herencia, copropiedad, estado) |
Ejemplo numérico
| Precio de venta | Comisión 3% | Comisión 4% | Comisión 5% |
|---|---|---|---|
| 150.000 EUR | 4.500 EUR | 6.000 EUR | 7.500 EUR |
| 250.000 EUR | 7.500 EUR | 10.000 EUR | 12.500 EUR |
| 400.000 EUR | 12.000 EUR | 16.000 EUR | 20.000 EUR |
| 600.000 EUR | 18.000 EUR | 24.000 EUR | 30.000 EUR |
A estas cantidades hay que sumarles el 21% de IVA. Una comisión del 4% sobre 250.000 EUR es 10.000 EUR + 2.100 EUR de IVA = 12.100 EUR total.
La comisión se paga al firmar la escritura
El momento habitual del pago es la firma de la escritura pública de compraventa ante notario. El vendedor autoriza al notario a retener la comisión del precio de venta y transferirla a la agencia. En la práctica:
- El comprador paga el precio total al vendedor.
- De ese precio, el notario retiene la comisión de la agencia (o el vendedor la transfiere por separado).
- La agencia emite factura con IVA al vendedor.
Algunas agencias cobran una parte al firmar las arras (10-20% de la comisión como señal) y el resto al escriturar.
Comisiones de alquiler
Intermediación (buscar inquilino)
La comisión habitual por encontrar un inquilino es de 1 mensualidad de renta (equivalente a un mes de alquiler). En algunos mercados con alta demanda (Madrid centro, Barcelona), puede ser inferior.
Cambio legal importante (LAU 2019): cuando la agencia intermedia por encargo del propietario (que es el caso habitual), los honorarios los paga el propietario, no el inquilino. Esto es ley para vivienda habitual. Para alquiler de temporada o local comercial, la práctica puede variar.
| Situación | Quién paga la comisión |
|---|---|
| Agencia contratada por el propietario (vivienda habitual) | Propietario |
| Agencia contratada por el inquilino | Inquilino |
| Alquiler de temporada | Negociable (normalmente propietario) |
| Local comercial | Negociable (normalmente propietario o 50/50) |
Gestión continuada de alquileres
Si la agencia gestiona el alquiler de forma continuada (cobro de rentas, incidencias, relación con inquilino, renovaciones), cobra una comisión mensual:
| Servicio | Comisión habitual | Qué incluye |
|---|---|---|
| Gestión básica | 8-10% de la renta mensual | Cobro de rentas, control de impagos, comunicación con inquilino |
| Gestión completa | 10-12% de la renta mensual | + Incidencias, proveedores, renovaciones, fiscalidad básica |
| Gestión premium | 12-15% de la renta mensual | + Home staging, fotografía, marketing, búsqueda inquilino |
Ejemplo: un piso alquilado por 1.000 EUR/mes con gestión completa al 10% genera 100 EUR/mes de ingresos recurrentes para la agencia. Con 50 pisos gestionados, son 5.000 EUR/mes recurrentes. Este modelo es cada vez más popular porque genera flujo de caja estable frente a las comisiones de venta (puntuales e impredecibles).
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Comisiones de obra nueva (comercialización)
Las promotoras inmobiliarias suelen externalizar la comercialización de sus promociones a agencias o equipos comerciales. La comisión habitual es:
| Modelo | Comisión | Detalle |
|---|---|---|
| Porcentaje sobre ventas | 2-4% | La más común. Se paga por vivienda vendida |
| Fee fijo por vivienda | 3.000-8.000 EUR | Tarifa fija independiente del precio |
| Mixto | Fee fijo + variable | Base mensual + bonus por venta |
La comisión en obra nueva es inferior al mercado de segunda mano porque el valor de cada operación es mayor y la promotora aporta el producto, el marketing principal y, a menudo, la sala de ventas.
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Modelos de comisión alternativos
Tarifa fija
Algunas agencias (especialmente las online o de bajo coste) cobran una tarifa fija en lugar de un porcentaje:
| Agencia tipo | Tarifa fija | Servicios incluidos |
|---|---|---|
| Low-cost online | 1.500-3.000 EUR | Publicación en portales, fotos básicas, gestión de visitas |
| Servicio intermedio | 3.000-5.000 EUR | + Negociación, acompañamiento a escritura |
| Servicio completo a fijo | 5.000-7.000 EUR | Equivalente al servicio de una agencia clásica |
Ventaja para el vendedor: coste predecible y ahorro en inmuebles de precio alto. Vender un piso de 500.000 EUR con tarifa fija de 5.000 EUR ahorra 10.000-20.000 EUR respecto al 3-5%.
Ventaja para la agencia: menor ingreso por operación, pero atrae propietarios sensibles al precio que de otra forma no contratarían agencia.
Inconveniente: la agencia cobra lo mismo independientemente de si el piso tarda 2 semanas o 6 meses en venderse. Esto puede reducir la motivación.
Comisión escalonada
Algunas agencias aplican una comisión escalonada para alinear incentivos:
- 3% si se vende al precio de salida o inferior.
- 4% si se vende por encima del precio de salida.
- 5% si se vende en menos de 60 días.
Este modelo incentiva a la agencia a conseguir el mejor precio posible y a vender rápido.
Sin exclusiva con comisión reducida vs exclusiva con comisión estándar
| Modelo | Comisión típica | Servicios | Inversión del agente |
|---|---|---|---|
| Sin exclusiva | 3% | Básico (publicación, visitas) | Baja (el agente comparte el inmueble con otros) |
| Exclusiva simple | 4-5% | Completo (marketing, fotos, home staging, negociación) | Alta (el agente invierte porque tiene la exclusiva) |
| Exclusiva compartida (MLS) | 4-5% (repartida 50/50 entre agencias) | Completo + red de colaboradores | Alta (colaboración entre agencias) |
La exclusiva justifica la comisión más alta porque el agente invierte en el inmueble sabiendo que sólo él lo va a vender. Sin exclusiva, el agente hace lo mínimo porque puede perder la operación en cualquier momento.
Cómo se reparte la comisión dentro de una agencia
Agente por cuenta de la agencia
| Modelo | Reparto típico | Cuándo se usa |
|---|---|---|
| Salario fijo + variable | Fijo (1.200-1.800 EUR brutos) + 10-20% de la comisión | Agentes junior o en formación |
| 100% variable | 40-60% de la comisión para el agente | Agentes senior, autónomos colaboradores |
| Modelo franquicia | 50-80% para el agente, 20-50% para la oficina | RE/MAX, Keller Williams |
Ejemplo con modelo 50/50: un agente cierra una venta de 250.000 EUR con comisión del 4% (10.000 EUR + IVA). La agencia factura 10.000 EUR. El agente recibe 5.000 EUR (bruto). De ahí, el agente paga su IRPF o cotización si es autónomo colaborador.
Operaciones compartidas entre agencias
Cuando dos agencias colaboran (una aporta el inmueble, otra el comprador), la comisión se reparte:
| Modelo | Reparto | Detalle |
|---|---|---|
| MLS (Multiple Listing Service) | 50/50 | Cada agencia recibe la mitad de la comisión total |
| Colaboración ad hoc | Negociable (40/60, 50/50, 30/70) | Depende de quien aporta más valor |
La colaboración entre agencias está creciendo en España. Las redes MLS (como MLS España, AMEPI, AEPI) permiten compartir inmuebles y repartir comisiones de forma estructurada. Para el propietario, esto significa más visibilidad. Para las agencias, más operaciones cerradas.
Marco legal: qué dice la ley sobre las comisiones
No hay regulación de precios
En España, las comisiones inmobiliarias son libres. No hay porcentaje mínimo ni máximo fijado por ley. Cada agencia fija sus honorarios libremente, y el propietario acepta o negocia.
Cuándo se firma un contrato de mandato o encargo de venta
La comisión debe pactarse por escrito en el contrato de mandato (o encargo de venta) entre el propietario y la agencia. Este contrato debe incluir:
- Porcentaje o importe de la comisión.
- Momento del pago (normalmente al escriturar).
- Duración del mandato.
- Si es en exclusiva o no.
- Servicios incluidos.
- Condiciones de cancelación.
Sin contrato firmado, la comisión es difícil de reclamar. Algunos agentes trabajan "de palabra" y luego tienen problemas para cobrar. El mandato firmado es imprescindible.
La comisión en caso de desistimiento
Si el propietario retira el inmueble de la venta o vende por su cuenta durante un mandato en exclusiva, la agencia puede reclamar la comisión (o una indemnización) según lo pactado en el contrato. Sin exclusiva, el propietario puede vender por su cuenta sin pagar comisión.
IVA en las comisiones
Las comisiones inmobiliarias están sujetas a IVA del 21%. La agencia emite factura con IVA al cliente (propietario, promotora, inquilino según el caso). El IVA es un coste adicional para el cliente.
| Concepto | Base | IVA (21%) | Total |
|---|---|---|---|
| Comisión 4% sobre venta de 250K | 10.000 EUR | 2.100 EUR | 12.100 EUR |
| Intermediación alquiler (1 mes, renta 1.000 EUR) | 1.000 EUR | 210 EUR | 1.210 EUR |
| Gestión mensual (10% de renta 1.000 EUR) | 100 EUR | 21 EUR | 121 EUR |
Comparativa con Europa
| País | Comisión venta típica | Quién paga | Regulación |
|---|---|---|---|
| España | 3-5% | Vendedor | Libre (CCAA regulan registro) |
| Francia | 4-8% | Vendedor (incluido en el precio) | Regulada (Ley Hoguet, tarjeta profesional) |
| Alemania | 3-7% (repartido) | Comprador + vendedor (50/50 desde 2020) | Regulada |
| Reino Unido | 1-3% | Vendedor | Regulada (estate agent registration) |
| Portugal | 3-5% | Vendedor | Libre |
| Italia | 3-6% (repartido) | Comprador + vendedor | Regulada (registro obligatorio) |
| Países Bajos | 1-2% | Vendedor | Regulada (NVM) |
España se sitúa en la media europea en cuanto a porcentaje. La diferencia principal: la mayoría de países europeos tienen regulación profesional obligatoria (formación, registro, seguro). España (salvo Cataluña, Valencia y Baleares) sigue sin regulación nacional.
Cómo negociar la comisión (para propietarios)
Cuándo tienes poder de negociación
- Inmueble de alto valor (>500K EUR): la comisión en euros es alta. Es razonable negociar del 5% al 3-3,5%.
- Inmueble fácil de vender: buena ubicación, buen estado, precio de mercado. La agencia sabe que lo venderá rápido.
- Ofreces exclusiva: a cambio de exclusiva, pide servicios adicionales (fotografía profesional, home staging, plan de marketing) a la misma comisión.
- Tienes varias agencias interesadas: la competencia entre agencias puede bajar la comisión.
Cuándo NO deberías negociar a la baja
- Inmueble difícil (herencia, copropiedad, mal estado): necesitarás más trabajo del agente. Recortar la comisión reduce su motivación.
- Quieres exclusiva con servicios premium: fotos profesionales, tour virtual, home staging cuestan dinero. Si la comisión es baja, el agente no invertirá.
- El agente tiene buen track record en tu zona: un agente que vende rápido y al mejor precio vale su comisión. El ahorro de un 1% en comisión puede costarte un 5% en precio de venta por peor negociación.
Lo que NO deberías hacer
- Firmar con la agencia que cobra menos sin evaluar servicios. La agencia más barata suele ser la que menos invierte.
- Negociar la comisión a la baja y luego esperar servicios premium.
- Firmar con múltiples agencias sin exclusiva y esperar que alguna invierta en el inmueble.
Cuánto gana un agente inmobiliario en España
Ingresos por perfil
| Perfil | Operaciones/año | Comisión media | Ingreso bruto anual |
|---|---|---|---|
| Agente junior (primer año) | 3-6 | 4.000-6.000 EUR | 12.000-36.000 EUR |
| Agente medio (2-5 años) | 8-15 | 5.000-8.000 EUR | 40.000-120.000 EUR |
| Agente senior (5+ años) | 15-25 | 6.000-12.000 EUR | 90.000-300.000 EUR |
| Agente top (mercado premium) | 10-15 | 15.000-40.000 EUR | 150.000-600.000 EUR |
Ingresos brutos antes de impuestos, gastos y costes de la agencia. Si trabaja como autónomo, deducir IRPF (19-45%) + SS (~300 EUR/mes). Si trabaja por cuenta de una agencia con reparto 50/50, dividir entre dos.
Realidad vs expectativas
La distribución de ingresos en el sector inmobiliario es extremadamente desigual. El 20% superior de los agentes genera el 80% de las comisiones. La mayoría de agentes que empiezan no sobreviven el segundo año.
Factores que determinan los ingresos:
- Zona: Madrid centro, Barcelona Eixample o Costa del Sol tienen precios medios más altos = comisiones mayores.
- Especialización: lujo, inversión y obra nueva generan comisiones mayores por operación.
- Captación: el agente que capta bien tiene inmuebles. El que tiene inmuebles tiene operaciones.
- Seguimiento: la mayoría de ventas se pierden por falta de seguimiento, no por falta de leads. Un buen CRM es imprescindible.
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Tendencias 2026 en comisiones
1. Presión a la baja por modelos low-cost
Las agencias online de tarifa fija (modelo Housfy, Propertista) presionan las comisiones a la baja en el segmento de precio medio. Los propietarios sensibles al precio eligen pagar 3.000-5.000 EUR fijos en lugar del 3-5%.
2. La gestión de alquileres como ingresos recurrentes
Más agencias están incorporando la gestión de alquileres (8-12% mensual) como fuente de ingresos recurrentes que complementa las comisiones de venta (puntuales). Con 50 pisos gestionados a 100 EUR/mes, tienes 5.000 EUR/mes garantizados.
3. Buyer's agent gana terreno
El modelo de agente del comprador (quien cobra al comprador, no al vendedor) está creciendo en España, especialmente para compradores extranjeros e inversores. La comisión típica es del 2-3% o tarifa fija.
4. Comisión compartida y MLS
Las redes de colaboración entre agencias (MLS) están creciendo. Compartir la comisión 50/50 entre agencia captadora y agencia del comprador incentiva la colaboración y acelera las ventas.
5. Transparencia de comisiones
Los propietarios buscan activamente "cuánto cobra una inmobiliaria" antes de contratar. Las agencias que publican sus comisiones en la web generan más confianza que las que dicen "consultar".
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cobra una inmobiliaria por vender un piso?
La comisión habitual en España es del 3-5% del precio de venta, más IVA (21%). Para un piso de 250.000 EUR, la comisión sería de 7.500-12.500 EUR + IVA. El porcentaje exacto depende de la zona, el tipo de encargo (exclusiva o no) y los servicios incluidos.
¿Quién paga la comisión, el comprador o el vendedor?
En venta: normalmente el vendedor. Es quien contrata a la agencia y quien paga la comisión al escriturar. En alquiler de vivienda habitual: el propietario (ley LAU 2019). Hay excepciones (buyer's agent, locales comerciales, etc.).
¿Es negociable la comisión?
Sí, siempre. Las comisiones son libres en España. Puedes negociar el porcentaje, los servicios incluidos, la estructura (fija vs variable) y las condiciones. Pero una comisión baja suele implicar menos inversión del agente en tu inmueble.
¿Qué es una exclusiva y por qué la comisión es más alta?
La exclusiva significa que solo una agencia gestiona la venta de tu inmueble durante un periodo pactado (normalmente 3-6 meses). A cambio, la agencia invierte más (fotos profesionales, marketing, home staging) porque tiene la seguridad de que cobrará la comisión. Sin exclusiva, el agente comparte el inmueble con otros y hace lo mínimo.
¿Puedo vender mi piso sin agencia para ahorrar la comisión?
Sí, pero ten en cuenta: necesitarás gestionar la publicación en portales, las visitas, la negociación, la documentación legal y la escritura. Para propietarios con experiencia y tiempo, es viable. Para la mayoría, la agencia aporta conocimiento del mercado, captación de compradores y gestión de la operación que justifica la comisión. La estadística: los inmuebles gestionados por agencia se venden de media un 5-10% más caros que los vendidos directamente por particulares (porque el agente negocia mejor).
¿La comisión lleva IVA?
Sí. La comisión inmobiliaria es un servicio profesional sujeto a IVA del 21%. La agencia emite factura con IVA. Para el propietario particular, el IVA no es deducible. Para empresas, sí.
¿Qué pasa si la agencia no vende mi piso?
Si no hay exclusiva, no pasa nada — no pagas comisión. Si hay exclusiva con duración pactada y la agencia no vende, al expirar el mandato puedes cambiar de agencia o vender por tu cuenta. Revisa las cláusulas de penalización en el contrato de mandato.
¿Cuánto cobra una inmobiliaria por gestionar un alquiler?
La intermediación (buscar inquilino) cuesta típicamente 1 mes de renta + IVA. La gestión continuada (cobro de rentas, incidencias, renovaciones) cuesta el 8-12% de la renta mensual + IVA. Un piso de 1.000 EUR/mes con gestión al 10% cuesta 100 EUR/mes + IVA al propietario.
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