Cómo Montar una Inmobiliaria en España: Guía Paso a Paso [2026]
Guía completa para montar una inmobiliaria en España en 2026. Requisitos legales por CCAA, plan de negocio, costes iniciales, software, portales y marketing. Todo lo que necesitas para abrir tu agencia.
Montar una inmobiliaria en España no requiere título universitario, no necesita capital millonario y no tiene barreras de entrada insuperables. Es una de las actividades empresariales con menor inversión inicial y mayor potencial de ingresos si se hace bien. Pero hacerlo bien es la clave — el sector tiene una tasa de mortalidad alta en los primeros dos años porque muchos emprendedores subestiman la parte comercial, la tecnológica y la financiera.
Esta guía cubre todo el proceso: desde los requisitos legales (que varían por comunidad autónoma) hasta la elección de software, portales y estrategia de marketing. No vendemos humo de "hazte rico con inmuebles" — damos los datos reales de costes, plazos y decisiones que hay que tomar.
Paso 1: Requisitos legales para abrir una inmobiliaria
Requisitos nacionales (toda España)
En España no existe una ley nacional que regule la actividad de agente inmobiliario. No hay colegio profesional obligatorio ni titulación oficial requerida a nivel estatal. Cualquier persona puede intermediar en operaciones inmobiliarias legalmente. Esto dicho, hay requisitos generales:
| Requisito | Detalle |
|---|---|
| Alta en Hacienda | Modelo 036/037. Epígrafe IAE 6831 (Agentes de la propiedad inmobiliaria) o 8339 (Otros servicios) |
| Alta en Seguridad Social | Autónomo (RETA) o régimen de sociedad |
| Forma jurídica | Autónomo, SL o SLU (más común: SL por protección patrimonial) |
| Seguro de responsabilidad civil | No obligatorio a nivel nacional, pero si en varias CCAA. Recomendado siempre |
| Protección de datos (RGPD) | Obligatorio. Registro de actividades de tratamiento, política de privacidad, consentimientos |
| Prevención de blanqueo (PBC) | Obligatorio para inmobiliarias desde 2010. Alta en SEPBLAC, manual PBC, formación, identificación de clientes |
Requisitos por comunidad autónoma
Varias comunidades autónomas han legislado requisitos adicionales. Es imprescindible verificar la normativa de tu CCAA antes de empezar:
| CCAA | Registro obligatorio | Seguro RC obligatorio | Formación obligatoria | Fianza/garantía |
|---|---|---|---|---|
| Catalunya | Sí (Registro de Agentes Inmobiliarios) | Sí | Sí (200h o titulación equivalente) | Sí (garantía de 60.000 EUR o seguro de caución) |
| Comunidad Valenciana | Sí (RAICV) | Sí | Sí | Sí |
| Baleares | Sí | Sí | Sí | Sí |
| País Vasco | Sí | Sí | No especifica | No |
| Madrid | No | No (recomendado) | No | No |
| Andalucía | No | No (recomendado) | No | No |
| Resto de CCAA | Generalmente no | Recomendado | No | No |
Catalunya es la más exigente: además del registro, exige formación acreditada (200 horas en un curso homologado o titulación universitaria relacionada) y garantía de 60.000 EUR (que se cubre con un seguro de caución por unos 300-600 EUR/año). Si quieres operar en Catalunya, planifica esto con antelación.
Importante: la tendencia legislativa es hacia mayor regulación. CCAA que hoy no exigen registro pueden exigirlo en el futuro.
Alta como autónomo o crear SL
| Opción | Cuando elegirla | Coste inicial | Coste mensual |
|---|---|---|---|
| Autónomo | Si empiezas solo y quieres probar | 0 EUR (tarifa plana primeros meses) | 80 EUR (tarifa plana) → ~300 EUR (cuota normal) |
| SL (Sociedad Limitada) | Si inviertes capital, tienes socios o quieres protección patrimonial | 3.000 EUR (capital social) + 500-800 EUR (notario, registro) | ~300 EUR (SS administrador) + gestor |
Recomendación: empieza como autónomo si eres solo. Crea una SL cuando factures +60.000 EUR/año o tengas empleados. Muchos agentes empiezan como autónomos y constituyen SL en el segundo o tercer año.
Paso 2: Plan de negocio para una inmobiliaria
No hace falta un documento de 50 páginas. Necesitas tener claros estos puntos:
Define tu modelo de negocio
| Modelo | Descripción | Inversión | Ingresos |
|---|---|---|---|
| Agente independiente | Trabajas solo, captación y venta propia | Baja (500-3.000 EUR) | 100% de la comisión |
| Agencia local | Oficina + 2-5 agentes, zona concreta | Media (10.000-30.000 EUR) | Comisiones - salarios - local |
| Franquicia | Te unes a una red (RE/MAX, Tecnocasa, Keller Williams) | Media-Alta (15.000-50.000 EUR canon) | Comisiones - canon - royalties |
| Inmobiliaria online | Sin oficina física, todo digital | Baja (2.000-5.000 EUR) | Comisiones |
| Gestor de alquileres | Gestión de carteras de alquiler de terceros | Baja (1.000-3.000 EUR) | Comisión mensual por gestión (8-12% de la renta) |
Define tu zona
La especialización geografica es clave. Las inmobiliarias que funcionan son las que dominan una zona concreta: un barrio, un municipio, una comarca. Intentar cubrir toda una ciudad desde el principio es un error de novato.
Criterios para elegir zona:
- Conocimiento local (vives ahi, conoces el barrio, los colegios, los comercios).
- Volumen de operaciones (consultalo en las estadísticas del Colegio de Registradores o en idealista).
- Competencia (cuantas agencias ya operan en esa zona).
- Tipo de operaciones (venta, alquiler, lujo, primera vivienda — la zona determina el perfil).
Define tu cliente
| Perfil | Tipo de operación | Comisión media | Volumen |
|---|---|---|---|
| Propietario que vende | Captación + venta | 3-5% del precio de venta | Variable |
| Comprador | Buyer's agent | 2-3% o tarifa fija | Menos común en España |
| Propietario que alquila | Intermediación + gestión | 1 mes de renta (intermediación) + 8-12%/mes (gestión) | Recurrente |
| Inversor | Búsqueda + análisis + compra | Tarifa fija o % | Operaciones de alto valor |
| Promotora | Comercialización | 2-4% | Alto volumen por promoción |
Paso 3: Costes iniciales reales
Escenario 1: Agente independiente (sin oficina)
| Concepto | Coste |
|---|---|
| Alta de autónomo + gestoria | 200-400 EUR |
| Seguro de responsabilidad civil | 300-600 EUR/año |
| CRM inmobiliario | 25-80 EUR/mes |
| Suscripción a idealista | 150-300 EUR/mes |
| Telefono + linea profesional | 30-50 EUR/mes |
| Web básica (incluida en CRM) | 0 EUR |
| Marketing inicial (tarjetas, material) | 200-500 EUR |
| Prevención de blanqueo (manual + alta) | 200-500 EUR |
| Total inicial | ~1.500-3.000 EUR |
| Coste mensual recurrente | ~350-600 EUR |
Escenario 2: Agencia con oficina (2-3 agentes)
| Concepto | Coste |
|---|---|
| Constitución SL + gestoria | 1.500-2.000 EUR |
| Deposito local (2 meses + fianza) | 2.000-6.000 EUR |
| Acondicionamiento oficina | 3.000-8.000 EUR |
| Seguro RC + local | 500-1.000 EUR/año |
| CRM inmobiliario (3 usuarios) | 80-200 EUR/mes |
| Suscripción idealista + Fotocasa | 300-600 EUR/mes |
| Web profesional (custom o del CRM) | 0-3.000 EUR |
| Prevención de blanqueo | 300-600 EUR |
| Marketing inicial (carteleria, web, material) | 1.000-3.000 EUR |
| Registro CCAA (si aplica) | 300-1.000 EUR |
| Total inicial | ~10.000-25.000 EUR |
| Coste mensual recurrente | ~2.000-4.000 EUR (sin salarios) |
Escenario 3: Franquicia
| Concepto | Coste |
|---|---|
| Canon de entrada | 15.000-50.000 EUR |
| Royalties mensuales | 5-10% de facturación |
| Local (requisitos de la franquicia) | 3.000-10.000 EUR deposito |
| Acondicionamiento según imagen corporativa | 5.000-15.000 EUR |
| Total inicial | ~25.000-75.000 EUR |
¿Franquicia si o no? La franquicia aporta marca reconocida, formación, procesos y soporte. A cambio, pagas canon + royalties + restricciones (zona exclusiva, imagen corporativa, herramientas impuestas). Merece la pena si: no tienes experiencia, valoras el respaldo de una marca y aceptas la estructura. No merece la pena si: tienes experiencia, quieres total libertad y prefieres reinvertir el canon en marketing propio.
Paso 4: Software imprescindible
El stack tecnológico de una inmobiliaria moderna no es opcional. Sin las herramientas adecuadas, pierdes tiempo, pierdes leads y pierdes operaciones.
CRM inmobiliario (obligatorio)
El CRM es el corazon de la agencia: gestiona inmuebles, contactos, leads, publicación en portales, seguimiento comercial y web. Sin CRM, no hay agencia profesional.
| CRM | Precio desde | Mejor para | Nota |
|---|---|---|---|
| Inmovilla | 79 EUR/mes | Agencias donde idealista es el canal principal | 8,2 |
| Witei | 25 EUR/mes | Agencias con mentalidad digital, automatización | 8,0 |
| InmoPC | 45 EUR/mes | Agencias que priorizan la web inmobiliaria | 7,8 |
| Inmogesco | 30 EUR/mes | Agencias pequeñas, personalización | 7,6 |
| HabitatSoft | 40 EUR/mes | Agencias medianas, buena relación funcionalidad/precio | 7,5 |
| Mobilia | Consultar | Agencias que valoran UX y facturación integrada | 7,5 |
Articulo completo: Los 10 Mejores CRM Inmobiliarios en España
Portales inmobiliarios (obligatorio)
| Portal | Prioridad | Coste |
|---|---|---|
| idealista | Obligatorio | Desde 150 EUR/mes |
| Fotocasa | Recomendado (segundo portal) | Desde 100 EUR/mes |
| Habitaclia | Obligatorio en Catalunya | Pack con Fotocasa |
| Pisos.com | Opcional (buen precio) | Desde 50 EUR/mes |
Articulo completo: Los Mejores Portales Inmobiliarios en España
Firma digital (muy recomendado)
Para contratos de alquiler, mandatos de venta, arras y documentación RGPD.
| Herramienta | Precio desde | Mejor para |
|---|---|---|
| Firmafy | 9 EUR/mes | Agente autónomo / agencia pequeña |
| Signaturit | 24 EUR/mes | Agencia con volumen |
Articulo completo: Firma Digital para Inmobiliarias
Herramientas complementarias
| Herramienta | Para que | Opciones |
|---|---|---|
| Valoración | Captación, informes de precio | idealista/data, Casafari |
| Fotografia | Fotos profesionales de inmuebles | Móvil con gran angular o camara DSLR |
| Tour virtual | Recorrido 360 del inmueble | Floorfy (30 EUR/mes), Ricoh Theta (300 EUR) |
| Google Business | Visibilidad local gratuita | Gratis |
| Contabilidad | Facturación y fiscal | Holded, Quipu, gestor |
Paso 5: Prevención de blanqueo de capitales (PBC)
Es obligatorio y no es opcional. Desde 2010, las inmobiliarias son sujetos obligados de la Ley 10/2010 de prevención de blanqueo de capitales. El incumplimiento conlleva sanciones graves (desde 60.000 EUR).
Qué necesitas
| Obligación | Detalle |
|---|---|
| Alta en SEPBLAC | Registro como sujeto obligado en el Servicio de Prevención de Blanqueo |
| Manual de PBC | Documento interno con procedimientos de identificación, análisis de riesgo y reporte |
| Identificación de clientes | DNI/NIE, comprobante de domicilio, origen de fondos para operaciones de riesgo |
| Examen especial | Análisis reforzado para operaciones sospechosas (pagos en efectivo, precios anormales, urgencia injustificada) |
| Formación | Formación anual obligatoria para todo el personal |
| Organo de control | Persona responsable de PBC en la empresa (en agencias pequeñas, el titular) |
| Conservación de documentos | 10 años desde la finalización de la relación de negocios |
Senales de alerta tipicas en inmobiliaria
- Comprador que quiere pagar una parte en efectivo.
- Operaciones a precio significativamente inferior o superior al mercado sin justificación.
- Comprador con urgencia inusual para cerrar sin negociación.
- Operaciones a nombre de terceros (testaferros).
- Compradores que no visitan el inmueble.
- Multiples operaciones en poco tiempo por la misma persona.
Coste de cumplimiento: contratar un servicio externo de PBC cuesta 200-500 EUR/año. Incluye manual, formación y soporte. Hacerlo internamente es posible pero requiere conocimiento. No lo ignores — las inspecciones son reales y las sanciones son severas.
Paso 6: Captación de inmuebles y clientes
Montar la estructura legal y tecnológica es necesario, pero el negocio empieza cuando consigues inmuebles para vender o alquilar. La captación es el 80% del trabajo de un agente inmobiliario.
Fuentes de captación (de mayor a menor coste)
| Fuente | Coste | Velocidad | Calidad |
|---|---|---|---|
| Red de contactos / referidos | 0 EUR | Lenta (al principio) | Muy alta |
| Porteo / buzoneo / zona | Bajo (tiempo + material) | Media | Media |
| Google Business + SEO local | 0 EUR (tiempo) | Lenta (6-12 meses) | Alta |
| Redes sociales | Bajo-Medio | Media | Media |
| Portales (leads de propietarios) | Alto | Rapida | Variable |
| Google Ads / SEM | Alto | Rapida | Alta (si bien segmentada) |
| Colaboración con otros agentes | 0 EUR (compartir comisión) | Variable | Alta |
Los primeros 6 meses: estrategia realista
Meses 1-2: configura la estructura (legal, CRM, portales, web). Empieza la captación presencial en tu zona: porteo, buzoneo, presentación en comercios locales, contactos personales.
Meses 3-4: deberias tener tus primeras captaciones (2-5 inmuebles). Publica en portales, empieza a generar leads. Cierra las primeras visitas.
Meses 5-6: primeras operaciones cerradas (si la zona y el precio son correctos). Reinvierte las primeras comisiones en marketing y visibilidad.
Expectativa realista de ingresos: un agente independiente puede tardar 3-6 meses en cerrar su primera operación. La comisión media en España es del 3-5% sobre el precio de venta. Un piso de 200.000 EUR genera una comisión de 6.000-10.000 EUR. Con 1-2 operaciones al mes, la actividad es viable. Llegar a ese ritmo suele requerir 6-12 meses.
Paso 7: Marketing y visibilidad
Marketing de coste cero (imprescindible)
| Acción | Coste | Impacto |
|---|---|---|
| Google Business Profile optimizado | 0 EUR | Alto (visibilidad local) |
| Resenas de clientes | 0 EUR | Muy alto (confianza) |
| Redes sociales (Instagram, LinkedIn) | 0 EUR (tiempo) | Medio |
| Contenido local (blog, guias de barrio) | 0 EUR (tiempo) | Alto a largo plazo (SEO) |
| Networking local | 0 EUR (tiempo) | Alto |
| Carteles "Se vende" / "Se alquila" | Bajo | Alto (captación directa) |
Marketing de pago (cuando tengas flujo de caja)
| Acción | Coste | Impacto |
|---|---|---|
| Destacados en idealista | 15-50 EUR/anuncio | Directo (más visitas al anuncio) |
| Google Ads (búsqueda local) | 200-500 EUR/mes | Alto si bien segmentado |
| Fotografia profesional | 100-200 EUR/inmueble | Alto (mejora conversión en portales) |
| Tours virtuales | 30-100 EUR/inmueble | Alto (diferenciación) |
| Buzoneo profesional | 200-500 EUR/tirada | Medio |
| Patrocinio local | Variable | Branding a largo plazo |
Prioridad de inversión en marketing (cuando tengas presupuesto):
- Fotos profesionales para todos los inmuebles.
- Destacados en idealista para los inmuebles con mayor comisión.
- Google Ads para captación en tu zona.
- Tours virtuales para inmuebles premium.
Paso 8: Cumplimiento fiscal y VeriFactu
Obligaciones fiscales básicas
| Obligación | Frecuencia | Detalle |
|---|---|---|
| IVA | Trimestral (modelo 303) | 21% sobre comisiones. Deducción del IVA soportado |
| IRPF / IS | Trimestral (mod. 130) o anual (mod. 200 para SL) | Pagos fraccionados sobre beneficios |
| Retenciones | Trimestral (mod. 111) | Si tienes empleados |
| Modelo 347 | Anual | Operaciones con terceros +3.005 EUR |
| Facturación | Por operación | Factura por cada comisión cobrada |
VeriFactu (enero 2027)
A partir de enero de 2027, todas las empresas y autónomos deberan emitir facturas electronicas verificables. Para una inmobiliaria esto implica:
- Necesitaras un software de facturación compatible con VeriFactu.
- Cada factura (comisión de venta, comisión de alquiler, servicios de gestión) debera emitirse en formato electrónico verificable.
- Los programas de contabilidad actuales (Holded, Quipu, Debitoor) estan adaptandose.
Acción: no esperes a enero de 2027. Empieza a usar un software de facturación profesional desde el principio. La transición sera mucho más fácil.
Paso 9: Errores más frecuentes al montar una inmobiliaria
| Error | Consecuencia | Solución |
|---|---|---|
| Sobrevalorar inmuebles para captar | Inmuebles que no se venden, propietarios frustrados | Valorar a precio de mercado desde el principio. Perder una captación es mejor que tener un inmueble sobrevalorado 12 meses |
| No invertir en CRM desde el día 1 | Leads perdidos, gestión caotica | Un CRM básico cuesta 25 EUR/mes. No hay excusa |
| Intentar cubrir toda la ciudad | Ni captación ni conocimiento de zona | Especializa en un barrio/municipio. Domina una zona antes de expandir |
| Ignorar la prevención de blanqueo | Sanciones desde 60.000 EUR | Cumple desde el día 1. Coste: 200-500 EUR/año |
| No pedir exclusiva | Inmueble en 5 agencias, guerra de precios, propietario insatisfecho | Trabaja en exclusiva compartida (MLS) cuando sea posible |
| Depender 100% de idealista | Si idealista sube precios, tu margen baja | Diversifica: web propia, SEO, redes, referidos |
| No formar un equipo a tiempo | Saturación, operaciones perdidas | Incorpora al primer agente cuando tengas 15+ inmuebles captados |
| No medir nada | No sabes que funciona y que no | Mide: leads por fuente, conversión, coste por lead, tiempo de venta |
Checklist: montar tu inmobiliaria paso a paso
Legal y administrativo:
- [ ] Elegir forma jurídica (autónomo o SL)
- [ ] Alta en Hacienda (IAE 6831 o 8339)
- [ ] Alta en Seguridad Social (RETA o régimen de sociedad)
- [ ] Verificar requisitos de tu CCAA (registro, seguro, formación)
- [ ] Contratar seguro de responsabilidad civil
- [ ] Alta en SEPBLAC (prevención de blanqueo)
- [ ] Manual de PBC + formación
- [ ] Cumplimiento RGPD (política de privacidad, consentimientos)
Tecnología:
- [ ] Contratar CRM inmobiliario
- [ ] Alta en idealista (suscripción profesional)
- [ ] Alta en segundo portal (Fotocasa, Pisos.com)
- [ ] Configurar pasarela de portales desde el CRM
- [ ] Web inmobiliaria (del CRM o custom)
- [ ] Google Business Profile creado y verificado
- [ ] Herramienta de firma digital
- [ ] Software de facturación
Comercial:
- [ ] Definir zona de actuación
- [ ] Definir modelo de negocio y cliente objetivo
- [ ] Preparar material de captación (presentación, informes de valoración)
- [ ] Iniciar captación presencial en la zona
- [ ] Establecer protocolo de gestión de leads
- [ ] Definir política de comisiones y mandatos
Marketing:
- [ ] Redes sociales configuradas (Instagram, LinkedIn minimo)
- [ ] Plantilla de hoja de visita
- [ ] Protocolo de petición de resenas a clientes
- [ ] Plan de contenido básico (1-2 publicaciones/semana)
Preguntas frecuentes
¿Necesito título o formación para ser agente inmobiliario?
A nivel nacional, no. No existe titulación obligatoria. Pero en Catalunya, Comunidad Valenciana y Baleares se exige formación acreditada (200h en Catalunya). Independientemente de la obligación legal, formarse es imprescindible: cursos de técnicas de venta, captación, legislación inmobiliaria y marketing digital.
¿Cuanto dinero necesito para empezar?
Como agente independiente sin oficina: 1.500-3.000 EUR. Con oficina y 2-3 agentes: 10.000-25.000 EUR. Con franquicia: 25.000-75.000 EUR. El modelo de agente independiente es el de menor riesgo para empezar.
¿Cuanto tarda en ser rentable una inmobiliaria?
Un agente independiente puede cerrar su primera operación en 3-6 meses. Una agencia con oficina puede tardar 6-12 meses en cubrir costes fijos. La rentabilidad estable (ingresos predecibles) suele llegar a los 12-18 meses.
¿Mejor autónomo o SL?
Empieza como autónomo si eres solo y estas probando. Crea una SL cuando factures +60.000 EUR/año (la tributación en Sociedades al 25% es más favorable que tramos altos de IRPF), tengas empleados o quieras protección patrimonial. La mayoria de agentes empiezan como autónomos.
¿Merece la pena una franquicia inmobiliaria?
Depende de tu perfil. Si no tienes experiencia, la franquicia te da formación, procesos y marca. Si tienes experiencia y contactos, montar tu propia agencia te da más libertad y margen. El canon de entrada (15.000-50.000 EUR) y los royalties (5-10%) son significativos.
¿Que CRM inmobiliario deberia elegir?
Depende de tu perfil. Witei (25 EUR/mes) si empiezas y valoras la automatización. Inmovilla (79 EUR/mes) si idealista es tu canal principal. Consulta nuestro ranking completo de CRM para elegir.
¿Es obligatorio el seguro de responsabilidad civil?
Obligatorio en Catalunya, Comunidad Valenciana y Baleares. Recomendado en el resto. Cubre errores profesionales (valoraciones incorrectas, información erronea, negligencia documental). Coste: 300-600 EUR/año. La tranquilidad que da frente al riesgo de una demanda lo justifica.
¿Puedo montar una inmobiliaria online sin oficina?
Sí. Muchos agentes trabajan desde casa con CRM + portales + móvil. La oficina física ya no es imprescindible para operar, pero si aporta credibilidad local (el propietario que te ve en la calle confía más). Una opción intermedia: coworking o espacio compartido para reuniones con clientes.