Fynkus: análisis completo — software de fincas desde 3 EUR/comunidad [2026]

Análisis en profundidad de Fynkus, el software de administración de fincas cloud con la mejor app de propietarios del mercado. Funcionalidades, precios reales (desde 3 EUR/comunidad), pros, contras y opiniones en 2026.

Fynkus en 30 segundos

Qué es Fynkus

Fynkus es el software de administración de fincas que mejor ha entendido que el trabajo del administrador no es solo contabilidad: es gestión de personas. Mientras que Gesfincas ha construido su reputación sobre la profundidad contable y TAAF sobre el procesamiento masivo, Fynkus ha apostado por algo diferente: la comunicación con propietarios.

Su diferencial es claro: una app moderna para propietarios que realmente funciona y que los vecinos realmente usan. Los propietarios consultan sus recibos, reportan incidencias con fotos, acceden a documentos de la comunidad, votan online y chatean con el administrador — todo desde el móvil. El resultado es un administrador que recibe menos llamadas, gestiona más rápido y retiene más comunidades.

Fynkus es 100% cloud. No hay instalación, no hay servidor propio, no hay preocupaciones de backups ni actualizaciones. Se accede desde el navegador y desde la app móvil. Para un administrador que viene de Excel, de un software on-premise antiguo o que empieza de cero, Fynkus ofrece la curva de aprendizaje más baja del mercado junto con una interfaz moderna que no parece un programa de los años 90.

El precio es transparente y competitivo: desde 3 EUR por comunidad al mes (con un mínimo de ~39 EUR/mes), lo que lo convierte en una de las opciones más asequibles del mercado.

Funcionalidades principales

App de propietarios (su gran diferencial)

Este es el punto donde Fynkus se separa del resto. La app de propietarios no es un portal web básico con cuatro datos: es una aplicación móvil real, moderna y funcional que los propietarios usan de verdad.

Lo que pueden hacer los propietarios desde la app:

• Consultar recibos: ver los recibos emitidos, su estado de pago (pagado, pendiente, devuelto) y el histórico completo. Sin llamar al despacho para preguntar "¿cuánto debo?".
• Reportar incidencias con fotos: el propietario saca una foto del ascensor averiado, la grieta en el garaje o la luz fundida del portal, añade una descripción y la envía. La incidencia llega al administrador con ubicación, fotos y datos del reportante.
• Seguimiento de incidencias: ver el estado de la incidencia (recibida, asignada a proveedor, en proceso, resuelta). Sin llamar para preguntar "¿qué pasa con mi avería?".
• Documentos de la comunidad: acceso a actas, presupuestos, seguros, contratos de mantenimiento, normas de convivencia. Sin pedir copias por email.
• Votaciones online: votar sobre propuestas entre juntas (aprobación de presupuesto extraordinario, elección de proveedor, cambios normativos). Válido legalmente si los estatutos lo permiten.
• Chat con el administrador: mensajería directa sin salir de la app. Más rápido que el email, más formal que WhatsApp, y queda registrado en el sistema.
• Convocatorias y actas de juntas: recibir la convocatoria, confirmar asistencia y acceder al acta después de la junta.

Lo que funciona bien:

• La app tiene un diseño limpio y moderno. Los propietarios (incluidos los que no son tecnológicos) la entienden rápidamente.
• La adopción es alta cuando el administrador la promueve activamente. Tasas de adopción del 40-60% de los propietarios en los primeros 3 meses son habituales.
• El reporte de incidencias con fotos es la funcionalidad que más valoran los propietarios y la que más reduce llamadas al despacho.
• Las votaciones online permiten tomar decisiones entre juntas sin convocar reunión presencial. Útil para aprobaciones urgentes.
• La app es gratuita para los propietarios (el coste lo asume el administrador dentro de su suscripción).

Lo que podría mejorar:

• La adopción depende 100% de que el administrador promueva la app activamente. Si no la presenta en junta y no insiste, los propietarios no la descubren solos.
• La mensajería con el administrador puede generar expectativa de respuesta inmediata 24/7. Hay que gestionar expectativas de horarios.
• Las votaciones online tienen validez legal limitada a lo que permitan los estatutos de cada comunidad. No sustituyen a la junta presencial en todos los casos.

Gestión de incidencias y mantenimiento

El módulo de incidencias de Fynkus es el más completo del mercado para la comunicación entre propietarios, administrador y proveedores.

Lo que incluye:

• Flujo completo: reporte del propietario (con fotos) > recepción por el administrador > asignación a proveedor > seguimiento del estado > resolución > notificación al propietario.
• Panel de incidencias con filtros por comunidad, estado, prioridad y antigüedad.
• Historial de incidencias por comunidad (útil para detectar patrones: si el ascensor falla cada 3 meses, quizá necesita revisión del contrato).
• Notificaciones automáticas al propietario cuando la incidencia cambia de estado.
• Estadísticas de tiempo medio de resolución.

Lo que funciona bien:

• El flujo es natural y funciona sin que el administrador tenga que hacer trabajo manual de notificación. Cuando el proveedor cierra la incidencia, el propietario recibe la notificación automáticamente.
• El panel de incidencias da visión general al administrador: cuántas incidencias abiertas por comunidad, cuáles llevan más tiempo sin resolverse, cuáles son urgentes.
• El historial permite argumentar en junta: "Este año hemos resuelto 47 incidencias en la comunidad. Aquí está el detalle."

Lo que podría mejorar:

• La comunicación con proveedores durante la resolución se hace parcialmente fuera del sistema (teléfono, WhatsApp). No hay un portal de proveedores integrado.
• La vinculación automática entre incidencias y contratos de mantenimiento (para verificar si una reparación está cubierta) no existe.

Contabilidad de comunidades

La contabilidad de Fynkus cubre las necesidades esenciales de un administrador de fincas, pero no llega a la profundidad de Gesfincas o SIC Fincas.

Lo que incluye:

• Plan de cuentas por comunidad.
• Presupuestos ordinarios y extraordinarios.
• Derramas con cálculo por coeficiente de participación.
• Liquidaciones individuales por propietario.
• Cierre de ejercicio con documentos para junta.
• Fondos de reserva.

Lo que funciona bien:

• Para el 80% de las comunidades (comunidades residenciales estándar con contabilidad sencilla), la contabilidad de Fynkus es más que suficiente.
• Las liquidaciones individuales funcionan correctamente y se muestran a los propietarios en la app.
• Los cierres de ejercicio generan documentos presentables en junta sin necesidad de rehacer en Excel.

Lo que podría mejorar:

• Para comunidades con contabilidad compleja (urbanizaciones grandes con múltiples subcuentas, fondos de reserva desglosados por concepto, cuotas variables por portal o escalera), Fynkus puede quedarse corto. Gesfincas es más profundo aquí.
• Los informes contables son funcionales pero menos detallados que los de Gesfincas. Administradores que presentan documentación contable exhaustiva en junta pueden echar de menos opciones.
• La multi-empresa (un administrador con varias sociedades que gestionan comunidades) no está al mismo nivel que en TAAF.

Facturación y remesas SEPA

Lo que incluye:

• Generación masiva de recibos por comunidad.
• Remesas bancarias SEPA para cobro por domiciliación.
• Control de morosidad con seguimiento de impagos.
• Emisión de facturas de honorarios del administrador.
• Registro de gastos y facturas de proveedores.

Lo que funciona bien:

• La generación de recibos y remesas es rápida y fiable. Para un despacho de 50 comunidades, el proceso de generar todos los recibos y la remesa mensual se hace en minutos.
• El control de morosidad muestra claramente quién debe, cuánto y desde cuándo.
• Los propietarios ven el estado de sus recibos en la app en tiempo real.

Lo que podría mejorar:

• La conciliación bancaria no es tan automática como la de Domus (que tiene integración directa con bancos).
• La documentación para reclamación de morosos es básica. No incluye procedimiento jurídico integrado.

Gestión de juntas

Lo que incluye:

• Generación de convocatorias con orden del día.
• Envío de convocatorias por email y dentro de la app.
• Control de asistencia y delegaciones de voto.
• Cálculo automático de quórum (doble mayoría: propietarios + cuotas).
• Actas con plantillas.
• Registro de acuerdos.
• Votaciones online entre juntas.

Lo que funciona bien:

• Las votaciones online son el diferencial. Permiten tomar decisiones entre juntas ordinarias sin convocar reunión presencial.
• La convocatoria vía app tiene mejor tasa de lectura que el email (los propietarios que usan la app reciben notificación push).
• El cálculo automático de quórum evita errores.

Lo que podría mejorar:

• La gestión de juntas híbridas (presencial + online simultáneo) es funcional pero no está al nivel de plataformas dedicadas a videoconferencia.
• Las actas no tienen firma digital integrada.

Comunicaciones y circulares

Lo que incluye:

• Envío de circulares a todos los propietarios de una comunidad (vía app, email o ambos).
• Notificaciones push para comunicaciones urgentes.
• Historial de comunicaciones por comunidad y por propietario.
• Plantillas de comunicaciones habituales (corte de agua, obras, fumigación, cambio de horario de limpieza).

Lo que funciona bien:

• Las notificaciones push tienen mejor tasa de lectura que el email. Un aviso de "corte de agua mañana" llega realmente a los propietarios.
• El historial de comunicaciones permite demostrar que se informó a los propietarios (útil ante reclamaciones).

Precios de Fynkus

Fynkus es uno de los pocos software de administración de fincas que publica precios. El modelo es transparente: cobro por comunidad, sin sorpresas.

Estructura de precios

Ejemplos de coste mensual

Referencia comparativa de precios

Fynkus es más caro que Administro (29 EUR/mes) pero incluye la app de propietarios, que es un diferencial con valor real. Comparado con Gesfincas o TAAF (que no publican precios), Fynkus se posiciona en franja media con un modelo claro y sin sorpresas.

Lo que hay que verificar:

• Si hay descuentos por volumen a partir de cierto número de comunidades.
• Si alguna funcionalidad avanzada tiene coste extra.
• Si las votaciones online y el módulo de juntas están incluidos en todos los planes.

Para quién es Fynkus (y para quién no)

Es buena opción si...

• La comunicación con propietarios es tu prioridad. Si quieres reducir llamadas al despacho, que los vecinos reporten incidencias con fotos y que consulten recibos sin llamarte, la app de Fynkus es la mejor del mercado.
• Gestionas entre 10 y 80 comunidades. Es el rango donde Fynkus rinde mejor. Suficiente volumen para justificar la inversión, no tanto como para necesitar el procesamiento masivo de TAAF.
• Quieres modernizar tu despacho. Si vienes de Excel, de un software on-premise antiguo o de Gesfincas clásico y quieres una experiencia cloud moderna, Fynkus es un cambio radical en usabilidad.
• Eres administrador joven o nuevo. La curva de aprendizaje es la más baja del sector. Si empiezas de cero, Fynkus te permite estar operativo en días, no semanas.
• La transparencia de precios importa. Sabes lo que pagas desde el principio. Sin negociaciones opacas ni sorpresas a final de año.
• Las votaciones online te interesan. Fynkus es el software mejor posicionado para la tendencia de votaciones digitales entre juntas.

No es la mejor opción si...

• La contabilidad compleja es tu prioridad. Si gestionas urbanizaciones grandes con múltiples subcuentas, fondos de reserva desglosados por concepto y presentaciones de cuentas ultra-detalladas, Gesfincas es más profundo.
• Gestionas más de 100-150 comunidades y necesitas procesamiento masivo optimizado. TAAF está diseñado para ese volumen.
• Tu cuello de botella es la conciliación bancaria. Domus tiene mejor integración directa con bancos.
• Necesitas contabilidad analítica avanzada. SIC Fincas tiene la contabilidad más potente del mercado (a costa de una curva de aprendizaje brutal).
• Tus comunidades son muy grandes y complejas (urbanizaciones de +200 viviendas con múltiples subcomunidades, garajes y locales). La contabilidad de Fynkus puede no tener la granularidad necesaria.

Fynkus vs. la competencia

Fynkus vs. Gesfincas

La comparación más habitual. Gesfincas gana en profundidad contable (sin discusión) y en trayectoria en el mercado. Fynkus gana en app de propietarios (con diferencia), interfaz moderna, precio transparente y experiencia cloud nativa. Si la contabilidad es tu eje, Gesfincas. Si la comunicación con propietarios es tu diferencial competitivo, Fynkus.

Fynkus vs. TAAF

TAAF gana en procesamiento masivo para despachos grandes (100+ comunidades) y en automatización de tareas repetitivas. Fynkus gana en app de propietarios, precio y experiencia de usuario. Si gestionas 150 comunidades y la eficiencia operativa es clave, TAAF. Si gestionas 50 comunidades y quieres modernizar la relación con propietarios, Fynkus.

Fynkus vs. Administro

Ambos compiten en el segmento de precio accesible. Administro es más barato (29 EUR/mes) pero Fynkus tiene la app de propietarios, que es un diferencial con valor real. Si cada euro cuenta y la comunicación digital no es tu prioridad, Administro. Si quieres la app de propietarios y puedes pagar 10 EUR más al mes, Fynkus.

Fynkus vs. Gesfincas Cloud

Gesfincas Cloud es la versión nube de Gesfincas, con la potencia contable del original pero con acceso web. Fynkus tiene mejor interfaz, mejor app de propietarios y precio transparente. Gesfincas Cloud tiene mejor contabilidad. Si la potencia contable en la nube es tu prioridad, Gesfincas Cloud. Si quieres una experiencia nativa cloud moderna con foco en comunicación, Fynkus.

Opiniones de usuarios

Recopilación de opiniones recurrentes de usuarios de Fynkus:

Lo que más valoran:

• "La app de propietarios me ha cambiado la vida. Las llamadas al despacho se han reducido un 40% desde que los vecinos pueden consultar recibos y reportar incidencias desde el móvil."
• "La interfaz es moderna y agradable. Vengo de un software de los 90 y la diferencia es como pasar de un Nokia 3310 a un iPhone."
• "El precio es claro y justo. 3 euros por comunidad, sin sorpresas. Me paso factura al mes y punto."
• "Las votaciones online nos han permitido aprobar un presupuesto extraordinario urgente sin convocar junta presencial. Los propietarios votaron desde casa en 48 horas."
• "La gestión de incidencias con fotos es lo que más usan los propietarios. Antes me llamaban para describir una avería. Ahora me mandan una foto y la entiendo al instante."
• "Empecé a usarlo un lunes y el viernes ya tenía todas mis comunidades cargadas. La configuración inicial es rapidísima."

Las críticas más frecuentes:

• "La contabilidad se queda corta para mis urbanizaciones grandes. Tengo comunidades con 15 subcuentas y Fynkus no me da la granularidad que necesito. Para esas uso Gesfincas."
• "Echo de menos conciliación bancaria automática. Sigo cuadrando movimientos a mano."
• "El módulo de juntas híbridas funciona pero es básico. Para juntas grandes con 100 propietarios, Zoom o Teams siguen siendo necesarios como complemento."
• "La adopción de la app por los propietarios depende de que yo la promueva. Si no la presento en junta y no insisto, los vecinos no la instalan solos."
• "Para despachos con 100+ comunidades, echo de menos funcionalidades de procesamiento masivo. Generar 100 remesas una por una no es práctico."

Patrón general: los usuarios más satisfechos son administradores de despachos medianos (15-80 comunidades) que valoran la comunicación con propietarios y han venido de herramientas antiguas o de Excel. Los menos satisfechos son administradores con comunidades contablemente complejas o despachos muy grandes que necesitan procesamiento masivo.

Pros y contras: resumen

Nuestra valoración

Fynkus ha redefinido lo que significa ser administrador de fincas en la era digital. Su app de propietarios no es un complemento: es el centro de la propuesta. Cuando los propietarios consultan recibos, reportan incidencias con fotos y votan online, el administrador deja de ser el que "no coge el teléfono" y pasa a ser el que "me lo resuelve todo desde la app".

La contrapartida es la contabilidad. Para comunidades estándar, Fynkus cubre lo necesario. Para comunidades contablemente complejas, Gesfincas sigue siendo superior. Pero la tendencia del mercado es clara: los propietarios cada vez exigen más comunicación digital, y los administradores que la ofrecen retienen más comunidades.

Veredicto: la mejor opción si la comunicación con propietarios es tu diferencial competitivo. Si la contabilidad compleja es tu eje, mira Gesfincas. Si necesitas procesamiento masivo, mira TAAF.

Alternativas a Fynkus

Si Fynkus no encaja con lo que buscas:

• Gesfincas: si la contabilidad de comunidades es tu prioridad absoluta. La más profunda del mercado.
• TAAF: si gestionas 100+ comunidades y necesitas procesamiento masivo.
• Administro: si tu presupuesto es muy ajustado (desde 29 EUR/mes).
• Gesfincas Cloud: si quieres la potencia contable de Gesfincas en la nube.
• SIC Fincas: si necesitas contabilidad analítica de máximo nivel (a costa de complejidad).

Preguntas frecuentes

¿Fynkus tiene versión gratuita?

No tiene plan completamente gratuito. El precio más bajo es de 3 EUR por comunidad al mes, con un mínimo de ~39 EUR/mes. No hay periodo de prueba gratuito publicado, pero ofrecen demo para evaluar la plataforma.

¿La app de propietarios es gratis para los vecinos?

Sí. La app de propietarios es completamente gratuita. La descargan de App Store o Google Play y acceden con las credenciales que les proporciona el administrador. El coste de la app está incluido en la suscripción del administrador.

¿Puedo migrar desde Gesfincas a Fynkus?

Sí. Fynkus permite importar datos de comunidades, propietarios, recibos e históricos. La migración de la contabilidad puede requerir asistencia del equipo de soporte, especialmente si tienes planes de cuentas complejos. La configuración de remesas SEPA hay que rehacerla.

¿Fynkus sirve para administración de fincas de alquiler?

Fynkus está diseñado para comunidades de propietarios (LPH). No es un software de gestión de alquileres. Para gestionar carteras de pisos de alquiler, mejor Rentila o un CRM inmobiliario.

¿Las votaciones online tienen validez legal?

La validez legal de las votaciones online entre juntas depende de los estatutos de cada comunidad y de la normativa autonómica. Fynkus facilita el proceso técnico (la plataforma de voto), pero la validez legal debe verificarse con los estatutos y, en caso de duda, con un abogado especializado en propiedad horizontal.

¿Es compatible con VeriFactu?

Consultar directamente con Fynkus. La facturación electrónica VeriFactu será obligatoria desde enero 2027 para la facturación del administrador a las comunidades. Fynkus tiene módulo de facturación integrado, pero la preparación específica para VeriFactu debe confirmarse.

¿Cuánto tarda la configuración inicial?

Para un despacho con 20-30 comunidades, la carga inicial de datos (comunidades, propietarios, cuentas bancarias) puede hacerse en 2-5 días. La curva de aprendizaje de la interfaz es baja: la mayoría de administradores empiezan a ser productivos en el primer día.

¿Fynkus tiene soporte en español?

Sí. Fynkus es una empresa española con soporte en castellano por email, teléfono y chat. El equipo de soporte conoce la realidad del administrador de fincas en España, lo que facilita la resolución de dudas específicas del sector.

Última actualización: febrero de 2026. Este análisis se basa en la versión actual de Fynkus y se revisará semestralmente.