Plantilla de contrato de alquiler 2026: modelo actualizado gratis (Word y PDF)

Descarga gratis una plantilla de contrato de alquiler actualizada a 2026. Modelo Word y PDF adaptado a la LAU vigente, con cláusulas de actualización de renta, fianza y garantías.

Redactar un contrato de alquiler desde cero es un error. Es fácil dejarse cláusulas obligatorias, incluir condiciones que la ley ya no permite o usar un modelo desactualizado que no recoge los últimos cambios de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Hemos preparado una plantilla de contrato de alquiler actualizada a 2026, adaptada a la LAU vigente (con las modificaciones introducidas por la Ley de Vivienda de 2023 y sus desarrollos posteriores). Descárgala en Word, PDF o Google Docs, rellénala con los datos del arrendador e inquilino y tendrás un contrato legalmente correcto y listo para firmar.

Descarga la plantilla gratis

Formatos disponibles:

• Word (.docx): editable. Rellena los campos, adapta cláusulas opcionales y añade las condiciones particulares que necesites.
• PDF: para imprimir, rellenar a mano y firmar.
• Google Docs: editable online. Ideal si quieres que arrendador e inquilino revisen el documento antes de firmar.

La descarga es gratuita. Solo pedimos tu email para enviarte la plantilla y avisarte cuando la actualicemos por cambios normativos.

Importante: esta plantilla es un modelo orientativo que recoge los elementos esenciales de un contrato de arrendamiento de vivienda habitual según la LAU vigente. Para situaciones complejas (alquiler con opción a compra, alquiler de temporada, local comercial), consulta con un abogado.

Qué incluye la plantilla

Nuestra plantilla de contrato de alquiler cubre todas las cláusulas esenciales que exige la LAU y las que recomendamos por buena práctica:

Cláusulas obligatorias (exigidas por la LAU)

Cláusulas recomendadas (no obligatorias pero importantes)

Lo que ha cambiado en los contratos de alquiler en 2026

La normativa de alquiler en España ha sufrido cambios significativos en los últimos años. Tu contrato debe recoger estos cambios para ser válido y evitar problemas:

1. Duración mínima: 5 o 7 años

Desde la reforma de la LAU de 2019, la duración mínima obligatoria es:

• 5 años si el arrendador es persona física.
• 7 años si el arrendador es persona jurídica (empresa, sociedad).

Esto significa que aunque pactes un contrato de 1 año, el inquilino tiene derecho a prorrogarlo hasta los 5 (o 7) años. El arrendador no puede oponerse salvo que necesite la vivienda para uso propio o de familiares de primer grado (y lo haya recogido expresamente en el contrato).

Después de los 5 (o 7) años, el contrato se prorroga automáticamente por periodos de 1 año hasta un máximo de 3 años adicionales, salvo que alguna de las partes comunique su voluntad de no renovar con 4 meses de antelación (arrendador) o 2 meses (inquilino).

2. Límite a la actualización de la renta

La actualización anual de la renta ya no se vincula libremente al IPC. La Ley de Vivienda de 2023 estableció límites:

• 2024: actualización máxima del 3%.
• 2025: índice de referencia nuevo publicado por el INE (pendiente de desarrollo reglamentario completo).
• 2026: se aplica el índice de referencia de arrendamientos del INE. Si este índice no está operativo, la actualización se limita al índice que establezca la normativa vigente.

En la plantilla hemos incluido una cláusula de actualización que referencia al índice aplicable según la normativa vigente, sin fijar un índice concreto, para que el contrato siga siendo válido independientemente de los cambios regulatorios futuros.

3. Zonas tensionadas

Si la vivienda está en una zona declarada de mercado residencial tensionado, se aplican restricciones adicionales:

• La renta del nuevo contrato no puede superar la del contrato anterior (con las actualizaciones que le correspondan).
• Si el arrendador es gran tenedor, la renta se limita además por el índice de referencia de precios.

En la plantilla hemos incluido una cláusula condicional para zonas tensionadas que se activa solo si la vivienda está en una de estas zonas.

4. Límite a las garantías adicionales

La LAU limita las garantías adicionales (depósito extra, aval) a un máximo de 2 mensualidades de renta además de la fianza legal. No puedes pedir 3 meses de depósito más aval bancario más seguro de impago: el total de garantías adicionales no puede superar las 2 mensualidades.

5. Gastos de gestión inmobiliaria

Si el arrendador es persona jurídica, los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato corren a cargo del arrendador, no del inquilino.

Cláusula por cláusula: qué significa cada una

Identificación de las partes

Datos completos de arrendador e inquilino: nombre completo, DNI/NIE, domicilio a efectos de notificaciones. Si el arrendador es una sociedad, también el CIF, datos de inscripción en el Registro Mercantil y datos del representante legal.

Consejo: verifica la identidad de ambas partes con documento original antes de firmar.

Descripción de la vivienda

Dirección completa, referencia catastral (la puedes obtener gratis en la Sede Electrónica del Catastro), superficie útil y construida, número de habitaciones y baños, y anejos incluidos (plaza de garaje, trastero, terraza de uso privativo).

Consejo: incluye la referencia catastral siempre. Es obligatoria para el depósito de la fianza en muchas comunidades autónomas y para la declaración fiscal.

Duración y prorrogas

El plazo pactado inicialmente (habitualmente 1 año) y la referencia a las prórrogas obligatorias de la LAU (hasta 5 o 7 años). Incluye también la prórroga tácita posterior (hasta 3 años más en periodos anuales).

Consejo: si el arrendador cree que podría necesitar la vivienda antes de los 5 años, debe incluir expresamente una cláusula de recuperación para uso propio o de familiares de primer grado. Sin esta cláusula explícita, no podrá recuperar la vivienda.

Renta y forma de pago

Importe mensual, cuenta bancaria de ingreso, día de pago (los 7 primeros días del mes es lo habitual). La renta se paga por mensualidades anticipadas (salvo pacto en contrario).

Consejo: establece siempre el pago por transferencia bancaria. Evita el pago en efectivo: es más difícil de acreditar y los pagos en efectivo superiores a 1.000 EUR están limitados por ley.

Actualización anual de la renta

La cláusula debe referenciar al índice aplicable según la normativa vigente. Nuestra plantilla usa una fórmula genérica que se adapta a los cambios regulatorios.

Consejo: no incluyas cláusulas que permitan subidas de renta superiores a los índices legales. Son nulas de pleno derecho.

Fianza y garantías adicionales

Una mensualidad de fianza legal (obligatoria, se deposita en el organismo autonómico correspondiente) más las garantías adicionales que se pacten (máximo 2 mensualidades).

Consejo: el arrendador está obligado a depositar la fianza en el organismo de su comunidad autónoma (INCASOL en Catalunya, IVIMA en Madrid, etc.). No hacerlo puede suponer sanciones.

Obras y reparaciones

La LAU distingue entre:

• Reparaciones necesarias (para conservar la habitabilidad): a cargo del arrendador.
• Pequeñas reparaciones por uso ordinario: a cargo del inquilino.
• Obras de mejora por el inquilino: necesitan autorización escrita del arrendador.

Consejo: sé específico en qué se considera "pequeña reparación" para evitar conflictos. Ejemplo: "Se consideran pequeñas reparaciones las de importe inferior a 150 EUR por incidencia."

Resolución anticipada

El inquilino puede desistir del contrato una vez transcurridos los primeros 6 meses, con un preaviso mínimo de 30 días. El contrato puede incluir una penalización por desistimiento anticipado equivalente a una mensualidad de renta por cada año que reste de contrato (proporcional por meses).

Consejo: esta cláusula de penalización es opcional. Si quieres atraer buenos inquilinos, considera no incluirla o reducir la penalización.

Firma digital del contrato: cómo hacerlo

No es obligatorio firmar el contrato de alquiler ante notario. La firma privada (arrendador e inquilino firman el documento) es perfectamente válida.

Cada vez más contratos de alquiler se firman digitalmente, lo que tiene ventajas:

• No hace falta quedar presencialmente para firmar.
• El documento queda sellado con marca de tiempo y es legalmente vinculante.
• Ambas partes reciben una copia firmada automáticamente.
• Se evitan problemas de "he perdido mi copia del contrato".

Herramientas de firma digital utilizadas en el sector inmobiliario español:

La firma electrónica avanzada tiene la misma validez legal que la firma manuscrita en España (Reglamento eIDAS).

Errores frecuentes en contratos de alquiler

1. Usar un modelo antiguo (pre-2019 o pre-2023)

Si tu plantilla no recoge la duración mínima de 5/7 años, los límites a la actualización de renta o las restricciones de zonas tensionadas, tu contrato tiene cláusulas potencialmente nulas. Usa siempre un modelo actualizado.

2. No depositar la fianza

El arrendador está obligado a depositar la fianza en el organismo de su comunidad autónoma. No hacerlo es una infracción sancionable. Muchos particulares no lo saben o lo ignoran.

3. Pedir garantías excesivas

El total de garantías adicionales (depósito + aval + seguro) no puede superar las 2 mensualidades. Si pides 3 meses de depósito, la cláusula es nula en la parte que exceda el límite.

4. No incluir inventario

Si la vivienda se alquila amueblada y no hay inventario firmado por ambas partes, el arrendador no puede reclamar desperfectos en muebles o electrodomésticos al finalizar el contrato. El inventario con fotos es imprescindible.

5. No referenciar el certificado energético

El certificado de eficiencia energética es obligatorio para alquilar una vivienda desde 2013. El contrato debe referenciar su existencia y el inquilino debe recibir una copia. No tenerlo puede suponer sanciones de 300 a 6.000 EUR.

6. Cláusulas abusivas

Son nulas las cláusulas que renuncien a los derechos del inquilino reconocidos por la LAU. Ejemplo: "El inquilino renuncia a las prórrogas obligatorias." Esa cláusula es nula aunque el inquilino la firme.

Contrato de alquiler vs. otros tipos de arrendamiento

Esta plantilla es para alquiler de vivienda habitual. Otros tipos de arrendamiento tienen regulación diferente:

Si necesitas un contrato de local comercial, alquiler de temporada o alquiler con opción a compra, esta plantilla no es adecuada. Consulta con un abogado o busca un modelo específico.

Preguntas frecuentes

¿Necesito un abogado para hacer un contrato de alquiler?

Para un alquiler de vivienda habitual estándar, una plantilla actualizada como esta es suficiente en la gran mayoría de casos. Si el alquiler tiene condiciones particulares (opción a compra, propietario extranjero, inquilino empresa, vivienda con limitaciones urbanísticas), sí conviene que un abogado lo revise.

¿Hay que registrar el contrato en algún sitio?

El contrato de alquiler no es obligatorio registrarlo en el Registro de la Propiedad, pero hacerlo protege al inquilino frente a un posible cambio de propietario (si se vende la vivienda). La fianza sí es obligatoria: debe depositarse en el organismo autonómico.

¿Quién paga el IBI, la comunidad y los suministros?

Por defecto, el IBI y los gastos de comunidad corresponden al arrendador. Los suministros (luz, agua, gas, internet) corresponden al inquilino. Pero todo esto se puede pactar en el contrato. Nuestra plantilla incluye cláusulas editables para cada concepto.

¿Puedo subir la renta más que el índice de referencia?

No durante la vigencia del contrato. La actualización anual está limitada por el índice de referencia de arrendamientos. Solo puedes fijar una nueva renta libremente cuando el contrato finaliza completamente (pasados los 5/7 años + 3 de prórroga tácita) y se firma uno nuevo. Y si la vivienda está en zona tensionada, ni siquiera entonces.

¿Esta plantilla sirve para alquilar una habitación?

No. El alquiler de habitación se rige por el Código Civil, no por la LAU, y tiene regulación diferente. Esta plantilla es exclusivamente para alquiler de vivienda completa como vivienda habitual.

Más plantillas y herramientas

• Hoja de Visita Inmobiliaria: plantilla gratis para registrar las visitas a inmuebles.
• Nota de Encargo Inmobiliaria: modelo para formalizar el encargo de venta o alquiler con la agencia.

Última actualización: febrero de 2026. Plantilla adaptada a la LAU vigente con las modificaciones de la Ley de Vivienda de 2023 y normativa posterior. Este documento es orientativo y no constituye asesoramiento jurídico. Para situaciones complejas, consulta con un abogado.