Mejor software de facturación para inmobiliarias y administradores de fincas [2026]

Comparativa de los mejores programas de facturación y contabilidad para inmobiliarias en España. Holded, Quipu, Anfix y más. Compatibles con VeriFactu.

Facturar no le gusta a nadie. Si trabajas en el sector inmobiliario, probablemente llevas años apañándotelas con una hoja de Excel, un Word con tu logo y la ayuda de tu gestor para cuadrar los trimestres. Y hasta ahora, más o menos, funcionaba.

Pero eso se acaba. La normativa VeriFactu entra en vigor en enero de 2027, y obliga a que todas las facturas se generen con software homologado que envíe los registros a la Agencia Tributaria de forma automática. Nada de PDFs hechos a mano. Nada de "ya se lo paso al asesor a final de trimestre". El programa tiene que estar certificado y conectado.

Así que toca elegir herramienta. Y aquí viene el problema: hay decenas de programas de facturación en el mercado, pero pocos entienden las particularidades de una inmobiliaria. Comisiones con IVA al 21%, retenciones de IRPF cuando facturas a empresas, operaciones exentas en compraventa de vivienda usada, la diferencia entre facturar como autónomo o como SL... No es lo mismo que facturar un servicio de diseño web.

Esta guía compara los mejores programas para que encuentres el que encaja con tu agencia, tu volumen y tu forma de trabajar.

Por qué la facturación inmobiliaria tiene sus propias reglas

Antes de entrar en el ranking, merece la pena repasar qué hace diferente la contabilidad de una inmobiliaria respecto a otros negocios. No es complejísimo, pero hay matices que un software genérico no siempre resuelve bien.

Comisiones con IVA al 21% siempre. Da igual que la venta del inmueble esté exenta de IVA (como ocurre con la vivienda de segunda mano). Tu comisión como agente o agencia tributa al 21% en todos los casos. Esto confunde a mucha gente, y un buen software tiene que permitirte gestionar esa distinción sin líos.

Retenciones de IRPF. Cuando facturas a una empresa o a otro autónomo, aplican retención del 15% (o del 7% si estás en tus tres primeros años). Cuando facturas a un particular, no hay retención. Tu programa tiene que manejar ambos escenarios y calcular los totales correctamente.

Operaciones exentas vs. sujetas. Si tu agencia también gestiona compraventas directamente (no solo la intermediación), puedes tener operaciones exentas de IVA en el libro de facturas. No todos los programas gestionan bien la coexistencia de facturas exentas y facturas con IVA.

Autónomo vs. Sociedad Limitada. La estructura fiscal cambia bastante. Un autónomo tiene que presentar el Modelo 130 de pago fraccionado de IRPF cada trimestre. Una SL no. Algunos programas están más orientados a autónomos y otros a pymes con estructura societaria.

Administración de fincas. Si además gestionas comunidades de propietarios, necesitas facturación recurrente, gestión de cuotas y a veces integración con programas específicos de administración de fincas como Fynkus o Gesfincas.

Comparativa rápida: los 6 mejores programas

Análisis detallado de cada programa

1. Holded — El todoterreno para agencias en crecimiento

Holded se ha convertido en el ERP favorito de las pymes españolas, y tiene sentido. En un solo programa tienes facturación, contabilidad, CRM básico, gestión de proyectos y hasta control de tesorería. Para una agencia inmobiliaria de 3 a 15 personas, cubre prácticamente todas las necesidades sin tener que saltar entre aplicaciones.

La facturación es muy ágil. Puedes crear plantillas de factura para comisiones con los campos de IVA y retención preconfigurados, duplicar facturas para operaciones recurrentes y automatizar los recordatorios de cobro. La contabilidad se genera sola a partir de las facturas emitidas y recibidas, así que cuando llega el trimestre ya tienes el Modelo 303 y el 130 prácticamente preparados.

El plan que interesa para una agencia es el de 29 €/mes por usuario (plan Starter de contabilidad). Si necesitas funciones avanzadas de CRM o gestión de equipo, el precio sube. El punto débil: no tiene funcionalidades específicas para inmobiliarias (como ficha de inmueble o cálculo de comisiones según contrato). Es un programa generalista muy bueno, pero necesitarás un CRM inmobiliario aparte para la gestión comercial.

Pros: Interfaz moderna, todo integrado, buen soporte, VeriFactu confirmado, API abierta para integraciones. Contras: El precio escala rápido si sumas usuarios, no tiene módulo inmobiliario específico. Para quién: Agencias pequeñas y medianas que quieren facturación + contabilidad en un solo sitio y no les importa usar un CRM inmobiliario separado.

2. Quipu — Sencillez y precio para el autónomo inmobiliario

Si eres agente autónomo y facturas 20-40 operaciones al año, Quipu es probablemente tu mejor opción por relación calidad-precio. Por 11 €/mes tienes facturación ilimitada, digitalización de gastos con el móvil (le haces foto al ticket y lo clasifica), y la preparación automática de los modelos trimestrales.

Lo que más gusta a los agentes que lo usan es la simplicidad. No tienes que ser contable para manejarlo. Creas la factura, pones el IVA al 21%, marcas si lleva retención o no, y el programa hace el resto. La conexión bancaria permite conciliar cobros y pagos de forma casi automática, lo cual ahorra un montón de tiempo cuando tienes comisiones que tardan semanas en llegar.

Quipu ya tiene la certificación VeriFactu, así que cumples la normativa desde el primer día. El plan de 11 €/mes es el básico de autónomos. Si necesitas multiusuario o funciones de equipo, hay planes desde 25 €/mes.

Pros: Precio muy competitivo, ideal para autónomos, interfaz limpia, VeriFactu listo, buena app móvil. Contras: Se queda corto si tienes empleados o necesitas contabilidad más avanzada, no tiene módulo de presupuestos elaborados. Para quién: Agentes inmobiliarios autónomos que quieren algo sencillo, barato y que cumpla la ley.

3. Anfix — La opción para trabajar con tu asesor fiscal

Anfix pertenece a Wolters Kluwer, que es el grupo detrás de la mayoría del software que usan los asesores fiscales y gestorías en España. Su gran ventaja es precisamente esa: la integración con tu asesor es nativa. Tú emites facturas y registras gastos en Anfix, y tu gestor accede a los mismos datos en tiempo real desde su programa profesional. Nada de enviar excels por email a final de trimestre.

Para una agencia inmobiliaria que prefiere delegar la contabilidad en un asesor externo pero quiere llevar el día a día de la facturación internamente, es una combinación muy práctica. El programa gestiona bien facturas con retención, operaciones exentas y los distintos tipos de IVA. La interfaz no es tan bonita como la de Holded o Quipu, pero es funcional.

El plan básico empieza en 15 €/mes y sube según el número de facturas y usuarios. VeriFactu está confirmado, como era de esperar viniendo de Wolters Kluwer.

Pros: Conexión directa con gestorías, respaldo de Wolters Kluwer, VeriFactu garantizado, gestión fiscal sólida. Contras: Interfaz algo anticuada, no tan intuitivo como Quipu o Holded, soporte mejorable para usuarios finales. Para quién: Agencias que trabajan con asesoría externa y quieren que la información fluya sin fricciones.

4. Billin — Facturación gratis (con limitaciones)

Billin ofrece un plan gratuito que permite emitir facturas ilimitadas. Suena bien, y para un agente que está empezando y necesita algo básico, puede servir. Puedes crear facturas con IVA y retención, enviarlas por email y llevar un registro organizado.

Ahora bien, las limitaciones son reales. El plan gratis no incluye contabilidad, no genera los modelos trimestrales, no tiene conexión bancaria y no permite gastos. Es, literalmente, solo facturación. Para todo lo demás, necesitas pasar al plan de pago (desde 15 €/mes), que ya se acerca al precio de Quipu con menos funcionalidades.

Respecto a VeriFactu, Billin ha anunciado que lo tendrá listo, pero a fecha de marzo de 2026 aún no ha publicado la certificación. Si dependes de esto, comprueba el estado antes de decidirte.

Pros: Plan gratuito real para facturación básica, fácil de usar, sin compromiso. Contras: Muy limitado en la versión gratis, VeriFactu pendiente, no sustituye a un programa de contabilidad. Para quién: Agentes que acaban de empezar, facturan poco y necesitan algo gratis mientras arrancan.

5. Sage 50 — Para agencias con estructura empresarial

Sage 50 (antes Contaplus + Facturaplus) es el software de referencia en contabilidad empresarial en España desde hace décadas. Si tu agencia tiene 10 o más empleados, gestiona un volumen alto de operaciones y necesita informes financieros detallados, Sage 50 sigue siendo una apuesta segura.

No es barato ni sencillo. La implementación requiere formación, y el precio parte de unos 50 €/mes pero puede subir considerablemente según módulos y usuarios. A cambio, tienes contabilidad completa (Plan General Contable), gestión de activos, amortizaciones, informes personalizables y una red enorme de partners que pueden configurarlo a medida.

VeriFactu está confirmado y Sage lleva años trabajando en la adaptación. Para agencias grandes que ya usan Sage o vienen de Contaplus, la migración es natural.

Pros: Potencia contable total, red de soporte amplia, VeriFactu sólido, pensado para empresas con volumen. Contras: Caro, curva de aprendizaje alta, excesivo para agencias pequeñas. Para quién: Agencias inmobiliarias grandes o grupos con varias oficinas que necesitan contabilidad empresarial seria.

6. Contasol — La alternativa gratuita de escritorio

Contasol es un programa de contabilidad y facturación gratuito, de escritorio (se instala en Windows), desarrollado por la empresa española Sdelsol. Lleva muchos años en el mercado y tiene una base de usuarios fiel, sobre todo entre administradores de fincas y pequeñas gestorías que prefieren tener los datos en local.

Funciona bien para lo que es: emitir facturas, llevar el registro contable, generar los libros de IVA y preparar los modelos trimestrales. La interfaz es de otra época, pero cumple. El gran atractivo es que es completamente gratis, sin trucos ni versiones premium ocultas.

La incógnita principal es VeriFactu. Al ser un programa de escritorio, la adaptación al envío telemático de registros es más compleja. A marzo de 2026, Sdelsol ha anunciado que trabajará en la certificación, pero no hay fecha concreta. Si VeriFactu es tu prioridad inmediata, mejor espera a tener confirmación.

Pros: Gratis de verdad, completo en contabilidad, funciona sin internet, buena opción para administradores de fincas. Contras: Solo Windows, interfaz anticuada, VeriFactu sin confirmar, sin app móvil ni acceso desde la nube. Para quién: Administradores de fincas y agentes que prefieren un programa local, gratis y no necesitan acceso desde el móvil.

VeriFactu: por qué es urgente que elijas software ya

Si has llegado hasta aquí y todavía piensas "ya lo miraré más adelante", un dato: la obligación de usar software de facturación certificado VeriFactu entra en vigor el 1 de enero de 2027. Quedan menos de diez meses.

Qué exige VeriFactu exactamente

VeriFactu es el sistema de verificación de facturas de la Agencia Tributaria. En la práctica, significa que:

• Todas las facturas que emitas tienen que generarse con un programa homologado.
• El programa envía un registro electrónico de cada factura a Hacienda, ya sea en tiempo real o en un plazo muy corto.
• Cada factura lleva una huella digital (hash) que la hace infalsificable. No puedes modificar una factura emitida sin que quede rastro.
• Los programas que cumplan llevarán un sello "VeriFactu" visible.

Qué implica para tu agencia

Básicamente, que las facturas hechas en Word, Excel o PDF manual dejan de ser válidas. Necesitas un programa certificado. Los que hemos listado en este ranking (excepto Billin y Contasol, que están en proceso) ya tienen o tendrán certificación antes de la fecha límite.

El consejo es no esperar a diciembre de 2026. Migrar tu facturación a un programa nuevo lleva tiempo: importar datos históricos, configurar plantillas, acostumbrarte al flujo de trabajo. Cuanto antes empieces, menos estrés en el cambio.

Para un análisis completo de la normativa y cómo afecta al sector inmobiliario, consulta nuestra Guía completa sobre la Ley de Facturación y VeriFactu para inmobiliarias (GUIA-LF-002).

¿Necesito software de facturación si ya tengo CRM inmobiliario?

Es una pregunta muy frecuente, y la respuesta corta es: sí, casi seguro.

Un CRM inmobiliario (Inmovilla, Witei, Habitatsoft, Salesforce adaptado...) gestiona tu cartera de inmuebles, los contactos de compradores y vendedores, el seguimiento comercial y a veces la publicación en portales. Algunos CRM, como Mobilia, incluyen un módulo básico de facturación que permite emitir facturas de comisiones. Y plataformas de administración de fincas como Fynkus gestionan las cuotas de comunidades y generan recibos.

Pero hay una diferencia enorme entre "emitir una factura" y "llevar la contabilidad". Un CRM inmobiliario normalmente no hace:

• Contabilidad según el Plan General Contable.
• Conciliación bancaria automática.
• Generación de los modelos trimestrales (303, 130, 390).
• Libros de facturas emitidas y recibidas válidos para Hacienda.
• Gestión de gastos deducibles (oficina, gasolina, publicidad...).
• Certificación VeriFactu.

Hay agencias que usan el CRM para la gestión comercial y un programa de facturación (Holded, Quipu, etc.) para la parte fiscal. Es la combinación más habitual y la que mejor funciona. Intentar que un solo programa haga todo suele acabar en que no hace nada bien.

La excepción podrían ser soluciones muy verticales que integren CRM + ERP + facturación + VeriFactu en un solo producto, pero a fecha de hoy ninguna de las que hemos probado en el mercado español cubre todo de forma fiable.

Preguntas frecuentes

¿Puedo usar un programa de facturación gratuito siendo agente inmobiliario?

Sí, Billin tiene un plan gratuito para emitir facturas y Contasol es completamente gratis en escritorio. Pero ten en cuenta que los planes gratuitos suelen no incluir contabilidad completa ni los modelos trimestrales, así que seguirás dependiendo de un asesor para la parte fiscal. Y comprueba que el programa que elijas tenga certificación VeriFactu antes de enero de 2027.

¿Holded vale para un autónomo inmobiliario o es solo para empresas?

Holded funciona tanto para autónomos como para SL. El plan de autónomos tiene todo lo que necesitas: facturación, contabilidad, modelos trimestrales y VeriFactu. Lo que pasa es que a 29 €/mes puede ser caro si facturas poco. Si buscas algo más económico, Quipu a 11 €/mes es mejor opción.

¿Qué pasa si no me adapto a VeriFactu antes de enero de 2027?

Las sanciones previstas van de 1.000 € a 50.000 € por incumplimiento, dependiendo de la gravedad. Hacienda ha anunciado un período de gracia para facilitar la transición, pero no hay garantías de cuánto durará. Lo prudente es tenerlo resuelto antes de la fecha límite.

¿Necesito un programa diferente si soy administrador de fincas y agente inmobiliario a la vez?

No necesariamente. Un programa como Holded o Sage 50 puede gestionar ambas actividades bajo la misma contabilidad si las ejerces bajo el mismo NIF. Lo que sí conviene es llevar bien diferenciadas las series de facturación (una para comisiones inmobiliarias, otra para honorarios de administración) y tener claro el epígrafe de IAE de cada actividad.

¿Los programas de esta lista sirven también para la contabilidad de comunidades de propietarios?

No directamente. La contabilidad de comunidades tiene sus propias particularidades (presupuestos de comunidad, derramas, fondos de reserva) que estos programas generalistas no cubren. Para eso necesitas un software específico como Fynkus, Gesfincas o el módulo de comunidades de Contasol. Lo que sí puedes hacer es usar uno de estos programas para la facturación de tus honorarios como administrador.

Veredicto: cuál elegir según tu situación

No hay un programa que sea el mejor para todos. Depende de tu tamaño, de cómo trabajes y de cuánto quieras delegar en tu asesor.

Si eres autónomo y facturas pocas operaciones al mes: Quipu. Por 11 €/mes tienes todo resuelto, es fácil de usar y cumple con VeriFactu. Sin complicaciones.

Si tienes una agencia pequeña o mediana y quieres centralizar: Holded. Pagas más, pero te ahorras tener cinco herramientas distintas. Facturación, contabilidad, tesorería y CRM básico en un solo sitio.

Si tu gestor lleva el peso de la contabilidad: Anfix. La integración directa con la gestoría te ahorra idas y venidas con documentación.

Si estás empezando y el presupuesto es cero: Billin para facturar gratis mientras arrancas, pero con la idea de migrar a algo más completo cuando el negocio coja ritmo.

Si tu agencia es grande o tienes varias oficinas: Sage 50. No es sexy, pero es robusto y tu contable lo agradecerá.

Si eres administrador de fincas y prefieres software local: Contasol. Gratis, sin internet, y hace lo que tiene que hacer. Pero ojo con VeriFactu: confirma que estará certificado antes de 2027.

Sea cual sea tu elección, lo importante es no dejarlo para el último momento. Migrar la facturación siempre lleva más tiempo del que piensas, y con la fecha límite de VeriFactu encima, cuanto antes te pongas, mejor.