El mercado de obra nueva cae un 34% en Euskadi en 2025
El mercado continúa apoyándose mayoritariamente en la vivienda usada, que concentra más del 78 % de las operaciones
La inversión en vivienda en Euskadi durante 2025 mostró una notable desaceleración en su actividad, reflejando una contracción del 34 % respecto al año anterior. Se iniciaron un total de 1.395 viviendas, frente a las 2.110 de 2024, en un escenario marcado por cambios tanto en la oferta pública como privada. La caída más pronunciada afectó a la vivienda protegida en régimen de compra, que registró solo 104 unidades iniciadas, un descenso del 88 %, evidenciando la retracción de la iniciativa privada en este segmento.
En contraste, la vivienda protegida concertada, promovida por el Gobierno Vasco, mostró crecimiento, alcanzando las 732 unidades iniciadas, lo que representa un aumento del 25 % en comparación con el año anterior y refuerza el papel del sector público en el mercado habitacional. Asimismo, en materia de alquiler protegido, 2025 se convirtió en el segundo año con mayor volumen de actividad desde 2015, con 1.034 viviendas iniciadas en esta modalidad, distribuidas entre vivienda protegida, social, tasada y alojamientos dotacionales.
Por otro lado, la finalización de viviendas también experimentó un descenso importante, con 1.184 unidades terminadas en 2025, un 39 % menos que en 2024, y 947 de ellas correspondiendo a viviendas protegidas. La tendencia refleja una menor producción y construcción en el mercado residencial vasco, en un contexto donde la demanda continúa alta, pero la oferta de obra nueva se mantiene limitada.
El mercado inmobiliario mostró un incremento en los precios, con un valor medio en el cuarto trimestre de 3.489,06 euros por metro cuadrado, un 10,5 % más que el mismo periodo del año pasado. La vivienda nueva se vio especialmente afectada por este aumento, elevando sus precios en un 15,7 %, en contraste con un incremento del 8,5 % en la vivienda usada. La escasez de oferta de obra nueva, combinada con menores costes de construcción y una demanda concentrada en promociones recientes, explica esta diferencia de crecimiento.
En el ámbito de las operaciones, en el último trimestre del año se formalizaron 6.603 compraventas en toda la región, lo que supone un incremento del 6,4 % respecto al mismo periodo de 2024. La mayor parte de las transacciones corresponden a vivienda usada, que acapara más del 78 % del total, evidenciando la dependencia del mercado en el parque residencial existente.
Territorialmente, Bizkaia lidera en volumen de operaciones, mientras que Gipuzkoa presenta los precios unitarios más altos, especialmente en la capital donostiarra, donde se mantiene el precio medio más elevado por metro cuadrado, seguida de Bilbao. En Álava, el mercado muestra una evolución más moderada en cuanto a precios y actividad transaccional, con Gasteiz destacando por su estabilidad.
El impacto en el ámbito financiero también es perceptible. La cuota hipotecaria media en Euskadi alcanzó los 838,44 euros mensuales, un incremento del 10,9 % en comparación con el año anterior. Sin embargo, el esfuerzo hipotecario respecto al coste salarial se situó en el 31,76 %, por debajo del promedio nacional, lo que indica que la estructura salarial vasca ayuda a amortiguar parcialmente el impacto de los precios elevados. Además, el mercado hipotecario continúa mostrando un perfil prudente, con predominio de tipos fijos y niveles de financiación moderados en comparación con ciclos de expansión anteriores, reforzando la estabilidad del sector a pesar de las dificultades para acceder a la vivienda nueva.