Qué es una SOCIMI: Guía Completa para Invertir en REITs Espanoles [2026]
Que es una SOCIMI y como invertir en REITs espanoles en 2026. Requisitos legales, fiscalidad, principales SOCIMIs cotizadas, como analizar una SOCIMI (NAV, FFO, dividendos), ventajas e inconvenientes frente a comprar un piso.
Si quieres invertir en inmuebles pero no tienes 30.000-50.000 EUR para la entrada de un piso, o simplemente no quieres lidiar con inquilinos, reformas ni impagos, las SOCIMIs son tu alternativa. Compras acciones de una empresa que posee inmuebles, cobras dividendos y vendes cuando quieras. Inversión inmobiliaria sin comprar un piso.
Las SOCIMIs son el equivalente espanol de los REITs (Real Estate Investment Trusts) que llevan decadas funcionando en Estados Unidos, Reino Unido y Francia. En España existen desde 2009, pero no despegaron hasta la reforma fiscal de 2012 que las hizo realmente atractivas.
Esta guía cubre todo lo que necesitas saber como inversor particular: que es una SOCIMI, como funcionan, cuales son las principales, como analizarlas, que impuestos pagas y si tiene sentido frente a comprar un piso directamente.
Qué es una SOCIMI
SOCIMI = Sociedad Anonima Cotizada de Inversión en el Mercado Inmobiliario.
En terminos simples: es una empresa que compra inmuebles (oficinas, centros comerciales, naves logisticas, viviendas, hoteles), los alquila y reparte la mayor parte del beneficio entre sus accionistas como dividendo. Esta obligada a cotizar en bolsa.
| Aspecto | Detalle |
|---|---|
| Forma jurídica | Sociedad Anonima (SA) |
| Cotización | Obligatoria. BME Growth (antiguo MAB) o mercado regulado (Bolsa de Madrid) |
| Actividad principal | Adquisición, promoción y rehabilitación de inmuebles urbanos para alquiler |
| Reparto de beneficios | Obligatorio: minimo 80% de los beneficios del alquiler, 50% de plusvalias por venta, 100% de dividendos de filiales SOCIMI |
| Fiscalidad corporativa | 0% en Impuesto de Sociedades (con condiciones) |
| Capital social minimo | 5 millones de EUR |
| Regulación | Ley 11/2009, reformada por Ley 16/2012 |
Diferencia entre SOCIMI y REIT
Tecnicamente, SOCIMI es la denominación espanola del concepto internacional REIT. La estructura es la misma: vehiculo de inversión inmobiliaria cotizado con obligación de repartir beneficios. Cada pais tiene su versión:
| Pais | Nombre | Ano de creación |
|---|---|---|
| Estados Unidos | REIT | 1960 |
| Francia | SIIC | 2003 |
| Alemania | G-REIT | 2007 |
| Reino Unido | UK-REIT | 2007 |
| España | SOCIMI | 2009 (reforma 2012) |
| Italia | SIIQ | 2007 |
| Portugal | SIGI | 2019 |
Requisitos legales para ser SOCIMI
Una empresa no se convierte en SOCIMI por decisión propia. Tiene que cumplir una serie de requisitos regulados por la Ley 11/2009:
Requisitos de activos
| Requisito | Detalle |
|---|---|
| Composición del activo | Al menos el 80% del activo debe ser inmuebles urbanos destinados al alquiler, terrenos para promoción de inmuebles en alquiler o participaciones en otras SOCIMIs |
| Número minimo de inmuebles | Minimo 3 inmuebles en cartera (sin que ninguno represente más del 40% del activo) |
| Periodo de tenencia | Los inmuebles deben mantenerse en alquiler un minimo de 3 años (7 años si fueron promovidos por la SOCIMI) |
| Tipo de inmuebles | Urbanos: viviendas, oficinas, locales comerciales, naves logisticas, hoteles, centros comerciales, residencias de estudiantes, data centers |
Requisitos de ingresos
| Requisito | Detalle |
|---|---|
| Origen de ingresos | Al menos el 80% de los ingresos deben proceder de rentas de alquiler y dividendos de participaciones en SOCIMIs |
| Tipo de alquiler | Los inmuebles deben estar destinados al alquiler. No vale comprar para vender (flipping) como actividad principal |
Requisitos de distribución de beneficios
| Concepto | Reparto obligatorio |
|---|---|
| Beneficios del alquiler | Minimo 80% |
| Plusvalias por venta de inmuebles | Minimo 50% |
| Dividendos de filiales SOCIMI | 100% |
Requisitos de cotización y capital
| Requisito | Detalle |
|---|---|
| Capital social minimo | 5 millones EUR |
| Cotización | Obligatoria en mercado regulado o sistema multilateral de negociación (BME Growth) |
| Accionistas | No hay minimo de free float legal, pero BME Growth exige al menos 2 millones EUR en manos de inversores no vinculados |
Fiscalidad de las SOCIMIs
La fiscalidad es la razon de ser del régimen SOCIMI. El atractivo principal: 0% en Impuesto de Sociedades. Pero hay matices.
Tributación de la SOCIMI (nivel empresa)
| Concepto | Tipo impositivo |
|---|---|
| Impuesto de Sociedades | 0% (general) |
| Gravamen especial | 15% sobre dividendos pagados a accionistas con participación >= 5% si tributan a tipo < 10% |
| Incumplimiento de reparto | 19% sobre el beneficio no distribuido |
El gravamen especial del 15% fue introducido en 2021 y afecta a los dividendos distribuidos a accionistas que tienen más del 5% de la SOCIMI y que tributan a un tipo inferior al 10% en el impuesto personal que les corresponda. En la práctica, esto afecta a fondos y vehiculos con sede en paises de baja tributación.
Tributación del inversor (nivel particular)
Cuando tu, como inversor particular residente en España, cobras dividendos de una SOCIMI o vendes acciones con plusvalia:
| Concepto | Tributación |
|---|---|
| Dividendos | Base del ahorro IRPF: 19% (primeros 6.000 EUR), 21% (6.000-50.000), 23% (50.000-200.000), 27% (200.000-300.000), 28% (> 300.000) |
| Plusvalia por venta de acciones | Mismos tramos de base del ahorro |
| Retención en origen | 19% sobre dividendos (la SOCIMI retiene y tu lo compensas en la declaración IRPF) |
Ejemplo practico:
- Inviertes 10.000 EUR en acciones de una SOCIMI
- Cobras 500 EUR de dividendos al año (5% dividend yield)
- La SOCIMI retiene 95 EUR (19%)
- Recibes 405 EUR netos
- En la declaración de IRPF, declaras los 500 EUR en la base del ahorro y compensas la retención
Tributación para no residentes
| Residente en... | Retención sobre dividendos |
|---|---|
| UE/EEE | 19% (posible reducción por Convenio de Doble Imposición) |
| Pais con CDI | Según convenio (normalmente 10-15%) |
| Sin CDI | 19% |
Principales SOCIMIs en España (2026)
SOCIMIs del Ibex 35 y mercado continuo
Estas son las grandes: cotizan en el mercado regulado (Bolsa de Madrid) y tienen capitalizaciones de miles de millones.
| SOCIMI | Ticker | Capitalización (aprox.) | Activos principales | Dividend yield (est.) | NAV/acción vs precio |
|---|---|---|---|---|---|
| Merlin Properties | MRL | ~5.500 M EUR | Oficinas, logistica, centros comerciales, data centers | 4,5-5,5% | Descuento 15-25% |
| Inmobiliaria Colonial | COL | ~3.200 M EUR | Oficinas prime (Madrid, Barcelona, Paris) | 3,0-4,0% | Descuento 20-35% |
| Lar España | LRE | ~700 M EUR | Centros comerciales | 7,0-9,0% | Descuento 30-45% |
SOCIMIs en BME Growth
BME Growth (antiguo MAB) es el mercado donde cotizan las SOCIMIs más pequeñas. Son menos liquidas, pero algunas ofrecen rentabilidades atractivas.
| SOCIMI | Segmento | Activos principales | Tamaño cartera (aprox.) |
|---|---|---|---|
| Millenium Hotels | Hotelero | Hoteles en destinos vacacionales | ~500 M EUR |
| Vitruvio | Diversificado | Oficinas, residencial, logistica (Madrid) | ~250 M EUR |
| Castellana Properties | Comercial | Centros y parques comerciales | ~900 M EUR |
| Atom Hoteles | Hotelero | Hoteles urbanos y vacacionales | ~400 M EUR |
| Arima | Oficinas | Oficinas en Madrid | ~300 M EUR |
| Testa Residencial | Residencial | Viviendas en alquiler (~4.600 unidades) | ~1.200 M EUR |
| Albirana Properties | Residencial | Viviendas en alquiler | ~100 M EUR |
Nota: las SOCIMIs en BME Growth tienen menor liquidez. Comprar y vender puede ser más difícil, y los spreads bid-ask son más amplios que en las SOCIMIs del Ibex.
SOCIMIs por tipo de activo
| Tipo de activo | SOCIMIs representativas | Rentabilidad tipica por dividendo | Riesgo |
|---|---|---|---|
| Oficinas prime | Colonial, Arima | 3-5% | Medio (teletrabajo, ciclo económico) |
| Logistica | Merlin (segmento logistico) | 4-5% | Bajo-medio (e-commerce estructural) |
| Centros comerciales | Lar España, Castellana | 6-9% | Medio-alto (comercio online) |
| Hoteles | Millenium, Atom | 4-6% | Medio-alto (estacionalidad, ciclo turistico) |
| Residencial | Testa, Albirana | 3-4% | Bajo (regulación, baja rentabilidad bruta) |
| Data centers | Merlin (segmento nuevo) | Por determinar | Bajo (demanda IA estructural) |
Cómo invertir en SOCIMIs: paso a paso
1. Abrir cuenta en un broker
Para comprar acciones de SOCIMIs necesitas un broker con acceso al mercado espanol.
| Tipo de broker | Ejemplos | Comisión tipica por operación | Acceso a BME Growth |
|---|---|---|---|
| Broker online | DeGiro, Interactive Brokers, XTB | 1-5 EUR | Sí (Interactive Brokers); No/limitado (DeGiro, XTB) |
| Banco espanol | Bankinter, ING, Openbank, CaixaBank | 5-15 EUR | Sí |
| Broker espanol | Renta 4, GVC Gaesco | 5-15 EUR | Sí |
Importante para SOCIMIs en BME Growth: muchos brokers online internacionales (DeGiro, XTB) no dan acceso a BME Growth. Si quieres invertir en SOCIMIs pequeñas, necesitas un broker espanol o Interactive Brokers.
2. Decidir en que SOCIMI invertir
Antes de comprar, analiza (ver sección siguiente: "Como analizar una SOCIMI").
3. Comprar acciones
- SOCIMIs del Ibex / mercado continuo: como cualquier acción. Orden de compra en tu broker, ejecución inmediata.
- SOCIMIs de BME Growth: la liquidez es menor. Usa ordenes limitadas (no a mercado) para controlar el precio. Puede haber días sin operaciones en las más pequeñas.
4. Cobrar dividendos
Los dividendos se pagan normalmente 1-2 veces al año. Se abonan directamente en tu cuenta del broker con la retención del 19% ya aplicada.
5. Vender cuando decidas
No hay periodo minimo de permanencia para el inversor. Puedes vender en cualquier momento (sujeto a la liquidez del mercado).
Cómo analizar una SOCIMI: 7 metricas clave
No compres acciones de una SOCIMI solo porque paga un dividendo alto. Estas son las metricas que usan los analistas profesionales:
1. NAV (Net Asset Value) — Valor Neto de los Activos
Es el valor real de los inmuebles de la SOCIMI menos su deuda. Se calcula por acción (EPRA NTA) y se compara con el precio de la acción en bolsa.
| Situación | Significado |
|---|---|
| Precio < NAV (descuento) | Compras los inmuebles "por debajo de su valor". Oportunidad si el descuento es excesivo |
| Precio = NAV | Precio justo |
| Precio > NAV (prima) | Estas pagando más que el valor de los activos. Solo tiene sentido si esperas crecimiento futuro |
En 2026, la mayoria de SOCIMIs espanolas cotizan con descuento sobre NAV (15-45%), lo que refleja el ajuste del mercado inmobiliario comercial tras las subidas de tipos de interés.
2. FFO (Funds From Operations) — Flujo de caja operativo
Es el beneficio recurrente de la SOCIMI, excluyendo plusvalias por venta de inmuebles y ajustes de valor. Es el equivalente al "cashflow operativo" y la base para pagar dividendos de forma sostenible.
| Metrica | Formula simplificada |
|---|---|
| FFO | Beneficio neto + amortizaciones + deterioros - plusvalias por venta de activos |
| FFO por acción | FFO / número de acciones |
| Payout ratio | Dividendo por acción / FFO por acción |
Un payout ratio superior al 100% significa que la SOCIMI esta repartiendo más de lo que genera. Eso es insostenible a medio plazo.
3. Dividend yield — Rentabilidad por dividendo
Dividend yield = (Dividendo anual por accion / Precio de la accion) x 100| Rango | Interpretación |
|---|---|
| < 3% | Bajo para una SOCIMI. El atractivo esta en la revalorización, no en la renta |
| 3-5% | Normal para SOCIMIs de oficinas prime y residencial |
| 5-7% | Atractivo. Tipico de SOCIMIs de logistica y diversificadas |
| > 7% | Alto. Tipico de SOCIMIs de centros comerciales. Ojo: puede reflejar que el mercado descuenta riesgo |
4. LTV (Loan-to-Value) — Nivel de endeudamiento
LTV = Deuda neta / Valor de los activos| LTV | Interpretación |
|---|---|
| < 30% | Conservador. Buena capacidad de resistir caidas de valor |
| 30-40% | Normal para el sector |
| 40-50% | Agresivo. Mayor riesgo si suben los tipos o bajan los activos |
| > 50% | Peligroso. Riesgo de ampliación de capital dilutiva o venta forzada de activos |
5. Tasa de ocupación
Porcentaje de la superficie alquilada sobre la superficie total. Una SOCIMI sana tiene ocupación superior al 90%.
| Ocupación | Interpretación |
|---|---|
| > 95% | Excelente |
| 90-95% | Buena |
| 85-90% | Preocupante. Hay que investigar por que |
| < 85% | Problematica. Puede afectar al FFO y al dividendo |
6. WAULT (Weighted Average Unexpired Lease Term) — Duración media de los contratos
Indica cuantos años quedan de media en los contratos de alquiler vigentes. Cuanto más largo, más visibilidad y estabilidad tiene el cashflow.
| WAULT | Interpretación |
|---|---|
| > 7 años | Muy estable. Tipico de logistica y oficinas con grandes inquilinos |
| 4-7 años | Bueno |
| 2-4 años | Hay riesgo de renovación a corto plazo |
| < 2 años | Inestable. Los ingresos pueden cambiar rapidamente |
7. Coste medio de la deuda
El tipo de interés medio que paga la SOCIMI por su deuda. Relevante tras las subidas de tipos de 2022-2024.
| Coste de deuda | Contexto 2026 |
|---|---|
| < 2% | Excelente. Deuda fijada antes de las subidas |
| 2-3% | Bueno |
| 3-4% | Normal post-subidas |
| > 4% | Caro. Reduce el FFO y el margen para dividendos |
Tabla resumen: como leer una SOCIMI
| Metrica | Senal positiva | Senal negativa |
|---|---|---|
| NAV vs precio | Descuento 10-25% | Prima o descuento > 50% |
| FFO payout | 70-90% | > 100% |
| Dividend yield | 4-7% | > 10% (trampa de valor) |
| LTV | < 40% | > 50% |
| Ocupación | > 93% | < 85% |
| WAULT | > 5 años | < 2 años |
| Coste deuda | < 3% | > 4% |
SOCIMI vs comprar un piso: comparativa
Esta es la gran pregunta del inversor espanol. ¿Es mejor comprar un piso y alquilarlo o comprar acciones de una SOCIMI?
| Aspecto | Comprar un piso | Invertir en SOCIMI |
|---|---|---|
| Capital minimo | 30.000-50.000 EUR (entrada + gastos) | Desde el precio de 1 acción (puede ser 5-15 EUR) |
| Diversificación | 1 inmueble, 1 ubicación | Cartera de decenas/centenares de inmuebles |
| Gestión | Tu responsabilidad (o delegas con coste) | Gestión profesional incluida |
| Liquidez | Baja (meses para vender) | Alta en Ibex, media-baja en BME Growth |
| Apalancamiento | Hipoteca (hasta 70-80% del valor) | Solo con margen del broker (no recomendable) |
| Rentabilidad tipica | 3-7% neta alquiler + revalorización | 3-7% dividendo + revalorización acción |
| Control | Total. Es tu piso | Ninguno. Confias en la gestión de la SOCIMI |
| Fiscalidad | Deducciones gastos en IRPF (ver deducciones para arrendadores) | 19% retención dividendos, base del ahorro IRPF |
| Volatilidad | Baja (precio inmueble no fluctua a diario) | Alta (la acción cotiza y puede bajar un 20% en un mes) |
| Protección contra inflación | Buena (rentas se actualizan, inmueble se revaloriza) | Buena a largo plazo, con volatilidad a corto |
| Regulación | Ley de Vivienda, LAU, normativa autonomica | Ley 11/2009, CNMV, normativa bursatil |
Cuándo tiene más sentido una SOCIMI
- Tienes poco capital (< 20.000 EUR)
- Quieres diversificar tu exposición inmobiliaria sin concentrar en un solo piso
- No quieres gestionar inquilinos ni incidencias
- Quieres liquidez (poder vender en días, no en meses)
- Ya tienes 1-2 pisos en alquiler y quieres ampliar exposición sin más gestión
Cuándo tiene más sentido comprar un piso
- Puedes apalancarte con una hipoteca (multiplica la rentabilidad sobre capital propio)
- Quieres control directo sobre el activo (reformas, alquiler, precio)
- Tienes conocimiento del mercado local y puedes encontrar oportunidades
- Valoras la estabilidad emocional de un activo que no fluctua en pantalla
- Quieres aplicar las deducciones fiscales del arrendador
SOCIMI vs otros vehiculos de inversión inmobiliaria
| Vehiculo | Capital minimo | Liquidez | Rentabilidad tipica | Regulación | Riesgo |
|---|---|---|---|---|---|
| SOCIMI (Ibex) | Precio 1 acción | Alta | 3-7% dividendo | CNMV + Ley 11/2009 | Medio (volatilidad bursatil) |
| SOCIMI (BME Growth) | Precio 1 acción | Baja-media | 4-8% dividendo | CNMV + Ley 11/2009 | Medio-alto (liquidez limitada) |
| Crowdfunding inmobiliario | 50-500 EUR | Muy baja (plazo fijo) | 6-12% anunciado | Ley de Crowdfunding, CNMV | Alto (riesgo proyecto individual) |
| Fondo de inversión inmobiliario | 1-1.000 EUR | Media (reembolso en días) | 3-6% | CNMV | Medio |
| Comprar un piso | 30.000-50.000 EUR | Muy baja | 3-7% neta + revalorización | LAU, Ley Vivienda | Medio (concentración) |
| ETF de REITs globales | Precio 1 participación | Alta | 3-5% dividendo | CNMV (comercialización) | Medio (divisa, diversificación global) |
Ventajas e inconvenientes de las SOCIMIs
Ventajas
| Ventaja | Explicación |
|---|---|
| Acceso con poco capital | Puedes empezar con 100 EUR. No necesitas hipoteca ni ahorro para una entrada |
| Diversificación instantanea | Una SOCIMI grande tiene 50-300 inmuebles en distintas ubicaciones y segmentos |
| Gestión profesional | Equipos especializados gestionan los activos, negocian alquileres, realizan mejoras |
| Liquidez | Puedes vender tus acciones en bolsa (inmediato en Ibex, días en BME Growth) |
| Obligación de reparto | Al menos el 80% del beneficio se reparte como dividendo. No depende de la voluntad del equipo directivo |
| Transparencia | Información publica: cuentas anuales auditadas, tasaciones independientes, hechos relevantes a CNMV |
| Fiscalidad eficiente | 0% de IS a nivel empresa evita la doble imposición |
Inconvenientes
| Inconveniente | Explicación |
|---|---|
| Volatilidad | El precio de la acción puede bajar un 20-40% en un año por factores de mercado, aunque los inmuebles subyacentes no hayan perdido valor |
| Sin apalancamiento personal | No puedes pedir una hipoteca para comprar acciones de una SOCIMI (la hipoteca es la gran ventaja de la compra directa) |
| Sin control | No decides que se compra, a quien se alquila ni a que precio. Dependes del equipo gestor |
| Descuentos sobre NAV | En periodos de incertidumbre, las SOCIMIs cotizan muy por debajo del valor de sus activos. Puedes comprar "barato", pero también puedes estar atrapado en una acción que no sube |
| Liquidez limitada en BME Growth | Las SOCIMIs pequeñas pueden tener volumenes de negociación muy bajos |
| Gravamen especial 15% | Desde 2021, los grandes accionistas con tributación baja tienen un coste fiscal adicional |
| Dependencia de tipos de interés | Las subidas de tipos encarecen la deuda de la SOCIMI y reducen el atractivo del dividendo frente a la renta fija |
Riesgos especificos de las SOCIMIs
1. Riesgo de tipos de interés
Las SOCIMIs son sensibles a los tipos de interés por dos vias:
- Coste de la deuda: si sube el Euribor, la SOCIMI paga más intereses y le queda menos para dividendos
- Competencia de la renta fija: cuando los bonos pagan un 3-4%, el dividendo de una SOCIMI del 5% es menos atractivo en terminos relativos
2. Riesgo de liquidez (BME Growth)
Las SOCIMIs de BME Growth pueden tener días con 0 operaciones. Si necesitas vender, puede que no haya comprador al precio que quieres.
3. Riesgo regulatorio
La Ley de Vivienda y las normativas autonomicas pueden afectar a SOCIMIs con exposición residencial (Testa, Albirana). Limites de renta, zonas tensionadas y obligaciones de gran tenedor impactan directamente en los ingresos.
4. Riesgo sectorial
Cada tipo de activo tiene riesgos especificos:
- Oficinas: teletrabajo, ciclo económico
- Centros comerciales: comercio online, cambio de habitos
- Hoteles: estacionalidad, crisis turisticas
- Logistica: menor riesgo estructural por auge del e-commerce
- Residencial: alta regulación, baja rentabilidad bruta
5. Riesgo de concentración del gestor
En muchas SOCIMIs de BME Growth, el accionista de control es también el gestor. Conflicto de intereses potencial: el gestor puede priorizar el cobro de comisiones de gestión sobre el interés del accionista minoritario.
Historia y evolución de las SOCIMIs en España
| Ano | Hito |
|---|---|
| 2009 | Se aprueba la Ley 11/2009 que crea las SOCIMIs. Exigencias excesivas: 15% de IS, minimo 600 accionistas. No se crea ninguna |
| 2012 | Ley 16/2012 reforma el régimen: 0% de IS, se elimina el minimo de accionistas. Despegan las SOCIMIs |
| 2013-2014 | Primeras SOCIMIs salen a bolsa: Merlin Properties, Hispania, Lar España, Axiare |
| 2016 | Colonial se acoge al régimen SOCIMI |
| 2018 | Merlin entra en el Ibex 35. Pico del ciclo: > 80 SOCIMIs registradas |
| 2019 | Axiare es absorbida por Colonial. Hispania por Blackstone. Consolidación |
| 2020 | COVID-19 golpea al sector (hoteles, centros comerciales, oficinas). Caidas del 30-50% |
| 2021 | Se introduce el gravamen especial del 15%. Recuperación parcial |
| 2022-2023 | Subidas de tipos de interés del BCE (0% a 4,5%). Las SOCIMIs caen por el aumento del coste de deuda y la competencia de la renta fija |
| 2024-2025 | Estabilización de tipos. Comienzan las bajadas del BCE. Las SOCIMIs de oficinas y logistica recuperan terreno |
| 2026 | ~70 SOCIMIs activas en España. Mercado maduro con consolidación en curso. Los descuentos sobre NAV siguen siendo significativos |
Estrategias de inversión en SOCIMIs
Estrategia 1: Renta por dividendo
Compras SOCIMIs con alto dividend yield y cobras dividendos de forma recurrente.
| Aspecto | Detalle |
|---|---|
| Objetivo | Generar renta pasiva |
| SOCIMIs tipicas | Lar España (7-9%), Merlin (4-6%), Castellana (6-8%) |
| Riesgo | Que el dividendo no sea sostenible (payout > 100% del FFO) |
| Verificar | FFO payout ratio, ocupación, WAULT, evolución del dividendo historico |
Estrategia 2: Descuento sobre NAV (value investing)
Compras SOCIMIs que cotizan muy por debajo de su NAV, esperando que el descuento se cierre.
| Aspecto | Detalle |
|---|---|
| Objetivo | Revalorización del precio de la acción |
| SOCIMIs tipicas | Las que cotizan con descuento > 30% sobre NAV/EPRA NTA |
| Riesgo | Que el descuento no se cierre nunca (value trap) |
| Verificar | Calidad de la tasación de activos, tendencia del NAV, catalizadores para el cierre del descuento (bajadas de tipos, mejora operativa, OPA) |
Estrategia 3: Sectorial tematica
Inviertes en SOCIMIs expuestas a una tendencia estructural.
| Tendencia | SOCIMIs expuestas |
|---|---|
| Logistica / e-commerce | Merlin (segmento logistico) |
| Data centers / IA | Merlin (nuevo segmento) |
| Turismo | Millenium Hotels, Atom |
| Vivienda en alquiler | Testa, Albirana |
Estrategia 4: Diversificación via ETF
Si no quieres elegir SOCIMIs individuales, puedes comprar un ETF de REITs.
| ETF | Exposición | Ticker | TER |
|---|---|---|---|
| iShares European Property Yield | REITs europeos (incluye SOCIMIs espanolas) | IPRP | 0,40% |
| Amundi FTSE EPRA Europe Real Estate | REITs europeos | EPRE | 0,30% |
| iShares Global REIT | REITs globales | REET | 0,14% |
Ventaja del ETF: diversificación global, liquidez, coste bajo. Desventaja: incluye REITs de otros paises, menor concentración en España.
Errores comunes al invertir en SOCIMIs
| Error | Por que es un error | Como evitarlo |
|---|---|---|
| Comprar solo por el dividendo alto | Un dividendo del 10% puede ser insostenible si el FFO no lo respalda | Verificar FFO payout y tendencia del dividendo |
| Ignorar el descuento/prima sobre NAV | Puedes estar pagando de más por los activos | Comparar precio con EPRA NTA/NRV |
| No mirar el LTV | Una SOCIMI con LTV > 50% es vulnerable a subidas de tipos | Comprobar ratio de deuda y vencimientos |
| Tratar la SOCIMI como un piso | La acción es volatil; no esperes la estabilidad de un inmueble físico | Asumir que el precio puede caer un 20-30% a corto plazo |
| Comprar en BME Growth sin comprobar liquidez | Puedes quedarte atrapado en una posición que no puedes vender | Revisar volumen medio diario antes de comprar |
| No diversificar por tipo de activo | Si solo compras SOCIMIs de centros comerciales, estas concentrando riesgo | Combinar sectores: oficinas + logistica + residencial |
| Ignorar los costes del broker | Comisiones de compra/venta + custodia pueden comerse la rentabilidad en posiciones pequeñas | Calcular el coste total anual como % de la inversión |
Preguntas frecuentes sobre SOCIMIs
¿Cuanto dinero necesito para invertir en una SOCIMI?
El precio de 1 acción. En Merlin Properties, por ejemplo, una acción cuesta entre 9-12 EUR (a febrero de 2026). En la práctica, recomendamos invertir al menos 1.000-2.000 EUR para que las comisiones del broker no se coman la rentabilidad.
¿Las SOCIMIs son seguras?
Son sociedades cotizadas, reguladas por la CNMV, con cuentas auditadas y tasaciones independientes. No son "seguras" en el sentido de que el precio puede bajar (como cualquier acción), pero son transparentes y estan bien reguladas. El riesgo principal es la volatilidad del precio, no el fraude.
¿Puedo perder dinero invirtiendo en SOCIMIs?
Sí. El precio de las acciones puede caer (como ocurrio en 2020 con el COVID o en 2022-2023 con las subidas de tipos). También pueden reducir el dividendo si los ingresos bajan. La inversión en SOCIMIs no tiene capital garantizado.
¿Con que frecuencia pagan dividendos las SOCIMIs?
La mayoria paga dividendos una vez al año (normalmente entre mayo y julio, tras la junta de accionistas). Algunas pagan a cuenta (un pago parcial adelantado en octubre-noviembre y el complementario en primavera).
¿Puedo incluir SOCIMIs en un plan de pensiones o EPSV?
No directamente. Los planes de pensiones espanoles invierten a traves de fondos, y algunos fondos inmobiliarios incluyen SOCIMIs en su cartera. Pero no puedes comprar acciones individuales de SOCIMIs dentro de un plan de pensiones.
¿Las SOCIMIs pueden dejar de serlo?
Sí. Una SOCIMI puede renunciar al régimen fiscal especial (y tributar al tipo general del IS del 25%). Esto ha ocurrido con varias SOCIMIs pequeñas que no encontraban ventaja en el régimen o no cumplian los requisitos. Si renuncia, los inmuebles adquiridos durante el régimen tributan las plusvalias latentes.
¿Que pasa si una SOCIMI quiebra?
Como cualquier empresa cotizada: los accionistas son los ultimos en cobrar, después de los acreedores. En la práctica, las SOCIMIs grandes tienen activos inmobiliarios que se pueden liquidar para pagar deuda. El riesgo de quiebra total es bajo para SOCIMIs con LTV razonable (< 40%).
¿Las SOCIMIs son mejor inversión que los pisos en 2026?
Depende de tu situación. Si tienes capital para una entrada y puedes apalancarte con hipoteca, un piso puede dar mejor rentabilidad sobre capital propio. Si tienes poco capital o quieres diversificar sin gestión, las SOCIMIs son más accesibles. La guía de inversión inmobiliaria para principiantes compara ambos modelos en detalle.
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