Qué es una derrama: tipos, obligaciones y derechos del propietario [2026]
Todo sobre las derramas en comunidades de propietarios: qué son, tipos, cuándo son obligatorias, cómo se votan, qué pasa si no pagas y cómo afectan a la compraventa.
Qué es una derrama: tipos, obligaciones y derechos del propietario
Una derrama es una cuota extraordinaria que la comunidad de propietarios cobra a cada vecino para cubrir un gasto que no estaba previsto en el presupuesto ordinario. La caldera central revienta en enero, hay que reparar la fachada por orden del ayuntamiento, se quiere instalar un ascensor: no hay dinero en la caja común para pagarlo, así que se reparte entre todos los propietarios. Ese reparto es la derrama.
Si tienes un piso en una comunidad, tarde o temprano te va a llegar una. Y si estás comprando o vendiendo, necesitas saber quién paga las derramas pendientes, porque la ley tiene reglas muy concretas sobre eso.
Este artículo te explica qué tipos de derrama existen, cuándo son obligatorias, cómo se votan, qué pasa si no pagas y qué tienes que vigilar como comprador o como agente inmobiliario.
Qué es exactamente una derrama
La derrama es un pago extraordinario aprobado por la junta de propietarios para financiar un gasto concreto que no está cubierto por las cuotas ordinarias de la comunidad.
Las cuotas ordinarias son las que pagas cada mes o cada trimestre: limpieza, luz de escalera, seguro del edificio, mantenimiento del ascensor, fondo de reserva. Son gastos previsibles y recurrentes.
La derrama aparece cuando surge un gasto que no encaja en ese presupuesto. Puede ser una reparación urgente (una tubería que revienta) o un proyecto planificado (rehabilitar la fachada, instalar un ascensor nuevo). En ambos casos, la comunidad necesita dinero extra y lo reparte entre los propietarios.
El reparto se hace, salvo que los estatutos digan otra cosa, según la cuota de participación de cada propietario. Si tu piso tiene una cuota de participación del 5% sobre el total del edificio, pagas el 5% de la derrama. Un ático grande paga más que un estudio pequeño. Es proporcional, no igualitario.
Tipos de derrama
No todas las derramas son iguales. La naturaleza del gasto determina si es obligatoria para todos, cómo se vota y qué derechos tienes como propietario.
Derramas por obras necesarias (conservación y mantenimiento)
Son las que se aprueban para reparar, mantener o conservar el edificio. Ejemplos:
- Reparación de la fachada por humedades o desprendimientos.
- Arreglo de bajantes, tuberías comunitarias o la cubierta del edificio.
- Sustitución de la caldera central o reparación del sistema de calefacción.
- Obras exigidas por el ayuntamiento tras una inspección técnica del edificio (ITE).
Estas derramas son obligatorias para todos los propietarios. No puedes negarte a pagarlas aunque hayas votado en contra en la junta. El artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) es claro: las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble no requieren acuerdo previo de la junta, y si lo requieren, obligan a todos los propietarios independientemente de su voto.
Un ejemplo con números: la comunidad necesita reparar la fachada. El presupuesto es de 60.000 €. El edificio tiene 20 viviendas. Si tu cuota de participación es del 4,5%, tu derrama será de 2.700 €. Da igual que no te guste el color elegido para la pintura o que creas que la reparación podía esperar. Si la junta la aprueba y es una obra de conservación, pagas.
Derramas por mejoras (obras no necesarias)
Son las que se aprueban para mejorar el edificio más allá de lo estrictamente necesario. Ejemplos:
- Instalación de un ascensor nuevo en un edificio que no tenía.
- Construcción de una piscina comunitaria.
- Reforma estética del portal o las zonas comunes.
- Instalación de placas solares para autoconsumo.
Aquí las reglas cambian. Si la mejora supera el importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el propietario que haya votado en contra no está obligado a pagar la derrama. Pero hay una trampa: aunque no pagues, tampoco puedes beneficiarte de la mejora. Y si en el futuro quieres utilizarla (por ejemplo, usar el ascensor que se instaló sin tu participación), tendrás que abonar tu parte actualizada con el interés legal del dinero.
Dicho de otra forma: puedes escapar de la derrama, pero no del coste. Solo lo aplazas.
Derramas por accesibilidad
Merecen mención aparte. Desde la reforma de la LPH en 2013, las obras de accesibilidad (rampas, ascensores, eliminación de barreras arquitectónicas) son obligatorias cuando las solicita un propietario mayor de 70 años o con discapacidad, siempre que el coste no supere doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. Si supera ese umbral, se necesita acuerdo de la junta, pero la comunidad sigue estando obligada a realizar las obras razonablemente necesarias.
En la práctica, instalar un ascensor en un edificio antiguo sin él puede costar entre 40.000 € y 80.000 €. Ese importe casi siempre supera las doce mensualidades, así que acaba requiriendo votación. Pero el marco legal empuja claramente a favor de la accesibilidad.
Cómo se vota una derrama en la junta de propietarios
El tipo de mayoría necesaria depende de la naturaleza de la obra:
| Tipo de obra | Mayoría requerida |
|---|---|
| Conservación y mantenimiento (obras necesarias) | No requieren acuerdo o mayoría simple (más votos a favor que en contra de los presentes) |
| Accesibilidad (hasta 12 mensualidades) | Obligatoria sin votación si la solicita persona con discapacidad o mayor de 70 años |
| Mejoras que no superan 3 mensualidades | Mayoría simple |
| Mejoras que superan 3 mensualidades | Mayoría de 3/5 de propietarios y cuotas |
| Modificación de elementos estructurales o del título constitutivo | Unanimidad |
| Instalación de infraestructuras de telecomunicaciones, energías renovables o puntos de recarga de vehículos eléctricos | 1/3 de propietarios y cuotas |
Un dato que muchos desconocen: los propietarios ausentes en la junta que no manifiestan su discrepancia en un plazo de 30 días naturales desde la notificación del acta, se computan como votos a favor. Esto es clave. Si no vas a la junta y no respondes por escrito dentro del plazo, se entiende que aceptas lo que se haya aprobado. Muchas derramas salen adelante gracias a este mecanismo del silencio positivo.
Qué pasa si no pagas la derrama
No pagar una derrama tiene consecuencias reales. La comunidad tiene herramientas legales eficaces para cobrar, y las usa.
Fase 1: Reclamación extrajudicial
El administrador de fincas te envía una comunicación (normalmente por burofax) reclamándote la deuda. Es un trámite previo, pero no es obligatorio. La comunidad puede ir directamente a la vía judicial.
Fase 2: Procedimiento monitorio
Es la vía más habitual. La comunidad presenta una petición de proceso monitorio en el juzgado, acompañada de la certificación del acuerdo de la junta y del certificado de deuda emitido por el secretario-administrador.
El proceso monitorio es rápido y barato para la comunidad. El juzgado te requiere el pago. Si no pagas ni te opones en 20 días hábiles, el juez dicta directamente una orden de ejecución. Si te opones, el asunto pasa a juicio verbal.
La realidad es que la mayoría de morosos no se oponen, porque la deuda está documentada y es difícil de discutir. El resultado habitual es una condena al pago de la deuda más los intereses de demora y las costas judiciales.
Fase 3: Embargo
Si hay sentencia condenatoria y sigues sin pagar, la comunidad puede solicitar el embargo de tus bienes. Y aquí viene lo importante: la vivienda en la comunidad es el primer bien embargable. El artículo 9.1.e de la LPH establece que el piso o local está legalmente afecto al pago de las cantidades adeudadas a la comunidad por el propietario actual y por los anteriores. Es lo que se llama afección real, y es una de las garantías más potentes que tiene la ley.
En resumen: no pagar la derrama no sale gratis. Sales perdiendo dinero (intereses + costas) y puedes acabar con un embargo sobre tu propia vivienda.
Derramas y compraventa: quién paga qué
Este es el punto que más afecta a agentes inmobiliarios y a compradores. Cuando se vende un piso con derramas pendientes o aprobadas, ¿quién se come el gasto?
La regla legal: afección real
El artículo 9.1.e de la LPH establece que el nuevo propietario responde con el inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad correspondientes a la anualidad en curso y a los tres años naturales anteriores. Esto significa que si compras un piso en 2026, puedes acabar pagando deudas de comunidad (incluidas derramas) de 2023, 2024, 2025 y 2026.
No es que heredes la deuda personal del vendedor. Es que tu piso está legalmente afectado por esa deuda. La comunidad puede reclamar contra el inmueble, no contra ti personalmente, pero el resultado práctico es el mismo: o pagas o te embargan el piso.
El certificado de deudas: tu salvavidas
Antes de escriturar, el notario exige que se aporte un certificado del secretario-administrador de la comunidad indicando si el vendedor está al corriente de pago. Es obligatorio por ley (artículo 553-5 del Código Civil de Cataluña para Cataluña, y artículo 9.1.e de la LPH para el resto de España).
Como agente o como comprador, este es tu checklist:
- Pide el certificado de deudas con la comunidad. No te fíes de lo que diga el vendedor de palabra. El certificado tiene que venir firmado por el secretario-administrador.
- Pregunta explícitamente por derramas aprobadas y pendientes de pago. El certificado debería reflejarlas, pero a veces solo indica las cuotas ordinarias. Insiste en que incluya cualquier derrama aprobada por la junta, aunque el plazo de pago aún no haya vencido.
- Revisa las actas de las últimas juntas. Si la comunidad ha aprobado una derrama de 30.000 € para el ascensor que se va a empezar a cobrar el mes siguiente a la venta, esa información puede no aparecer aún como deuda en el certificado. Las actas te dan visibilidad sobre lo que viene.
- Pacta en el contrato quién paga las derramas aprobadas antes de la venta. Lo habitual es que el vendedor asuma las derramas aprobadas antes de la firma, y el comprador las aprobadas después. Pero esto es negociable. Lo importante es que quede por escrito.
Ejemplo práctico
Vendedor tiene un piso en un edificio donde la junta aprobó en octubre de 2025 una derrama de 45.000 € para rehabilitar la fachada, a pagar en 18 cuotas mensuales de 150 € por propietario (ajustadas por cuota de participación). El vendedor ha pagado 5 cuotas (750 €). En marzo de 2026 se firma la compraventa.
Si no se pacta nada en el contrato, el comprador hereda la obligación de pagar las 13 cuotas restantes (1.950 €). Además, si el vendedor tuviera cuotas impagadas del año en curso o de los tres anteriores, el comprador respondería con el inmueble.
La solución: pactar en el contrato de compraventa que el vendedor retiene 1.950 € del precio de venta para cubrir las cuotas pendientes de la derrama, o que se descuentan directamente del precio.
Fiscalidad de las derramas
Las derramas no se pueden deducir en el IRPF como gasto si el piso es tu vivienda habitual. Son gastos de la propiedad, no gastos deducibles para el contribuyente que vive en el inmueble.
La cosa cambia si el piso está alquilado. En ese caso, las derramas destinadas a reparación y conservación sí son deducibles como gasto en el rendimiento del capital inmobiliario. Puedes restar esa derrama de los ingresos del alquiler, reduciendo así la base sobre la que pagas impuestos.
Un matiz importante: las derramas de mejora (instalar un ascensor nuevo, construir una piscina) no se deducen como gasto corriente. Se consideran mejora del inmueble y se incorporan al valor de adquisición de la vivienda. Esto te beneficia cuando vendas, porque aumenta tu precio de compra a efectos fiscales y, por tanto, reduce la ganancia patrimonial sobre la que pagas impuestos.
En resumen:
| Situación | Tratamiento fiscal |
|---|---|
| Vivienda habitual — derrama de conservación | No deducible |
| Vivienda habitual — derrama de mejora | Se suma al valor de adquisición (útil al vender) |
| Vivienda alquilada — derrama de conservación | Deducible como gasto del alquiler |
| Vivienda alquilada — derrama de mejora | Se suma al valor de adquisición |
Preguntas frecuentes
¿Puede un propietario negarse a pagar una derrama?
Depende del tipo de derrama. Si es por obras de conservación o mantenimiento (arreglar la fachada, reparar tuberías comunitarias, subsanar deficiencias de la ITE), no puedes negarte. Son obligatorias para todos los propietarios, hayas votado a favor o en contra.
Si es por una mejora no necesaria que supera tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, puedes negarte siempre que hayas votado en contra o estuvieras ausente y hayas manifestado tu oposición por escrito en el plazo de 30 días desde la notificación del acta. Pero recuerda: si te niegas, no puedes usar la mejora. Y si más adelante quieres utilizarla, tendrás que pagar tu parte con intereses.
¿Se puede pagar una derrama a plazos?
Sí, si la junta lo aprueba. De hecho, es lo más habitual en derramas grandes. Una derrama de 50.000 € para la fachada rara vez se cobra de golpe. Lo normal es fraccionarla en cuotas mensuales o trimestrales durante 12, 18 o 24 meses. El plan de pagos se aprueba en la misma junta que aprueba la derrama.
Si la junta no aprobó un plan de plazos, puedes solicitarlo al administrador. No es un derecho legal, pero la mayoría de comunidades prefieren cobrar a plazos antes que tener morosos.
¿Qué pasa si la derrama se aprueba sin quórum suficiente?
Si la derrama se aprueba sin la mayoría legalmente exigida, el acuerdo es impugnable. Cualquier propietario que haya votado en contra, que estuviera ausente o que considere que el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos puede impugnarlo ante el juzgado en un plazo de tres meses desde la notificación del acta (o un año si el acuerdo es contrario a la ley o los estatutos).
Si no impugnas dentro de plazo, el acuerdo queda firme aunque fuera irregular. Los plazos en propiedad horizontal son cortos y fatales.
¿Las derramas afectan al precio de venta de un piso?
Sí, de forma directa. Un piso con una derrama de 15.000 € aprobada y pendiente de pago vale, a efectos prácticos, 15.000 € menos de lo que valdría sin ella. Los compradores bien asesorados lo saben y lo descuentan del precio. Los agentes inmobiliarios deben informar de las derramas existentes o previstas, porque ocultarlas genera reclamaciones después.
Si estás vendiendo y hay una derrama grande pendiente, tienes dos opciones: pagarla antes de vender o descontarla del precio de venta. Intentar que el comprador la asuma sin saberlo es un error que acaba en conflicto.
¿Puede el inquilino tener que pagar la derrama?
No, salvo que el contrato de alquiler diga lo contrario. La derrama es responsabilidad del propietario, no del inquilino. El artículo 20 de la LAU permite repercutir al inquilino los gastos generales del inmueble (comunidad, IBI), pero las derramas extraordinarias no entran en esa categoría salvo pacto expreso.
Si eres propietario y quieres que el inquilino asuma las derramas, tiene que estar claramente pactado en el contrato. Y aun así, las derramas de gran cuantía son difícilmente repercutibles al arrendatario, porque la jurisprudencia tiende a considerar que las mejoras estructurales benefician al propietario, no al inquilino.
¿Qué es el fondo de reserva y en qué se diferencia de la derrama?
El fondo de reserva es una cantidad que la comunidad guarda obligatoriamente para emergencias. La LPH exige que sea al menos el 10% del último presupuesto ordinario. Se nutre de las cuotas ordinarias mensuales.
La diferencia es sencilla: el fondo de reserva es dinero que ya está ahí, ahorrado de forma preventiva. La derrama es dinero que se pide cuando el fondo de reserva no es suficiente para cubrir un gasto. Si la comunidad tiene un buen fondo de reserva, necesitará menos derramas. Si el fondo está vacío o es mínimo, cualquier imprevisto se convierte en derrama.
En resumen
La derrama es un pago extraordinario que la comunidad de propietarios reparte entre los vecinos para cubrir gastos que no caben en el presupuesto ordinario. Tres cosas que debes tener claras:
- Las derramas por conservación son obligatorias. Da igual que votes en contra. Si el edificio necesita repararse, pagas. Las de mejora permiten cierto margen de oposición, pero con limitaciones.
- Si compras un piso, investiga las derramas. Pide el certificado de deudas, revisa las actas de las últimas juntas y pacta por escrito quién asume las derramas aprobadas antes de la venta. La ley te hace responsable de las deudas del año en curso y los tres anteriores.
- No pagar tiene consecuencias. Proceso monitorio, condena judicial, embargo de la vivienda. La comunidad tiene mecanismos legales rápidos y eficaces para cobrar. Sale más barato pagar que litigar.