Licencia Turistica en España: Guía Completa por Comunidad Autónoma [2026]

Guía completa sobre la licencia turistica en España en 2026. Requisitos, tramites y normativa por comunidad autónoma. Como obtener la licencia para alquiler vacacional.

La licencia turistica en España es un laberinto. Cada comunidad autónoma tiene su propia normativa, sus propios requisitos y su propio proceso de tramitación. Lo que es legal en Andalucía puede ser ilegal en Barcelona. Lo que es un tramite sencillo en Valencia puede tardar meses en Baleares.

Esta guía recoge la normativa vigente en cada comunidad autónoma para que puedas saber exactamente que necesitas para alquilar tu vivienda a turistas de forma legal en 2026. Actualizamos este articulo cada vez que hay cambios normativos relevantes.

Aviso importante: la regulación del alquiler vacacional esta en constante cambio. Varias comunidades autónomas y ayuntamientos estan endureciendo las condiciones. Antes de invertir o iniciar tramites, verifica siempre la normativa vigente con el organismo oficial de tu comunidad.

Qué es una licencia turistica

La licencia turistica (o registro de vivienda de uso turistico, según la comunidad) es la autorización administrativa necesaria para poder alquilar una vivienda a turistas por periodos cortos (generalmente inferiores a 31 días). Sin esta licencia, el alquiler vacacional es ilegal y esta sujeto a sanciones que pueden superar los 30.000 EUR.

La licencia te asigna un número de registro que debe aparecer obligatoriamente en todos los anuncios de la vivienda (Airbnb, Booking, Vrbo, web propia).

Licencia turistica vs. alquiler de temporada

No son lo mismo:

Si alquilas por periodos superiores a 31 días (por ejemplo, a estudiantes por semestre o a trabajadores desplazados por meses), normalmente no necesitas licencia turistica. Pero atención: algunas comunidades autónomas estan regulando también el alquiler de temporada.

Tabla resumen por comunidad autónoma

Normativa detallada por comunidad autónoma

Andalucía

Normativa: Decreto 28/2016 de viviendas con fines turisticos.

Requisitos principales:

• Disponer de licencia de ocupación o equivalente.
• Certificado de eficiencia energetica.
• Vivienda amueblada y equipada para uso inmediato.
• Botiquin de primeros auxilios.
• Información turistica de la zona a disposición del huesped.
• Hojas de reclamaciones.
• Limpieza al inicio y final de cada estancia.

Tramite: Declaración responsable ante la Consejeria de Turismo. Se puede hacer telematicamente. El número de registro se obtiene en pocos días.

Restricciones:

• Sin limitación de días de alquiler al año.
• Los ayuntamientos pueden establecer restricciones adicionales por zona. Sevilla, Málaga y Granada han introducido o estan estudiando limitaciones en centros historicos.

Nivel de dificultad: Baja. Andalucía tiene una de las regulaciones más accesibles de España.

Baleares

Normativa: Ley 6/2017 del turismo de las Illes Balears y modificaciones posteriores.

Requisitos principales:

• Licencia previa obligatoria (no vale declaración responsable).
• La vivienda debe estar en zona donde el uso turistico este permitido (zonificación).
• Certificado de eficiencia energetica.
• Cedula de habitabilidad.
• Seguro de responsabilidad civil.
• Declaración de contribución al fondo de compensación ambiental.

Tramite: Solicitud de licencia ante el Consell Insular correspondiente. Proceso más lento que la declaración responsable: puede tardar semanas o meses.

Restricciones:

• Mallorca: moratoria en zonas saturadas (Palma, Playa de Palma, y otras). Los pisos (no unifamiliares) estan prohibidos en muchas zonas. Solo se pueden alquilar viviendas unifamiliares en zonas autorizadas.
• Ibiza y Formentera: restricciones severas. Pocas licencias nuevas disponibles.
• Menorca: regulación más permisiva que Mallorca, pero con zonificación.
• Impuesto turistico (Ecotasa) obligatorio.

Nivel de dificultad: Alta. Baleares tiene una de las regulaciones más restrictivas de España.

Canarias

Normativa: Decreto 113/2015 de viviendas vacacionales y modificaciones posteriores.

Requisitos principales:

• Declaración responsable ante el Cabildo Insular.
• Cedula de habitabilidad o informe técnico equivalente.
• Certificado de eficiencia energetica.
• Vivienda amueblada y equipada.
• Seguro de responsabilidad civil (recomendado, obligatorio en algunas islas).

Tramite: Declaración responsable. El número de registro se obtiene tras la presentación.

Restricciones:

• En zonas turisticas consolidadas (sur de Tenerife, sur de Gran Canaria), las viviendas vacacionales en complejos hoteleros pueden estar prohibidas.
• Los ayuntamientos pueden establecer restricciones adicionales.
• Debate abierto sobre nuevas restricciones ante la presión social por el encarecimiento del alquiler residencial.

Nivel de dificultad: Media. Depende mucho de la isla y la zona.

Catalunya

Normativa: Decreto 159/2012 de establecimientos de alojamiento turistico y normativa municipal.

Requisitos principales:

• Licencia previa (Habitage d'Us Turistic, HUT) otorgada por el ayuntamiento.
• Cedula de habitabilidad vigente.
• Certificado de eficiencia energetica.
• Seguro de responsabilidad civil.
• Comunicación a la comunidad de propietarios.

Tramite: Solicitud de licencia HUT ante el ayuntamiento. No es declaración responsable: requiere autorización previa.

Restricciones:

• Barcelona ciudad: moratoria total desde 2014. No se conceden nuevas licencias HUT. Las licencias existentes son finitas (previsto que no se renueven a partir de noviembre 2028 según la ultima regulación). Comprar una vivienda en Barcelona para alquiler turistico es, en la práctica, imposible legalmente.
• Resto de Catalunya: depende del municipio. Muchos municipios costeros (Sitges, Lloret de Mar, etc.) tienen sus propias restricciones o moratorias.
• La Generalitat y los ayuntamientos persiguen activamente los alquileres ilegales con inspecciones y multas elevadas (hasta 600.000 EUR en casos graves).

Nivel de dificultad: Muy alta. La regulación más restrictiva de España, especialmente en Barcelona.

Comunidad Valenciana

Normativa: Decreto 10/2021 de viviendas de uso turistico.

Requisitos principales:

• Declaración responsable ante Turisme Comunitat Valenciana.
• La vivienda debe estar en una zona donde el uso turistico sea compatible según el planeamiento urbanistico municipal.
• Certificado de eficiencia energetica.
• Cedula de habitabilidad o licencia de segunda ocupación.
• Hojas de reclamaciones.
• Placa identificativa en la puerta.

Tramite: Declaración responsable telematica. Relativamente agil.

Restricciones:

• Los ayuntamientos definen las zonas compatibles con el uso turistico. Valencia ciudad, Alicante y otros municipios tienen zonificaciones que limitan donde se puede operar.
• Comunidades de propietarios pueden prohibir el uso turistico por mayoria cualificada (3/5 partes de propietarios y cuotas).
• Tendencia hacia mayor restricción en zonas urbanas residenciales.

Nivel de dificultad: Media. Depende del municipio y la zonificación.

Madrid

Normativa: Decreto 79/2014 de viviendas de uso turistico de la Comunidad de Madrid y normativa municipal.

Requisitos principales:

• Declaración responsable ante la Comunidad de Madrid.
• Certificado de eficiencia energetica.
• Cedula de habitabilidad.
• Vivienda amueblada y equipada.
• Placa identificativa.

Tramite: Declaración responsable. Se puede hacer telematicamente.

Restricciones:

• Estancia minima de 5 días en la ciudad de Madrid (normativa municipal del Plan Especial de regulación del uso de servicios terciarios en la clase de hospedaje, PEH). Esta restricción limita significativamente la rentabilidad del alquiler vacacional clasico (estancias de 2-3 noches).
• Fuera de Madrid capital, cada municipio puede tener sus propias reglas.
• Debate abierto sobre endurecer la regulación en el centro de Madrid.

Nivel de dificultad: Media. El requisito de 5 días minimos es un obstáculo real para el modelo Airbnb clasico.

País Vasco

Normativa: Decreto 101/2018 de viviendas y habitaciones de viviendas particulares para uso turistico.

Requisitos principales:

• Declaración responsable ante el Gobierno Vasco.
• Cedula de habitabilidad.
• Certificado de eficiencia energetica.
• Se permite el alquiler de habitaciones individuales (no solo vivienda completa).

Tramite: Declaración responsable telematica.

Restricciones:

• San Sebastian: regulación municipal muy restrictiva. Limitación del número de viviendas turisticas por zona y edificio.
• Bilbao: regulación creciente con limitaciones en el casco viejo y zonas centrales.
• Vitoria: regulación más permisiva.
• Tendencia general hacia mayor restricción en ciudades con presión turistica.

Nivel de dificultad: Media. Varia mucho entre San Sebastian (alta) y el resto.

Resto de comunidades autónomas

Las comunidades de Aragon, Asturias, Cantabria, Castilla-La Mancha, Castilla y Leon, Extremadura, Galicia, La Rioja, Murcia y Navarra comparten un patron común:

• Tramite: declaración responsable (agil y sencillo).
• Requisitos: cedula de habitabilidad, certificado energético, vivienda amueblada, hojas de reclamaciones.
• Restricciones: pocas o ninguna restricción especifica a nivel autonomico. Los ayuntamientos pueden introducir limitaciones propias.
• Nivel de dificultad: baja.

Estas comunidades tienen menor presión turistica que las zonas costeras y las grandes ciudades, por lo que la regulación es más permisiva. Pero la tendencia nacional es hacia mayor regulación, por lo que conviene estar atento a posibles cambios.

Cómo obtener la licencia turistica: paso a paso

Paso 1: verificar que puedes operar en tu zona

Antes de nada, comprueba:

• Que tu comunidad autónoma permite el alquiler turistico en tu zona.
• Que tu ayuntamiento no tiene restricciones adicionales (moratoria, zonificación).
• Que tu comunidad de propietarios no ha prohibido el uso turistico (acta de la junta).

Paso 2: preparar la documentación

Documentos habitualmente necesarios:

• DNI/NIE del propietario.
• Escritura de propiedad o contrato que acredite la disponibilidad de la vivienda.
• Cedula de habitabilidad o licencia de primera/segunda ocupación.
• Certificado de eficiencia energetica vigente.
• Seguro de responsabilidad civil (obligatorio en algunas CCAA, recomendable en todas).
• Fotos de la vivienda.

Paso 3: presentar la declaración responsable o solicitud

• Declaración responsable (la mayoria de CCAA): tramite telematico. Presentas la documentación y te asignan un número de registro. Puedes operar desde el día de la presentación.
• Licencia previa (Baleares, Catalunya): solicitud formal. Debes esperar a la resolución antes de poder operar. Puede tardar semanas o meses.

Paso 4: obtener el número de registro

El número de registro turistico debe incluirse obligatoriamente en:

• Todos los anuncios en plataformas (Airbnb, Booking, Vrbo, etc.).
• Tu web propia si la tienes.
• La placa identificativa en la puerta de la vivienda (obligatoria en algunas CCAA).

Paso 5: cumplir obligaciones continuas

Una vez operando:

• Registro de viajeros: comunicar los datos de los huespedes a la policia (parte de viajeros, obligatorio en toda España).
• Impuesto turistico: en las CCAA que lo apliquen (Baleares, Catalunya).
• Declaración fiscal: declarar los ingresos en IRPF (o Impuesto de Sociedades si operas como empresa). En Canarias, IVA/IGIC.
• Mantenimiento: cumplir los estandares de calidad y equipamiento de la vivienda.

Sanciones por operar sin licencia

Las sanciones varian por comunidad autónoma, pero el rango es significativo:

Además de la sanción económica, las plataformas (Airbnb, Booking) estan obligadas a retirar los anuncios sin número de registro valido. La tendencia es hacia mayor enforcement: las comunidades autónomas y ayuntamientos estan invirtiendo en inspección y detección de alquileres ilegales.

Fiscalidad del alquiler vacacional

IRPF

Los ingresos del alquiler vacacional tributan como rendimientos del capital inmobiliario en el IRPF. Puedes deducir los gastos proporcionales al periodo de alquiler:

• Amortización del inmueble (3% del valor de construcción).
• IBI proporcional.
• Comunidad de propietarios proporcional.
• Seguros.
• Gastos de reparación y mantenimiento.
• Comisiones de plataformas (Airbnb, Booking).
• Suministros proporcionales.
• Gastos de limpieza.

Importante: a diferencia del alquiler de vivienda habitual, el alquiler vacacional NO tiene la reducción del 60% en el rendimiento neto. Tributa al 100%.

IVA

En general, el alquiler vacacional por un particular esta exento de IVA. Pero si ofreces servicios complementarios propios de la industria hotelera (limpieza diaria, recepción, restauración), se considera actividad empresarial sujeta a IVA (10%).

Impuesto turistico

• Baleares: Ecotasa. Entre 1 y 4 EUR por persona y noche según temporada y tipo de alojamiento.
• Catalunya: IEET (Impost sobre les Estades en Establiments Turistics). Entre 0,65 y 3,50 EUR por persona y noche según municipio.
• Otras CCAA: en estudio o no aplicable.

Software para gestionar el alquiler vacacional

Si gestionas una o varias viviendas turisticas, necesitas un channel manager para automatizar la publicación en plataformas, sincronizar calendarios y gestionar reservas. Hacerlo manualmente con más de una vivienda o más de una plataforma es inviable.

Channel managers más utilizados en España:

Tendencias 2026: hacia donde va la regulación

1. Endurecimiento generalizado

La tendencia en toda España es hacia mayor regulación y restricción del alquiler vacacional. La presión social por el encarecimiento del alquiler residencial esta empujando a las administraciones a limitar la oferta de viviendas turisticas.

2. Número de registro europeo

La Union Europea esta trabajando en un reglamento que obligara a todas las viviendas de alquiler turistico a tener un número de registro único a nivel europeo. Esto facilitara el control transfronterizo y la eliminación de anuncios ilegales en plataformas.

3. Comunidades de propietarios con más poder

La reforma de la Ley de Propiedad Horizontal permite a las comunidades de propietarios prohibir el uso turistico con una mayoria de 3/5 partes. Cada vez más comunidades estan votando estas prohibiciones.

4. Plataformas como aliadas de la regulación

Airbnb, Booking y otras plataformas estan colaborando cada vez más con las administraciones para verificar números de registro y retirar anuncios ilegales. El modelo de "publicar sin licencia y esperar a que no te pillen" tiene los días contados.

5. Fiscalización más estricta

Hacienda tiene acceso a los datos de ingresos que las plataformas reportan (DAC7). No declarar los ingresos del alquiler vacacional es cada vez más arriesgado.

Preguntas frecuentes

Necesito licencia turistica para alquilar mi piso en Airbnb?

Sí. En toda España, alquilar una vivienda a turistas por estancias cortas requiere licencia turistica o registro de vivienda de uso turistico. Sin número de registro, el anuncio puede ser retirado y puedes recibir sanciones.

Cuánto cuesta obtener la licencia turistica?

El tramite administrativo en si tiene un coste bajo o nulo (tasas de 0 a 100 EUR según la comunidad autónoma). El coste real esta en los requisitos previos: certificado energético (50-150 EUR), seguro de responsabilidad civil (100-300 EUR/año) y, en caso necesario, adecuación de la vivienda.

Cuánto tarda el tramite?

Con declaración responsable (la mayoria de CCAA): puedes operar desde el momento de la presentación. Recibes el número de registro en días o pocas semanas. Con licencia previa (Baleares, Catalunya): semanas a meses. En Barcelona, es practicamente imposible obtener una nueva licencia.

Puedo alquilar una habitación de mi vivienda?

Depende de la comunidad autónoma. Algunas lo permiten (País Vasco, Catalunya con limitaciones), otras exigen que se alquile la vivienda completa (Andalucía, Galicia, Asturias). Verifica tu normativa autonomica.

Qué pasa si la comunidad de propietarios prohibe el alquiler turistico?

Si tu comunidad de propietarios ha votado prohibir el uso turistico (con mayoria de 3/5), no puedes obtener licencia turistica nueva ni operar. Las licencias existentes previas a la prohibición pueden tener un régimen transitorio según la comunidad autónoma.

Puedo perder la licencia turistica?

Sí. Las licencias pueden ser revocadas por incumplimiento de requisitos (no comunicar viajeros, quejas reiteradas, obras no autorizadas, incumplimiento de estandares de calidad). También pueden caducar si no se renueva o si cambia la normativa (como esta ocurriendo en Barcelona con las licencias HUT).

Ultima actualización: febrero de 2026. La regulación del alquiler vacacional cambia frecuentemente. Este articulo se revisa mensualmente. Para información oficial, consulta siempre el organismo de turismo de tu comunidad autónoma.