Ley de Vivienda 2026: Cambios Clave para Profesionales Inmobiliarios
Guía práctica de la Ley de Vivienda (Ley 12/2023) para agentes inmobiliarios, administradores de fincas y propietarios en 2026. Zonas tensionadas, limites de renta, gran tenedor, honorarios, desahucios, vivienda vacía y deducciones fiscales.
La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda — conocida como "Ley de Vivienda" — entro en vigor el 26 de mayo de 2023 y es la primera ley estatal que regula el derecho a la vivienda en España. Afecta directamente a agentes inmobiliarios, administradores de fincas, promotoras, inversores y propietarios.
Tres años después de su aprobación, muchas de sus medidas ya estan plenamente en vigor, otras dependen de que las comunidades autónomas las desarrollen, y algunas siguen generando controversia jurídica y política. Esta guía resume lo que necesitas saber como profesional inmobiliario en 2026: que ha cambiado, que te afecta y como adaptarte.
Aviso: esta guía es orientativa y no constituye asesoramiento jurídico. La normativa se actualiza con frecuencia — verificaremos y actualizaremos este articulo con cada cambio relevante.
Resumen rápido: los 8 cambios que más afectan al profesional
| Cambio | A quien afecta | Estado en 2026 |
|---|---|---|
| Zonas tensionadas (limites a la renta) | Agencias de alquiler, propietarios, inversores | Activo en CCAA que las han declarado |
| Indice de referencia de arrendamientos (sustituye al IPC) | Todos los arrendadores | En vigor desde 2025 |
| Gran tenedor (definición ampliada) | Propietarios de 5+ / 10+ inmuebles | En vigor |
| Quien paga los honorarios de la agencia | Agencias de alquiler | En vigor |
| Desahucios (protección reforzada) | Agencias, propietarios, administradores de fincas | En vigor |
| Vivienda vacía (recargo IBI) | Propietarios con viviendas vacias | Depende del ayuntamiento |
| Deducciones fiscales del IRPF para arrendadores | Propietarios que alquilan | En vigor (IRPF 2024 en adelante) |
| Fianza y garantías adicionales | Agencias de alquiler, propietarios | En vigor |
1. Zonas tensionadas: el cambio más polemico
Qué son
Las zonas de mercado residencial tensionado son areas geograficas (municipios o partes de municipios) donde el precio del alquiler es "especialmente alto" en relación con los ingresos de la población. La declaración corresponde a las comunidades autónomas, no al Estado.
Requisitos para la declaración
Una zona puede ser declarada tensionada si cumple al menos uno de estos dos criterios:
| Criterio | Detalle |
|---|---|
| Carga del alquiler sobre la renta | El coste medio de la hipoteca o el alquiler + gastos y suministros básicos supera el 30% de la renta media de los hogares de la zona |
| Incremento acumulado del precio | El precio del alquiler ha subido al menos 3 puntos porcentuales por encima del IPC en los 5 años anteriores a la declaración |
Consecuencias para el alquiler en zona tensionada
| Tipo de arrendador | Contrato nuevo con inquilino anterior | Contrato nuevo con inquilino nuevo |
|---|---|---|
| Pequeño tenedor (<5/10 inmuebles) | Renta maxima = renta del contrato anterior (indexada) | Renta maxima = renta del contrato anterior (indexada) |
| Gran tenedor (5/10+ inmuebles) | Renta maxima = la menor entre: renta anterior o indice de referencia | Renta maxima = indice de referencia de arrendamientos |
Traducción practica: en zona tensionada, no puedes subir la renta libremente al firmar un contrato nuevo. El tope depende de si eres pequeño o gran tenedor y de si el inmueble tenia contrato previo.
Qué CCAA han declarado zonas tensionadas (estado a febrero 2026)
| CCAA | Estado | Zonas declaradas |
|---|---|---|
| Catalunya | Activa | 140 municipios (incluyendo Barcelona y area metropolitana) |
| Comunidad Valenciana | En tramite / parcialmente activa | Municipios costeros y Valencia capital (en distintas fases) |
| País Vasco | En tramite | Bilbao, San Sebastian, Vitoria (proceso avanzado) |
| Navarra | En tramite | Pamplona y area |
| Asturias | En estudio | Pendiente |
| Canarias | En estudio | Zonas turisticas (interacción con alquiler vacacional) |
| Madrid | No | El gobierno autonomico se ha opuesto a declarar zonas tensionadas |
| Andalucía | No | No ha declarado |
| Resto de CCAA | No / sin información | Sin proceso publico de declaración |
Nota importante: el mapa de zonas tensionadas cambia. Consulta el portal del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana para la información más actualizada.
Impacto para el agente inmobiliario
- Si gestionas alquileres en zona tensionada: debes verificar la renta maxima antes de publicar el anuncio. Publicar a un precio superior al permitido puede generar responsabilidad.
- Si captas propietarios para alquiler: el propietario necesita saber que no puede fijar la renta libremente. Tu papel es informar y calcular la renta maxima legal.
- Si usas software de gestión de alquileres: verifica que tu herramienta incorpore los limites de zona tensionada. Consulta: Mejores Software de Gestión de Alquileres.
2. Indice de referencia de arrendamientos
Qué es
El indice de referencia de arrendamientos es el indicador oficial que sustituye al IPC como referencia para la actualización anual de la renta del alquiler. Lo elabora el INE y se publico por primera vez en 2025.
Cronologia de los limites a la actualización de renta
| Periodo | Limite de actualización |
|---|---|
| 2022 | Tope del 2% (medida extraordinaria por inflación) |
| 2023 | Tope del 2% (prorroga) |
| 2024 | Tope del 3% |
| 2025 en adelante | Indice de referencia de arrendamientos (INE) |
Cómo funciona
- Se aplica a la actualización anual de la renta (la "revisión anual" que figura en el contrato de alquiler).
- El indice se publica mensualmente por el INE.
- Se aplica en la fecha aniversario del contrato.
- Si el contrato no especifica un indice, se aplica este por defecto.
- Se aplica tanto en zona tensionada como fuera de ella.
Impacto practico
| Antes (IPC libre) | Ahora (indice de referencia) |
|---|---|
| Si el IPC subia un 6%, la renta subia un 6% | El indice se diseña para subir por debajo del IPC en periodos de alta inflación |
| El propietario podia subir la renta sin limite (si el contrato decia "IPC") | El limite es el indice de referencia, que actua como tope |
| No habia control estatal sobre la actualización | El INE publica el indice y la subida esta acotada |
Para el administrador de fincas y el gestor de alquileres: el software de gestión debe actualizarse automaticamente con el indice de referencia. Si tu herramienta sigue usando el IPC por defecto, las actualizaciones de renta pueden ser incorrectas (y reclamables por el inquilino). Herramientas como Rentila o Homming deben incorporar este cambio.
3. Gran tenedor: definición y consecuencias
Definición legal
| Concepto | Definición |
|---|---|
| Gran tenedor (regla general) | Persona física o jurídica titular de 10 o más inmuebles de uso residencial (excluyendo garajes y trasteros) |
| Gran tenedor en zona tensionada | Persona física o jurídica titular de 5 o más inmuebles de uso residencial en la zona tensionada declarada |
Matiz importante: la CCAA puede reducir el umbral a 5 inmuebles al declarar zona tensionada. No todas lo han hecho — depende del acuerdo autonomico.
Consecuencias de ser gran tenedor
| Aspecto | Pequeño tenedor | Gran tenedor |
|---|---|---|
| Renta en zona tensionada | Limitada a renta anterior | Limitada a la menor entre renta anterior e indice de referencia |
| Prorroga extraordinaria | Puede denegarla con causa justificada | Obligado a conceder prorroga de 1 año si el inquilino es vulnerable |
| Desahucios | Procedimiento ordinario | Debe acreditar que ha sometido el caso a mediación antes de demandar |
| Recargos IBI | No aplica especificamente | Mayor escrutinio en viviendas vacias |
Impacto para profesionales
- Para el agente que capta inversores: el inversor que compra su vivienda número 10 (o 5 en zona tensionada) pasa a ser gran tenedor. Las reglas cambian. Debe saberlo antes de comprar.
- Para el administrador de fincas: si gestionas propietarios con 5-10+ inmuebles, necesitas aplicar las reglas de gran tenedor en tus calculos de renta y en los procedimientos de desahucio.
- Para el propio propietario: la diferencia entre tener 9 y 10 inmuebles tiene consecuencias juridicas reales. Algunos propietarios estan reorganizando sus carteras (vendiendo, traspasando a familiares) para no superar el umbral.
4. Quien paga los honorarios de la agencia
La regla
La Ley de Vivienda establece que los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato de alquiler seran a cargo del arrendador cuando este sea persona jurídica (empresa, sociedad).
Matices importantes
| Situación | Quien paga los honorarios de la agencia |
|---|---|
| Arrendador es persona jurídica (SL, SA, fondo, SOCIMI) | El arrendador. Siempre. |
| Arrendador es persona física (particular) | La ley no lo especifica con tanta claridad. La practica ha tendido a que pague el arrendador, pero hay debate jurídico |
| Ambas partes contratan a la agencia | Cada parte paga a su agencia. Pero si solo hay una agencia, la paga el arrendador (si es persona jurídica) |
Impacto para la agencia
Este cambio ha alterado el modelo de negocio de muchas agencias de alquiler:
- Antes: la agencia cobraba honorarios al inquilino (normalmente 1 mensualidad + IVA). El propietario recibia un servicio "gratuito".
- Ahora (con arrendador persona jurídica): la agencia cobra al propietario. El propietario compara el coste del servicio con gestionarlo el mismo.
Consecuencia practica: las agencias necesitan demostrar valor al propietario para justificar el coste. Los servicios que antes eran "extras" (selección de inquilino, estudio de solvencia, gestión de incidencias, cobro de rentas) ahora son el argumento de venta.
Consejo para agencias: estructura tus servicios de alquiler en paquetes claros con valor demostrable. Ejemplo:
| Paquete | Incluye | Precio orientativo |
|---|---|---|
| Básico | Publicación en portales, visitas, selección de inquilino, contrato | 1 mensualidad |
| Gestión | Todo lo básico + cobro de renta + actualización legal + incidencias | 8-12% de la renta mensual |
| Premium | Todo lo anterior + seguro de impago + gestión integral | 12-15% de la renta mensual |
Más sobre comisiones y modelos: Comisiones de Agentes Inmobiliarios en España.
5. Desahucios: protección reforzada
La Ley de Vivienda ha reforzado la protección de los inquilinos en situación de vulnerabilidad en los procedimientos de desahucio. Los cambios afectan directamente a propietarios, agencias que gestionan alquileres y administradores de fincas.
Cambios principales
| Aspecto | Antes | Con la Ley de Vivienda |
|---|---|---|
| Fecha de lanzamiento | El juez podia fijar fecha de desahucio desde la admisión de la demanda | Si el inquilino es vulnerable, no se fija fecha hasta que servicios sociales emitan informe |
| Gran tenedor vs vulnerable | Procedimiento ordinario | El gran tenedor debe acreditar mediación previa antes de interponer demanda |
| Ocupación ilegal | Procedimiento de desahucio expres | Se mantiene, pero se refuerzan las excepciones para familias vulnerables en viviendas de grandes tenedores |
| Fondos de vivienda | No existia referencia especifica | Los fondos y SOCIMI tienen obligaciones adicionales de mediación |
Concepto de vulnerabilidad
La ley no define de forma cerrada la "situación de vulnerabilidad", pero incluye indicadores:
- Ingresos inferiores a 3 veces el IPREM (unidad familiar).
- Familias con menores a cargo.
- Victimas de violencia de genero.
- Personas mayores de 65 años.
- Personas con discapacidad.
- Situación de desempleo de larga duración.
Impacto practico
- Para el propietario (gran tenedor): antes de demandar el desahucio, debe someterse a un procedimiento de mediación o conciliación. Esto alarga los plazos.
- Para la agencia que gestiona alquileres: la selección del inquilino se vuelve más critica. Un estudio de solvencia riguroso previene problemas. Servicios como seguros de impago cobran más relevancia.
- Para el administrador de fincas: si gestionas alquileres de grandes tenedores, necesitas un protocolo de actuación para impagos que incluya la mediación obligatoria.
Recomendación: contrata un seguro de impago de alquileres para propiedades en gestión. El coste (3-5% de la renta anual) es significativamente menor que el coste de un proceso de desahucio prolongado (12-18 meses en los peores casos).
6. Vivienda vacía: recargo del IBI
La medida
Los ayuntamientos pueden aplicar un recargo sobre la cuota del IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) a las viviendas que esten desocupadas de forma permanente y sin causa justificada.
Porcentajes de recargo
| Tiempo desocupada | Recargo maximo |
|---|---|
| Más de 2 años | Hasta el 50% de la cuota del IBI |
| Más de 3 años | Hasta el 100% de la cuota del IBI |
| Más de 3 años + gran tenedor con más de 4 viviendas vacias | Hasta el 150% de la cuota del IBI |
Qué se considera vivienda vacía
No hay un criterio único. Los ayuntamientos utilizan indicadores como:
- Ausencia de contratos de suministros (agua, luz, gas) o consumos minimos.
- Ausencia de empadronamiento.
- Datos del catastro y del registro.
- Inspección municipal.
Causas justificadas (no se aplica recargo)
- Traslado temporal por trabajo.
- Vivienda en venta (si se acredita comercialización activa).
- Vivienda en proceso de reforma.
- Segunda residencia (hasta un maximo regulado por el ayuntamiento).
- Motivos de salud.
Impacto para profesionales
- Para el agente que trabaja con inversores: un inversor con viviendas vacias puede estar pagando un recargo del 50-150% del IBI. Ponerlas en alquiler o en venta tiene un incentivo fiscal claro.
- Para la agencia: ofrecer servicios de gestión de alquiler a propietarios de viviendas vacias es una oportunidad comercial: "Tu piso vacío te cuesta X en IBI extra. Si lo alquilamos, ingresas renta y eliminas el recargo."
- Importante: la medida depende del ayuntamiento. No todos la han activado. Verifica la ordenanza fiscal de tu municipio.
7. Deducciones fiscales en IRPF para arrendadores
La Ley de Vivienda modifico las deducciones en el IRPF para los propietarios que alquilan viviendas. El sistema es más complejo que antes, pero también más generoso para quienes cumplen ciertas condiciones.
Nuevo sistema de deducciones (desde IRPF 2024)
| Tipo de reducción | Porcentaje | Requisito |
|---|---|---|
| Reducción general | 50% | Alquiler de vivienda habitual |
| Reducción por zona tensionada (contrato nuevo con renta rebajada) | 90% | Inmueble en zona tensionada + renta reducida al menos un 5% respecto al contrato anterior |
| Reducción por inquilino joven | 70% | Inquilino entre 18 y 35 años en zona tensionada |
| Reducción por rehabilitación energetica | 60% | Obras de rehabilitación en los 2 años anteriores que mejoren la calificación energetica |
Comparativa con el sistema anterior
| Antes (hasta IRPF 2023) | Ahora (desde IRPF 2024) |
|---|---|
| Reducción única del 60% para alquiler de vivienda habitual | Reducción base del 50%, ampliable hasta el 90% según condiciones |
| Sin distinción por zona tensionada | Mayor reducción en zona tensionada |
| Sin incentivo por bajar la renta | 90% de reducción si bajas la renta un 5% |
| Sin incentivo por inquilino joven | 70% de reducción si el inquilino tiene 18-35 años |
Impacto para profesionales
- Para el agente que capta propietarios para alquiler: las deducciones son un argumento de venta. Un propietario que alquile en zona tensionada con renta rebajada puede obtener una reducción del 90% — es decir, solo tributa por el 10% del rendimiento neto. Eso cambia radicalmente la rentabilidad neta.
- Para el asesor fiscal: los calculos de rentabilidad del alquiler deben incluir las deducciones. La rentabilidad bruta no es lo relevante — lo relevante es la rentabilidad neta después de IRPF.
- Para el administrador de fincas: si gestionas alquileres, ofrece al propietario un calculo fiscal básico que muestre la diferencia entre alquilar con y sin deducción ampliada.
8. Fianza y garantías adicionales
Regla general (sin cambios)
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Fianza legal | 1 mes de renta (vivienda) / 2 meses de renta (uso distinto) |
| Deposito de la fianza | Obligatorio en el organismo autonomico correspondiente (INCASOL en Catalunya, IVIMA en Madrid, etc.) |
Cambio: limite a las garantías adicionales
| Tipo de arrendador | Garantías adicionales maximas (además de la fianza) |
|---|---|
| Pequeño tenedor | Hasta 2 mensualidades adicionales (fianza de 1 mes + 2 meses de garantía = 3 meses total) |
| Gran tenedor | Hasta 2 mensualidades adicionales (misma regla, pero con mayor escrutinio) |
Antes: no habia limite legal claro a las garantías adicionales. Algunos propietarios pedian 3, 4 o 5 meses de garantía.
Ahora: el maximo es fianza (1 mes) + garantía adicional (2 meses) = 3 meses de renta total. Las clausulas que superen este limite son nulas.
Impacto para la agencia
- Ajusta tus contratos y plantillas. Si tu modelo de contrato pide más de 2 meses de garantía adicional, es ilegal. Consulta: Plantilla de Contrato de Alquiler.
- El seguro de impago NO computa como garantía adicional (es un servicio aparte). Es una alternativa para el propietario que quiere más seguridad sin superar el limite legal.
Cómo afecta la Ley de Vivienda a cada perfil profesional
Agente inmobiliario (compraventa)
| Aspecto | Impacto | Acción |
|---|---|---|
| Zonas tensionadas | Indirecto — afecta a la rentabilidad del alquiler, no a la compraventa | Informar al inversor que compra para alquilar sobre los limites de renta |
| Vivienda vacía | Medio — propietarios con pisos vacios tienen incentivo para vender | Captar propietarios de viviendas vacias con el argumento del recargo IBI |
| Desahucios | Bajo (no aplica a compraventa) | — |
| Honorarios | No aplica a compraventa | — |
Agente inmobiliario (alquiler)
| Aspecto | Impacto | Acción |
|---|---|---|
| Zonas tensionadas | Alto — limites de renta afectan al precio de publicación | Verificar renta maxima legal antes de publicar |
| Honorarios | Alto — el arrendador paga (si es persona jurídica) | Reestructurar el modelo de servicio para justificar el coste ante el propietario |
| Fianzas | Medio — maximo 3 meses total | Ajustar contratos. Recomendar seguro de impago como alternativa |
| Indice de referencia | Alto — afecta a actualizaciones de renta | Actualizar software y procesos |
| Deducciones fiscales | Medio — argumento comercial | Informar al propietario para captar inmuebles en alquiler |
Administrador de fincas
| Aspecto | Impacto | Acción |
|---|---|---|
| Indice de referencia | Alto — actualizaciones de renta de todos los contratos | Verificar que el software de administración de fincas use el indice correcto |
| Gran tenedor | Alto — propietarios gestionados pueden ser gran tenedor | Identificar clientes que cumplen la definición y aplicar reglas especificas |
| Desahucios | Alto — mediación obligatoria para grandes tenedores | Protocolo de actuación ante impagos |
| Deducciones | Medio | Informar a propietarios sobre las nuevas deducciones |
Inversor inmobiliario
| Aspecto | Impacto | Acción |
|---|---|---|
| Gran tenedor | Alto — 5/10 inmuebles cambia las reglas | Calcular si la compra de un nuevo inmueble supera el umbral |
| Zonas tensionadas | Alto — limita la rentabilidad del alquiler | Incluir el limite de renta en el calculo de rentabilidad ANTES de comprar |
| Deducciones 90% | Alto — oportunidad si alquila en zona tensionada con renta rebajada | Calcular rentabilidad neta con deducción del 90% |
| Vivienda vacía | Alto — recargo IBI si no alquila ni vende | Evitar tener viviendas vacias más de 2 años |
Promotora inmobiliaria
| Aspecto | Impacto | Acción |
|---|---|---|
| Reserva de vivienda protegida | Medio-alto — la ley refuerza las reservas de suelo para VPO | Evaluar obligaciones de VPO en nuevas promociones |
| Zonas tensionadas | Bajo (afecta al alquiler, no a obra nueva en venta) | Indirecto: puede desincentivar el build-to-rent en zonas tensionadas |
| Vivienda vacía | Bajo | — |
Cronologia de la Ley de Vivienda
| Fecha | Hito |
|---|---|
| Mayo 2023 | Aprobación de la Ley 12/2023 (BOE 26/05/2023) |
| Junio 2023 | Entrada en vigor |
| 2023 | Tope de actualización de renta del 2% (medida extraordinaria prorrogada) |
| 2024 | Tope de actualización de renta del 3%. Nuevas deducciones IRPF en vigor |
| Marzo 2024 | Catalunya declara las primeras zonas tensionadas (140 municipios) |
| 2025 | Entra en vigor el Indice de Referencia de Arrendamientos (INE). Fin de los topes temporales |
| 2025-2026 | Otras CCAA inician (o no) la declaración de zonas tensionadas |
| Enero 2027 | VeriFactu obligatorio — toda factura de la agencia debe generarse con software certificado |
Preguntas frecuentes
¿La Ley de Vivienda se aplica en toda España?
La ley es estatal, así que las disposiciones generales (indice de referencia, fianzas, honorarios, definición de gran tenedor, desahucios) se aplican en todo el territorio. Sin embargo, las zonas tensionadas requieren que la CCAA las declare — y no todas lo han hecho. Esto crea un mapa desigual: en Catalunya hay limites de renta estrictos; en Madrid, no.
¿Que pasa si alquilo por encima del limite en zona tensionada?
El inquilino puede impugnar el contrato y reclamar la devolución de la diferencia entre lo pagado y la renta maxima legal. Además, la administración puede sancionar al arrendador. Como agencia, si publicitas un alquiler a un precio superior al permitido, puedes ser corresponsable.
¿El limite de renta se aplica a alquileres de temporada?
La ley se aplica a viviendas de uso habitual. Los alquileres de temporada (contratos de corta duración no destinados a vivienda habitual) estan en una zona gris. Algunas CCAA han empezado a regular este supuesto para evitar que se use el alquiler de temporada como via para eludir los limites.
¿Como se si soy gran tenedor?
Cuenta tus inmuebles de uso residencial (viviendas). Excluye garajes, trasteros y locales comerciales. Si tienes 10 o más en todo el territorio, eres gran tenedor. Si tienes 5 o más en una zona que ha sido declarada tensionada, eres gran tenedor en esa zona (si la CCAA ha activado ese umbral reducido).
¿Puedo seguir cobrando honorarios al inquilino?
Si el arrendador es persona física (particular), la ley no lo prohibe explicitamente, pero la tendencia del mercado y la interpretación mayoritaria es que los gastos de gestión los asuma el arrendador. Si el arrendador es persona jurídica (empresa, sociedad), los honorarios los paga el — sin excepción.
¿Como afecta esto a los contratos existentes?
Los contratos firmados antes de la entrada en vigor de la ley mantienen sus condiciones hasta que se renueven o se firme uno nuevo. El indice de referencia si se aplica a las actualizaciones anuales de contratos existentes (sustituye al IPC desde 2025). Los limites de zona tensionada se aplican a contratos nuevos.
¿Que es el Indice de Referencia de Arrendamientos exactamente?
Es un indice elaborado por el INE que sustituye al IPC como referencia para actualizar la renta anual del alquiler. Se publica mensualmente. Su valor esta diseñado para ser más bajo que el IPC en periodos de alta inflación, protegiendo al inquilino. Lo consultas en la web del INE.
¿La ley afecta al alquiler vacacional?
No directamente — el alquiler vacacional se rige por normativa autonomica de turismo. Pero la ley interactua: en zonas tensionadas, hay presión para limitar el alquiler vacacional y favorecer la vivienda habitual. Además, la licencia turistica es cada vez más restrictiva en zonas con problemas de acceso a la vivienda.
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