Qué es el IBI: guía completa del impuesto sobre bienes inmuebles [2026]

Todo sobre el IBI: qué es, cómo se calcula, cuándo se paga, quién lo paga, bonificaciones y cómo reclamar si es excesivo. Guía práctica actualizada a 2026.

Si tienes una propiedad en España — un piso, un local, una plaza de garaje, un terreno rústico — pagas IBI. No hay escapatoria. Es el impuesto municipal por excelencia y, junto con la hipoteca y la comunidad, uno de los gastos fijos que todo propietario asume cada año.

El problema es que la mayoría de propietarios pagan su recibo de IBI sin saber realmente cómo se ha calculado esa cifra. Ni qué es el valor catastral. Ni que existen bonificaciones que podrían estar ahorrándoles dinero. Ni que, si el importe les parece excesivo, pueden reclamarlo.

Esta guía te explica el IBI desde cero: qué es, quién lo paga, cómo se calcula y qué puedes hacer para pagar menos (legalmente).

Qué es el IBI exactamente

El IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) es un impuesto municipal directo que grava la propiedad de cualquier bien inmueble. Lo gestiona y recauda tu ayuntamiento, no Hacienda.

Tres cosas que lo definen:

• Es anual. Se paga una vez al año (aunque algunos municipios permiten fraccionarlo).
• Es municipal. Cada ayuntamiento fija su propio tipo impositivo, por eso dos pisos idénticos en ciudades distintas pueden pagar cantidades muy diferentes.
• Grava la titularidad, no el uso. Da igual si vives en el piso, si lo tienes alquilado o si está vacío. Si eres propietario, pagas.

El IBI se aplica a todo tipo de inmuebles: viviendas, apartamentos, locales comerciales, naves industriales, plazas de garaje, trasteros, terrenos urbanos y terrenos rústicos. Si está inscrito en el Catastro, tiene IBI.

Quién paga el IBI

Paga el IBI quien sea propietario del inmueble a fecha 1 de enero de cada año. Esta es la fecha clave y genera bastante confusión en compraventas.

Ejemplo práctico: imagina que vendes tu piso el 15 de marzo de 2026. Tú eras el propietario el 1 de enero, así que el recibo de IBI de todo 2026 llega a tu nombre. Da igual que solo hayas sido dueño dos meses y medio.

¿Es justo? Bueno, la ley dice eso. Pero en la práctica, la mayoría de compraventas incluyen un pacto de prorrateo: comprador y vendedor se reparten el IBI proporcionalmente a los meses que cada uno ha sido propietario. Esto se suele acordar ante notario el día de la firma.

Siguiendo con el ejemplo: si el IBI anual es de 600 €, tú pagarías la parte proporcional de enero a marzo (unos 150 €) y el comprador asumiría de abril a diciembre (unos 450 €). No es obligatorio, pero es lo habitual.

¿Y en alquiler? El IBI lo paga el propietario. Siempre. Es su obligación fiscal. Si ves un contrato de alquiler que dice que el inquilino paga el IBI, eso es legalmente discutible (te lo explico más abajo en detalle).

Cómo se calcula el IBI: la fórmula

El cálculo del IBI es más sencillo de lo que parece. La fórmula es esta:

Dos variables, nada más. Pero cada una tiene su miga.

Qué es el valor catastral

El valor catastral es el valor administrativo que el Catastro asigna a tu inmueble. No es el valor de mercado (lo que pagaría un comprador), sino un valor fiscal que, en teoría, representa alrededor del 50% del valor de mercado en el momento de la última revisión catastral.

Se calcula teniendo en cuenta:

• La ubicación del inmueble
• La superficie construida y del suelo
• La antigüedad y el estado de conservación
• El uso (residencial, comercial, industrial...)
• Los costes de construcción de referencia

El valor catastral se revisa periódicamente. Cuando un municipio hace una revisión catastral (llamada "ponencia de valores"), los valores se actualizan de golpe y puede haber subidas importantes. Además, cada año los Presupuestos Generales del Estado pueden aplicar un coeficiente de actualización que sube (o baja) todos los valores catastrales un pequeño porcentaje.

¿Dónde puedes consultar tu valor catastral? En la Sede Electrónica del Catastro (sedecatastro.gob.es) con tu certificado digital o Cl@ve. También aparece en el recibo del IBI.

Qué es el tipo impositivo

El tipo impositivo es el porcentaje que aplica cada ayuntamiento sobre el valor catastral. La ley fija unos rangos, y cada municipio decide dónde se coloca:

• Inmuebles urbanos: entre el 0,4% y el 1,10%
• Inmuebles rústicos: entre el 0,3% y el 0,90%

Esto significa que el IBI puede variar enormemente entre ciudades, incluso para propiedades con el mismo valor catastral.

Un ejemplo con números reales

Pongamos un apartamento de 80 m² con un valor catastral de 120.000 €.

En Madrid, el tipo impositivo general para viviendas urbanas es del 0,456%:

• IBI = 120.000 € × 0,456% = 547,20 € al año

En Barcelona, el tipo general es del 0,66%:

• IBI = 120.000 € × 0,66% = 792 € al año

Mismo valor catastral, 245 € de diferencia. Solo por el tipo que fija cada ayuntamiento.

Y si ese mismo piso estuviese en un municipio pequeño con tipo del 0,95%, el IBI sería de 1.140 € al año. Por eso merece la pena saber qué tipo aplica tu municipio.

Cuándo se paga el IBI

No hay una fecha única para toda España. Cada ayuntamiento fija su propio calendario fiscal. Pero las tendencias generales son:

• La mayoría de municipios grandes cobran el IBI entre septiembre y noviembre.
• Algunos municipios abren el periodo voluntario en primavera (abril-mayo).
• Madrid, por ejemplo, suele tener el plazo en octubre-noviembre.
• Barcelona lo cobra entre marzo y mayo, bastante antes que la media.

Pago fraccionado y domiciliación

Muchos ayuntamientos permiten fraccionar el IBI en varios pagos (normalmente dos o tres plazos sin intereses). Tienes que solicitarlo antes de que se abra el periodo de cobro.

Además, si domicilias el pago (lo pones en débito directo desde tu cuenta), algunos municipios te aplican un descuento de entre el 1% y el 5%. No es una fortuna, pero en un IBI de 700 € te ahorras entre 7 y 35 € por no hacer nada más que rellenar un formulario.

Consejo práctico: si acabas de comprar un piso, no esperes a que te llegue el recibo. Pásate por la oficina de recaudación de tu ayuntamiento (o por su sede electrónica) y da de alta la domiciliación cuanto antes.

Bonificaciones y reducciones del IBI: cómo pagar menos

Aquí es donde muchos propietarios dejan dinero sobre la mesa. Existen bonificaciones reales que pueden reducir tu IBI de forma significativa, pero casi ninguna se aplica automáticamente: tienes que solicitarlas.

Familia numerosa

La bonificación estrella. Varía mucho según el municipio:

• En Madrid, las familias numerosas pueden obtener entre un 50% y un 90% de bonificación, dependiendo del valor catastral y el número de hijos.
• En otros municipios puede ser del 25% al 50%.

Ejemplo: si tu IBI es de 600 € y consigues una bonificación del 50%, pasas a pagar 300 €. Cada año.

Requisito habitual: que la vivienda sea tu residencia habitual y que la renta familiar no supere cierto umbral.

Vivienda de Protección Oficial (VPO)

Las VPO tienen una bonificación obligatoria del 50% durante los 3 primeros años desde la calificación definitiva. Algunos ayuntamientos la extienden más tiempo.

Instalaciones de energía solar

Si pones paneles solares en tu vivienda, cada vez más municipios ofrecen bonificaciones del IBI. Las más habituales:

• 50% durante 3 a 5 años (varía por municipio)
• Algunos llegan al 50% durante 10 años

Es una de las bonificaciones que más ha crecido en los últimos años. Consulta la ordenanza fiscal de tu ayuntamiento para ver los requisitos exactos.

Inmuebles de nueva construcción

Algunos municipios ofrecen una reducción temporal para viviendas nuevas durante los primeros años. No es universal, pero existe en bastantes sitios.

Cómo solicitar las bonificaciones

El proceso general es:

No lo dejes para mañana. Cada año que pasa sin solicitarla es dinero que pierdes.

¿Puedo reclamar si mi IBI es demasiado alto?

Sí, puedes. Si crees que tu valor catastral está inflado (y por tanto tu IBI también), tienes derecho a impugnarlo. Esto pasa más de lo que piensas, especialmente después de revisiones catastrales que no reflejan bien la realidad del mercado o del inmueble.

Cuándo tiene sentido reclamar

• Tu piso tiene deficiencias (superficie real menor a la catastral, estado de conservación malo...) que no se reflejan en el valor.
• Se ha hecho una revisión catastral reciente y el nuevo valor te parece desproporcionado.
• Inmuebles similares al tuyo en la misma zona tienen valores catastrales significativamente más bajos.

Cómo se reclama

El camino tiene dos vías principales:

En ambos casos, necesitarás argumentar por qué el valor catastral es incorrecto y aportar pruebas (tasación, comparativas, documentación del estado del inmueble).

¿Merece la pena? Si la diferencia es de 50 € al año, probablemente no. Pero si hablamos de 200 o 300 € anuales de más, sí compensa dedicarle tiempo. Piensa que un valor catastral corregido a la baja te beneficia durante muchos años.

IBI en la compraventa: quién paga qué

Ya lo hemos tocado antes, pero merece la pena profundizar porque es fuente constante de discusiones entre compradores y vendedores.

La regla legal es clara: paga el IBI completo de ese año quien sea propietario a 1 de enero. Si compras en julio, el vendedor recibe el recibo y legalmente es suyo entero.

La práctica habitual es otra: se prorratean los días. El vendedor paga desde el 1 de enero hasta el día de la firma, y el comprador desde la firma hasta el 31 de diciembre.

Este prorrateo no tiene base en la Ley de Haciendas Locales, pero el Tribunal Supremo ha avalado que es un pacto válido entre las partes. Se suele recoger en la escritura de compraventa.

Ejemplo concreto: compras un piso el 1 de julio de 2026. IBI anual: 720 €.

• Vendedor paga: 181 días (enero-junio) → 720 € × (181/365) = 357 €
• Comprador paga: 184 días (julio-diciembre) → 720 € × (184/365) = 363 €

Si el vendedor ya ha pagado el recibo completo, el comprador le reembolsa su parte en el acto de la firma. Si aún no se ha girado, se acuerda cómo se gestiona.

IBI y alquiler: ¿puede el casero pasarte el IBI?

Esta pregunta genera mucho debate. La respuesta corta: el IBI es responsabilidad del propietario.

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que los gastos generales del inmueble (como el IBI) son del propietario. En contratos de vivienda habitual posteriores a la LAU de 1994, no se puede repercutir el IBI al inquilino como gasto separado.

Ahora bien, hay matices:

• Contratos de local comercial: aquí hay más flexibilidad. Es habitual que el contrato incluya una cláusula donde el inquilino asume el IBI (o una parte). Es legal si ambas partes lo aceptan.
• Contratos de renta antigua: tienen sus propias reglas. En algunos casos, parte de los gastos sí se pueden repercutir al inquilino.
• En la práctica: muchos propietarios simplemente incluyen el coste del IBI dentro del cálculo de la renta mensual. No te lo cobran aparte, pero lo tienen en cuenta al fijar el precio.

Si eres inquilino y tu contrato de vivienda dice que tienes que pagar el IBI, pide asesoramiento. Esa cláusula podría ser nula.

Preguntas frecuentes sobre el IBI

¿Cuánto cuesta el IBI de un piso medio en España?

Depende mucho de la ciudad y del valor catastral, pero para un piso de tamaño medio (70-90 m²) en una ciudad española, el rango habitual está entre 200 € y 800 € al año. En capitales de provincia grandes, lo normal es moverse entre 400 € y 700 €. En municipios pequeños con tipos bajos puede ser menos de 200 €. En zonas prime de grandes ciudades con valores catastrales altos, puede superar los 1.000 €.

¿Qué pasa si no pago el IBI?

Nada bueno. El ayuntamiento te aplicará un recargo del 5% al 20% según el tiempo de demora, más intereses. Si sigues sin pagar, la deuda pasa a vía ejecutiva y pueden llegar a embargar cuentas bancarias o incluso el propio inmueble. Además, si vendes el piso con IBI impagado, el nuevo propietario puede verse afectado porque la deuda de IBI tiene afección real sobre el inmueble (los últimos 4 o 5 años de deuda "viajan" con la propiedad).

¿El IBI sube cada año?

Puede subir por dos motivos:

También puede bajar, aunque es menos frecuente.

¿Dónde consulto mi valor catastral?

Tienes varias opciones:

• Sede Electrónica del Catastro (sedecatastro.gob.es): con certificado digital, DNI electrónico o Cl@ve.
• En tu recibo del IBI: viene especificado.
• Oficina del Catastro de tu provincia: presencialmente, con tu DNI.

¿El IBI es deducible en la declaración de la renta?

Para tu vivienda habitual, no. Pero si eres propietario y tienes un piso alquilado, el IBI es un gasto deducible de los rendimientos del alquiler en tu declaración del IRPF. Es decir, reduces la base sobre la que tributas. Si tienes varios inmuebles alquilados, puedes deducir el IBI de cada uno.

¿Puedo pagar el IBI de otra persona?

Sí. Cualquier persona puede pagar el IBI de un inmueble, no tiene por qué ser el titular. Esto es útil en situaciones familiares (hijos que pagan el IBI de la vivienda de sus padres) o cuando hay un acuerdo entre comprador y vendedor.