Qué es un contrato de arras: tipos, modelo y qué pasa si no se cumple [2026]

Guía completa sobre el contrato de arras en España. Tipos (penitenciales, confirmatorias, penales), modelo descargable, plazos, cantidades habituales y consecuencias del incumplimiento.

Has encontrado piso. Te encanta. El vendedor acepta tu oferta. Y ahora viene el momento que separa a los compradores informados de los que acaban con problemas: el contrato de arras.

Este documento es el paso intermedio entre el "sí, lo quiero" y la firma ante notario. Parece un trámite sencillo, pero aquí es donde se cuecen la mayoría de conflictos en una compraventa. ¿Por qué? Porque existen tres tipos de arras con consecuencias legales muy diferentes, y la mayoría de compradores —e incluso algunos agentes inmobiliarios— no los distinguen bien.

Si vas a comprar o vender una vivienda en España, necesitas entender esto antes de firmar nada.

Qué es exactamente un contrato de arras

Un contrato de arras es un acuerdo privado entre comprador y vendedor por el que ambos se comprometen a cerrar la compraventa de un inmueble en un plazo determinado.

Para sellar ese compromiso, el comprador entrega una cantidad de dinero —normalmente entre el 5% y el 10% del precio de venta—. Esa cantidad funciona como señal: demuestra que la intención de comprar va en serio.

Piensa en ello como una reserva con consecuencias legales. No es simplemente "apartar" el piso. Es un contrato vinculante que establece qué pasa si alguien se echa atrás.

El contrato de arras no es la compraventa. La compraventa se formaliza después, ante notario, en la escritura pública. Las arras son el paso previo que garantiza que ambas partes llegarán a esa cita.

Los tres tipos de arras (y por qué importa tanto distinguirlos)

Aquí está el meollo del asunto. No todas las arras funcionan igual. Existen tres tipos recogidos en la legislación española, y las diferencias entre ellos son enormes.

1. Arras penitenciales (artículo 1454 del Código Civil)

Son las más habituales en compraventas de vivienda y las que probablemente te interesen.

¿Qué las hace especiales? Te dan derecho a echarte atrás. Así de simple. Pero ese derecho tiene un precio.

Las reglas son claras:

• Si el comprador se echa atrás → pierde el dinero entregado como señal.
• Si el vendedor se echa atrás → debe devolver el doble de la cantidad recibida.

Imagina que compras un piso de 200.000 € y entregas 20.000 € en arras penitenciales. Un mes después, te surge una oportunidad laboral en otro país y decides no comprar. Pierdes los 20.000 €. Duele, pero ahí termina la historia. Nadie puede obligarte a comprar el piso.

Ahora imagina el caso contrario. El vendedor recibe una oferta mejor y decide no venderte a ti. Pues tiene que devolverte 40.000 € (el doble de los 20.000 €). Esa penalización es su precio por romper el acuerdo.

La gracia de las arras penitenciales es precisamente esa: ambas partes pueden irse, pero asumiendo una pérdida económica conocida de antemano. No hay juicios eternos ni reclamaciones por daños y perjuicios. Cada uno sabe a qué se expone desde el minuto uno.

2. Arras confirmatorias

Aquí la cosa cambia radicalmente.

Las arras confirmatorias no te dan derecho a echarte atrás. Lo que hacen es confirmar que existe un acuerdo de compraventa. El dinero entregado es simplemente un anticipo del precio, una prueba de que ambas partes van en serio.

¿Y si alguien quiere salirse? Mala suerte. La otra parte puede:

• Exigir el cumplimiento forzoso de la compraventa (es decir, obligarte a comprar o vender a través de un juzgado).
• Reclamar una indemnización por daños y perjuicios, cuyo importe puede superar con creces la cantidad entregada como arras.

Volvamos al ejemplo anterior. 200.000 €, 20.000 € de arras, pero esta vez confirmatorias. Si el comprador se echa atrás, el vendedor puede decir: "No, tú compras este piso. Y si no, me indemnizas por todo lo que he perdido: la diferencia de precio con el siguiente comprador, los meses que he tenido la vivienda fuera del mercado, gastos legales..."

Esa indemnización puede acabar siendo mucho más que 20.000 €.

¿Cuándo se usan? Sobre todo en operaciones entre profesionales, promociones de obra nueva o cuando ambas partes quieren un compromiso firme sin escapatoria fácil.

3. Arras penales

Son una variante poco frecuente en compraventas residenciales, pero conviene conocerlas.

Funcionan como las confirmatorias —es decir, no te permiten echarte atrás sin más—, pero incluyen una penalización económica predeterminada por incumplimiento.

La diferencia clave con las penitenciales: en las arras penales, pagar la penalización no te libera de la obligación de completar la compraventa. Es un castigo adicional, no una vía de escape.

En la práctica, casi nunca las verás en una compraventa de vivienda entre particulares. Aparecen más en contratos mercantiles o entre empresas.

Ojo: si el contrato no dice el tipo, se presumen confirmatorias

Esto es una trampa en la que cae mucha gente y merece que le prestes atención.

El Tribunal Supremo ha dictado sentencias repetidas sobre este punto: si el contrato de arras no especifica expresamente que son penitenciales, se consideran confirmatorias.

Lee eso otra vez. Si tu contrato dice "el comprador entrega 15.000 € en concepto de arras" pero no añade la palabra "penitenciales" ni hace referencia al artículo 1454 del Código Civil, estás firmando arras confirmatorias. Y eso significa que no tienes la opción limpia de perder la señal y marcharte.

He visto contratos redactados por agencias inmobiliarias que usan la palabra "arras" sin más. Los firmantes creen que pueden echarse atrás perdiendo el dinero, y cuando lo intentan descubren que están atrapados en un acuerdo confirmatorio. Ahí empiezan los abogados, las reclamaciones y los disgustos.

Consejo directo: asegúrate de que el contrato incluya, literalmente, que las arras son "penitenciales conforme al artículo 1454 del Código Civil". No asumas nada.

Cuánto dinero se entrega en las arras

No hay una cantidad fijada por ley. Las partes pueden pactar lo que quieran. Dicho esto, hay horquillas habituales:

• Lo más frecuente: entre el 5% y el 10% del precio de venta.
• En zonas con mucha demanda (Madrid centro, Barcelona, zonas costeras premium): los vendedores suelen pedir el 10% porque tienen más candidatos esperando.
• En mercados más tranquilos o cuando el comprador tiene buena posición negociadora: puede bajarse al 3%-5%.

Un ejemplo concreto. Piso de 250.000 €:

¿Se puede negociar? Sí. Todo es negociable. Si estás comprando y necesitas que la cantidad sea menor porque dependes de la aprobación de una hipoteca, plantéalo. Muchos vendedores prefieren un porcentaje más bajo a perder un comprador serio.

¿Ese dinero se pierde? No, si todo va bien. Las arras se descuentan del precio final en la escritura. Son un adelanto, no un gasto extra.

Plazo habitual para firmar ante notario

El contrato de arras siempre incluye una fecha límite para acudir al notario y formalizar la escritura de compraventa. Los plazos habituales:

• 30 días: cuando el comprador paga al contado o ya tiene la hipoteca preaprobada.
• 60 días: el plazo más común. Da margen suficiente para gestionar la hipoteca, preparar documentación y coordinar agendas.
• 90 días: se usa cuando hay circunstancias especiales —herencias pendientes de resolver, cargas que cancelar, mudanzas complicadas—.

¿Qué pasa si se cumple el plazo y no se ha firmado? Depende de quién haya causado el retraso y de lo que diga el contrato. En general:

• Si es culpa del comprador (por ejemplo, no consiguió hipoteca y no había cláusula de contingencia): pierde las arras.
• Si es culpa del vendedor (no ha cancelado una carga registral a tiempo, no presenta la documentación): debe devolver el doble.
• Si ambas partes quieren seguir adelante pero necesitan más tiempo: pueden firmar una prórroga por escrito.

No firmes un plazo que no puedas cumplir. Si necesitas hipoteca y el banco te dice que tarda 45 días, no aceptes un plazo de 30. Parece obvio, pero pasa constantemente.

Qué debe incluir un contrato de arras (checklist)

Un contrato de arras bien redactado debería contener, como mínimo, todos estos elementos:

Identificación de las partes:

• Nombre completo, DNI/NIE, domicilio y estado civil de comprador y vendedor.
• Si interviene una sociedad: denominación social, CIF y datos del representante.

Descripción del inmueble:

• Dirección completa.
• Referencia catastral.
• Datos registrales (número de finca, tomo, libro, folio del Registro de la Propiedad).
• Descripción básica: metros, anejos (trastero, garaje), elementos incluidos en la venta.

Precio y forma de pago:

• Precio total de la compraventa.
• Cantidad entregada como arras (con la cifra exacta en número y letra).
• Cómo se pagará el resto en escritura (transferencia, cheque bancario, subrogación hipotecaria...).

Tipo de arras (esto es fundamental):

• Mención expresa de que son arras penitenciales conforme al artículo 1454 del Código Civil.
• Consecuencias del desistimiento para cada parte.

Plazo para escriturar:

• Fecha límite concreta (no "en un plazo razonable", sino "antes del 15 de junio de 2026").
• Posibilidad de prórroga y condiciones.

Condiciones suspensivas o resolutivas:

• Cláusula de contingencia hipotecaria (si el comprador necesita financiación).
• Condición de nota simple limpia de cargas.
• Cualquier otra condición pactada (que el inquilino actual desaloje, que se apruebe una licencia...).

Estado de cargas:

• Declaración del vendedor sobre la situación registral: si hay hipoteca pendiente, embargos, servidumbres...
• Compromiso de entrega libre de cargas en escritura.

Gastos:

• Quién paga cada concepto (plusvalía municipal, notaría, registro, gestoría, ITP o IVA).

Errores que se repiten una y otra vez

Después de ver decenas de contratos de arras con problemas, estos son los fallos que aparecen con más frecuencia:

No especificar que las arras son penitenciales

Ya lo he explicado arriba, pero merece repetirlo: si no lo pones negro sobre blanco, un juez las tratará como confirmatorias. Y eso cambia por completo tu capacidad de salirte del acuerdo.

Firmar sin cláusula de contingencia hipotecaria

Imagina que firmas arras, entregas 15.000 €, y el banco te deniega la hipoteca. Sin una cláusula que contemple esa posibilidad, pierdes los 15.000 €. Así de crudo.

Una buena cláusula de contingencia dice algo como: "Si el comprador no obtiene aprobación definitiva de financiación hipotecaria por al menos el 80% del precio de compraventa en un plazo de 45 días, el presente contrato quedará resuelto y el vendedor devolverá íntegramente las arras al comprador."

Poner un plazo demasiado corto

Treinta días parecen suficientes hasta que el banco pide un documento más, el tasador tarda una semana extra y la gestoría necesita cinco días hábiles para preparar todo. Sé realista con los tiempos.

No pedir una nota simple actualizada antes de firmar

La nota simple te dice si la vivienda tiene hipotecas, embargos, limitaciones de uso o cualquier carga que pueda darte problemas. Pídela al Registro de la Propiedad (cuesta menos de 10 € online) y revísala antes de firmar las arras. No después.

Confiar en acuerdos verbales

"Ya lo hablamos y quedamos en que..." No. Si no está por escrito en el contrato de arras, no existe. Cualquier acuerdo verbal sobre plazos, reparaciones, mobiliario incluido o condiciones especiales debe quedar reflejado en el documento firmado.

No verificar quién firma

Si el vendedor está casado en régimen de gananciales, su cónyuge tiene que firmar también. Si la vivienda pertenece a varios herederos, todos deben aparecer. Si firma un apoderado, necesitas ver el poder notarial. Suena burocrático, pero saltarse esta comprobación puede invalidar todo el contrato.

Modelo de contrato de arras penitenciales

Hemos preparado un modelo descargable de contrato de arras penitenciales que puedes usar como base para tu operación. Incluye todas las cláusulas que hemos repasado en esta guía: identificación de partes, descripción del inmueble, precio, tipo de arras con referencia expresa al artículo 1454, plazo, contingencia hipotecaria y estado de cargas.

👉 Descarga el modelo de contrato de arras penitenciales

Un matiz importante: un modelo es un punto de partida, no un documento definitivo. Cada compraventa tiene sus particularidades. Si la operación es compleja —herencias, viviendas con cargas, compradores extranjeros, obra nueva—, merece la pena que un abogado revise el contrato antes de que lo firmes. El coste de esa revisión (entre 150 € y 400 € normalmente) es insignificante comparado con lo que puede salir mal.

Preguntas frecuentes sobre el contrato de arras

¿Las arras se descuentan del precio final de la vivienda?

Sí. Las arras son un anticipo del precio total. Si el piso cuesta 200.000 € y has entregado 20.000 € en arras, en la escritura pagarás los 180.000 € restantes. No es un gasto adicional.

¿Hay que pagar impuestos aparte por las arras?

No de forma separada. Las arras forman parte del precio de la compraventa, así que tributan cuando se formaliza la escritura. El comprador pagará el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) o el IVA según el caso, pero sobre el precio total, no sobre las arras por un lado y el resto por otro.

¿Se puede firmar un contrato de arras sin tener la hipoteca aprobada?

Puedes hacerlo, y de hecho es lo más habitual. La mayoría de compradores firman arras cuando tienen una preaprobación del banco pero no la aprobación definitiva (que llega tras la tasación y el análisis completo del expediente).

Lo que no debes hacer es firmar sin incluir una cláusula de contingencia hipotecaria. Esa cláusula te protege: si el banco finalmente deniega la hipoteca, recuperas las arras. Sin ella, te arriesgas a perder todo el dinero entregado.

¿Quién redacta el contrato de arras?

Depende. En la práctica:

• Si hay agencia inmobiliaria de por medio, suele redactarlo la propia agencia con su modelo estándar.
• Si la operación es entre particulares, puede redactarlo cualquiera de las partes.
• Lo recomendable: que lo revise un abogado especializado en derecho inmobiliario, especialmente si hay circunstancias especiales. Los modelos genéricos cubren lo básico, pero cada operación tiene matices.

Un abogado cobrará entre 150 € y 400 € por revisar o redactar un contrato de arras. Compáralo con lo que está en juego y la decisión es fácil.

¿Se puede firmar un contrato de arras online?

Sí. Desde la pandemia, la firma electrónica se ha normalizado en el sector inmobiliario. Puedes usar plataformas de firma electrónica reconocida (como las basadas en certificados digitales cualificados) y el contrato tiene plena validez legal.

Eso sí, asegúrate de que la plataforma cumple con el Reglamento eIDAS y de que ambas partes firman con un método que permita verificar su identidad. Un simple PDF firmado con el dedo en la pantalla del móvil puede generar dudas sobre su validez si hay una disputa.

¿Qué pasa si el comprador y el vendedor quieren ampliar el plazo?

Basta con firmar un anexo o adenda al contrato de arras donde ambas partes acuerden la nueva fecha límite. Debe constar por escrito, firmado por todos los intervinientes, y hacer referencia al contrato original. No hace falta volver a entregar más dinero salvo que las partes lo pacten así.

En resumen

El contrato de arras es el documento que te compromete (o te permite descomprometerte, según el tipo) antes de llegar a notaría. Tres ideas que no debes olvidar:

Y si la operación es compleja o mueve cantidades importantes, invierte en que un abogado revise el contrato. Es la mejor inversión que puedes hacer en todo el proceso de compra.