Qué es la cédula de habitabilidad: requisitos por comunidad autónoma [2026]

Guía completa sobre la cédula de habitabilidad: qué es, cuándo se necesita, requisitos por comunidad autónoma, cómo solicitarla, coste y validez.

Qué es la cédula de habitabilidad: requisitos por comunidad autónoma

La cédula de habitabilidad es el documento que confirma que tu vivienda es, oficialmente, una vivienda. Que tiene agua, luz, ventilación, superficie mínima y condiciones sanitarias suficientes para que alguien pueda vivir en ella de forma digna.

Sin este documento —o su equivalente, según dónde estés en España— no puedes vender, no puedes alquilar y no puedes dar de alta los suministros de agua, electricidad y gas. Es uno de esos papeles que nadie recuerda hasta que lo necesita con urgencia.

En este artículo te explicamos qué es exactamente, cuándo la necesitas, qué requisitos exige cada comunidad autónoma, cómo se tramita, cuánto cuesta y cuánto tiempo es válida.

Qué es la cédula de habitabilidad

La cédula de habitabilidad es un documento administrativo que certifica que una vivienda cumple las condiciones mínimas de habitabilidad exigidas por la normativa vigente. Esas condiciones incluyen requisitos de superficie, altura de techos, ventilación, instalaciones de agua y saneamiento, electricidad e iluminación natural.

En términos prácticos, es la prueba de que un inmueble puede usarse legalmente como vivienda. No dice que sea bonita, ni grande, ni que esté bien conservada. Dice que cumple los mínimos para que una persona pueda vivir en ella.

La expide la administración autonómica o municipal (según la comunidad autónoma), tras una inspección técnica realizada por un arquitecto o arquitecto técnico.

Un detalle importante: no es lo mismo la cédula de habitabilidad que la licencia de primera ocupación. Aunque en algunas comunidades se confunden o se solapan, son documentos diferentes. La licencia de primera ocupación la emite el ayuntamiento para edificios de obra nueva y certifica que la construcción se ajusta al proyecto aprobado. La cédula de habitabilidad certifica que la vivienda, ya construida, cumple los estándares mínimos para ser habitada. Más abajo explicamos cómo se articulan estos conceptos en cada comunidad autónoma.

Cuándo necesitas la cédula de habitabilidad

Hay tres situaciones principales en las que te van a pedir este documento:

Para vender una vivienda. En las comunidades donde es obligatoria, sin cédula de habitabilidad vigente no puedes formalizar la compraventa en escritura pública. El notario la va a exigir. Si no la tienes, toca tramitarla antes de la venta.

Para alquilar una vivienda. La LAU no menciona explícitamente la cédula de habitabilidad como requisito para firmar un contrato de alquiler, pero la normativa autonómica sí la exige en la mayoría de comunidades. Si alquilas un piso sin cédula y el inquilino lo descubre, puede rescindir el contrato.

Para dar de alta los suministros. Las compañías de agua, luz y gas te piden la cédula de habitabilidad (o la licencia de primera ocupación) para activar los suministros en un inmueble. Sin ella, no hay contrato de suministro. Esto es especialmente relevante en viviendas de obra nueva o en pisos que llevaban mucho tiempo vacíos con los suministros dados de baja.

También puede ser necesaria para registrar el empadronamiento en algunos municipios, aunque esto varía mucho de un ayuntamiento a otro.

Tipos de cédula de habitabilidad

Existen tres tipos, y no es un detalle menor: el trámite, el coste y el plazo pueden variar según cuál necesites.

Cédula de primera ocupación

Se emite para viviendas de obra nueva que se habitan por primera vez. La solicita el promotor una vez finalizada la construcción. Es el equivalente a decir: "esta vivienda nueva cumple todos los requisitos para que alguien entre a vivir."

Cédula de segunda ocupación

Es la más habitual. Se solicita para viviendas ya existentes cuando la cédula anterior ha caducado o cuando se necesita renovarla por una compraventa o un alquiler. Requiere una inspección del estado actual de la vivienda por parte de un técnico.

Cédula por renovación o rehabilitación

Se tramita cuando una vivienda ha sufrido reformas importantes que afectan a sus condiciones de habitabilidad: cambios en la distribución, reforma de instalaciones, ampliaciones, etc. El técnico debe verificar que, tras la reforma, la vivienda sigue cumpliendo los mínimos.

Requisitos por comunidad autónoma

Aquí es donde la cosa se complica. España no tiene una normativa única sobre cédula de habitabilidad. Cada comunidad autónoma regula la materia a su manera, y algunas ni siquiera utilizan este documento. Vamos por partes.

Cataluña

Cataluña es la comunidad donde la cédula de habitabilidad tiene más tradición y regulación más estricta. Es obligatoria para vender, alquilar y dar de alta suministros. La competencia recae en el Departament de Territori i Habitatge de la Generalitat.

• Regulada por el Decreto 141/2012, que establece las condiciones mínimas de habitabilidad.
• Superficie útil mínima: 36 m² para viviendas de nueva construcción.
• Validez: 25 años para primera ocupación y 15 años para segunda ocupación.
• Se tramita a través del portal de trámites de la Generalitat (Canal Empresa o OGE).

Comunidad de Madrid

En Madrid no existe la cédula de habitabilidad como tal. El documento equivalente es la licencia de primera ocupación, que emite el ayuntamiento para viviendas de obra nueva. Para viviendas de segunda mano, no hay un documento autonómico equivalente.

En la práctica, esto significa que en Madrid puedes vender o alquilar una vivienda de segunda mano sin necesidad de tramitar una cédula. Las compañías de suministros aceptan otros documentos (como el certificado de la instalación eléctrica o el boletín eléctrico) para dar de alta los servicios.

Comunidad Valenciana

En Valencia, el documento se denomina licencia de segunda ocupación (para viviendas existentes) o licencia de primera ocupación (para obra nueva). La emite el ayuntamiento, no la comunidad autónoma.

• Regulada por la Ley 3/2004 de Ordenación y Fomento de la Calidad de la Edificación.
• Es obligatoria para compraventas, alquileres y altas de suministros.
• Validez: varía según el municipio, pero habitualmente es de 10 a 15 años para segunda ocupación.
• Se solicita en el ayuntamiento correspondiente, acompañando un certificado técnico firmado por un arquitecto.

Andalucía

En Andalucía, la regulación se articula a través de la licencia de ocupación, emitida por los ayuntamientos. No existe una cédula de habitabilidad autonómica como en Cataluña.

• Para obra nueva: licencia de primera ocupación (obligatoria).
• Para viviendas existentes: no se exige un documento de segunda ocupación de forma generalizada, aunque algunos ayuntamientos lo requieren.
• Las compañías de suministros suelen aceptar el boletín de las instalaciones como alternativa.

País Vasco

El País Vasco sí cuenta con cédula de habitabilidad, regulada por el Decreto 317/2002 (y modificaciones posteriores) del Gobierno Vasco.

• Obligatoria para primera ocupación de viviendas nuevas y para viviendas rehabilitadas.
• Para viviendas de segunda mano, se exige en caso de transmisión (venta o alquiler).
• Validez: depende del tipo, pero las de primera ocupación tienen una vigencia de 20 años y las de segunda ocupación de 15 años.
• Se tramita a través del departamento de vivienda del Gobierno Vasco o de las diputaciones forales.

Otras comunidades autónomas

La lección es clara: antes de vender, alquilar o comprar, comprueba qué documento exige tu comunidad autónoma. No asumas que lo que vale en Cataluña vale en Madrid o viceversa.

Cómo obtener la cédula de habitabilidad

El proceso es bastante estándar, con variaciones según la comunidad autónoma. Estos son los pasos habituales:

Paso 1: Contrata a un técnico

Necesitas un arquitecto, arquitecto técnico o ingeniero de edificación que inspeccione la vivienda y emita un certificado de habitabilidad. El técnico visitará el piso, comprobará que cumple los requisitos mínimos (superficie, altura, ventilación, instalaciones) y redactará el informe.

Paso 2: El técnico emite el certificado

Tras la inspección, el profesional firma un certificado de habitabilidad donde declara que la vivienda cumple las condiciones exigidas por la normativa autonómica. Este documento es la base para solicitar la cédula ante la administración.

Paso 3: Presenta la solicitud

Con el certificado del técnico, la documentación de la vivienda (escrituras, referencia catastral) y el formulario correspondiente, presentas la solicitud ante el organismo competente:

• En Cataluña: a través del portal de la Generalitat.
• En la Comunidad Valenciana: en el ayuntamiento.
• En el País Vasco: ante el departamento de vivienda.
• En el resto de comunidades: consulta el organismo que corresponda según la tabla anterior.

Paso 4: Paga las tasas

Hay que abonar las tasas administrativas establecidas por la comunidad autónoma o el ayuntamiento. El importe varía, pero suele oscilar entre 20 € y 50 €.

Paso 5: Recibe la cédula

Una vez revisada la documentación (y, en algunos casos, tras una inspección adicional por parte de la administración), se emite la cédula de habitabilidad. El plazo varía: desde un par de semanas hasta dos meses, dependiendo de la administración.

Cuánto cuesta la cédula de habitabilidad

El coste total tiene dos componentes:

Honorarios del técnico. Lo que te cobra el arquitecto o arquitecto técnico por la visita, la inspección y la emisión del certificado. No hay un precio regulado, así que depende del profesional y de la zona. Como referencia habitual:

• Viviendas estándar (piso de 50-100 m²): entre 50 € y 150 €.
• Viviendas grandes, unifamiliares o con particularidades: puede llegar a 200-250 €.

Tasas administrativas. Lo que cobra la administración por tramitar y emitir la cédula. Varía por comunidad autónoma:

• Cataluña: aproximadamente 25-45 € según el tipo de cédula.
• Comunidad Valenciana: depende del ayuntamiento, entre 20 € y 60 €.
• País Vasco: alrededor de 20-40 €.

Coste total orientativo: entre 70 € y 250 €, según la comunidad autónoma, el tamaño de la vivienda y el profesional contratado.

No es un gasto desorbitado, pero conviene tenerlo en cuenta si estás preparando la venta o el alquiler de un piso. Y conviene no dejarlo para el último momento: los plazos de tramitación pueden retrasarte la operación.

Validez de la cédula de habitabilidad

La vigencia depende de la comunidad autónoma y del tipo de cédula:

Importante: si la cédula ha caducado, no puedes usarla. Necesitas renovarla siguiendo el proceso completo: inspección técnica, certificado y solicitud ante la administración.

Consejo práctico: si estás pensando en vender o alquilar en los próximos meses, revisa ahora si tienes la cédula y si está en vigor. Así evitas prisas, plazos de tramitación que se alargan y sorpresas el día de la firma.

Diferencia entre cédula de habitabilidad y certificado energético

Se confunden a menudo, pero son documentos completamente diferentes:

Necesitas ambos para vender o alquilar en la mayoría de comunidades. El certificado energético es obligatorio en toda España. La cédula de habitabilidad (o su equivalente) depende de la normativa autonómica. Son trámites independientes, pero puedes encargar los dos al mismo técnico y ahorrarte una visita.

Preguntas frecuentes

¿Puedo vender un piso sin cédula de habitabilidad?

Depende de la comunidad autónoma. En las comunidades donde es obligatoria (Cataluña, País Vasco, Navarra, Aragón, Baleares, Canarias...), el notario te la va a pedir para otorgar la escritura. En comunidades como Madrid, donde no existe como tal, no la necesitas. En la Comunidad Valenciana necesitas la licencia de ocupación, que es el equivalente. Antes de poner un piso a la venta, consulta qué documento exige tu comunidad.

¿Se puede alquilar sin cédula de habitabilidad?

Legalmente, en las comunidades donde es obligatoria, no deberías. En la práctica, muchos pisos se alquilan sin cédula vigente. Pero si el inquilino lo descubre, puede usar esa ausencia como motivo para rescindir el contrato o reclamar. Si eres propietario y alquilas, mejor tenerla en regla.

¿Qué pasa si mi vivienda no cumple los requisitos?

Si el técnico inspecciona la vivienda y determina que no cumple los mínimos de habitabilidad (superficie insuficiente, falta de ventilación, instalaciones deficientes, etc.), no podrá emitir un certificado favorable. Tendrás que realizar las obras o reformas necesarias para corregir las deficiencias y luego volver a solicitar la inspección.

¿Quién paga la cédula en una compraventa?

Por costumbre, la paga el vendedor, ya que es quien debe entregar la vivienda con toda la documentación en regla. Si la cédula ha caducado, es responsabilidad del vendedor renovarla antes de la firma. En la práctica, se puede pactar lo contrario, pero lo habitual es que sea cosa del vendedor.

¿La cédula de habitabilidad es lo mismo que la licencia de primera ocupación?

No. La licencia de primera ocupación es un documento municipal que certifica que un edificio de obra nueva se ajusta al proyecto urbanístico aprobado. La cédula de habitabilidad es un documento autonómico que certifica que una vivienda concreta cumple los estándares mínimos de habitabilidad. En algunas comunidades, la licencia de primera ocupación sustituye a la cédula para viviendas nuevas, pero son documentos con naturaleza y finalidad diferentes.

¿Puedo tramitarla yo mismo o necesito un técnico?

Necesitas un técnico obligatoriamente. La administración exige que el certificado de habitabilidad esté firmado por un profesional habilitado (arquitecto, arquitecto técnico o ingeniero de edificación). Tú puedes presentar la solicitud ante la administración, pero sin el informe técnico no avanzarás.

En resumen

La cédula de habitabilidad es el documento que certifica que tu vivienda cumple las condiciones mínimas para ser habitada. Es obligatoria en la mayoría de comunidades autónomas para vender, alquilar y dar de alta suministros, aunque cada comunidad la regula de forma diferente —e incluso la llama de forma diferente.

Tres cosas que debes recordar: