Rentabilidad del Alquiler por Ciudades en España: Mapa Actualizado [2026]
Mapa de rentabilidad bruta del alquiler en España por ciudades en 2026. Datos actualizados de las 30 principales ciudades: precio de compra, renta media, yield bruto, riesgo y tendencia. Incluye análisis por tamaño de ciudad y perfil inversor.
¿Donde es más rentable comprar un piso para alquilar en España en 2026? La respuesta corta: no en Madrid ni en Barcelona. La respuesta larga: depende de lo que busques — maxima rentabilidad, minimo riesgo o el mejor equilibrio entre ambos.
Este articulo presenta los datos de rentabilidad bruta del alquiler residencial en las 30 principales ciudades espanolas, actualizados a febrero de 2026. Incluye precio medio de compra, renta media, yield bruto y un análisis de riesgo-rentabilidad para que puedas comparar ciudades con criterio.
Ultima actualización: febrero 2026. Los datos se basan en precios de oferta (venta y alquiler) publicados en los principales portales inmobiliarios. Actualizamos este articulo trimestralmente.
Metodologia
Cómo calculamos la rentabilidad bruta
Rentabilidad bruta = (Renta mensual x 12 / Precio de compra) x 100| Parametro | Fuente |
|---|---|
| Precio de compra | Precio medio de oferta por m2 (media de idealista + Fotocasa) |
| Renta mensual | Renta media de oferta por m2 (media de idealista + Fotocasa) |
| Superficie de referencia | 80 m2 (piso medio de 2-3 habitaciones) |
Limitaciones
- Son datos de oferta, no de transacción. El precio real de venta suele ser un 5-10% inferior al de oferta. La renta real suele ser un 3-5% inferior.
- La rentabilidad bruta no incluye gastos (IBI, comunidad, seguro, mantenimiento, vacios, impuestos). La rentabilidad neta es 2-3 puntos porcentuales menor. Consulta: Como Calcular la Rentabilidad Real.
- Los datos representan la media de la ciudad. Dentro de cada ciudad, las diferencias entre barrios son significativas.
Ranking de rentabilidad bruta: 30 ciudades
Top 30 (ordenado de mayor a menor rentabilidad bruta)
| # | Ciudad | Precio medio venta (EUR/m2) | Renta media (EUR/m2/mes) | Rentabilidad bruta | Tendencia (12 meses) | Riesgo relativo |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Lleida | 1.050 | 7,8 | 8,9% | → Estable | Medio-alto |
| 2 | Huelva | 1.000 | 7,3 | 8,8% | ↑ Subiendo | Medio-alto |
| 3 | Murcia | 1.150 | 8,2 | 8,6% | ↑ Subiendo | Medio |
| 4 | Jaen | 850 | 5,9 | 8,3% | → Estable | Alto |
| 5 | Castellon | 1.050 | 7,2 | 8,2% | ↑ Subiendo | Medio |
| 6 | Santa Cruz de Tenerife | 1.400 | 9,5 | 8,1% | ↑ Subiendo | Medio |
| 7 | Las Palmas de GC | 1.700 | 11,2 | 7,9% | ↑ Subiendo | Medio-bajo |
| 8 | Almeria | 1.100 | 7,2 | 7,8% | ↑ Subiendo | Medio |
| 9 | Alicante | 1.550 | 9,8 | 7,6% | ↑ Subiendo | Medio-bajo |
| 10 | Valencia | 2.100 | 12,8 | 7,3% | ↑ Subiendo | Bajo |
| 11 | Cadiz | 1.550 | 9,4 | 7,3% | → Estable | Medio |
| 12 | Zaragoza | 1.600 | 9,5 | 7,1% | → Estable | Bajo |
| 13 | Sevilla | 2.100 | 12,0 | 6,9% | ↑ Subiendo | Bajo |
| 14 | Cordoba | 1.250 | 7,1 | 6,8% | → Estable | Medio |
| 15 | Granada | 1.700 | 9,5 | 6,7% | ↑ Subiendo | Medio-bajo |
| 16 | Málaga | 2.700 | 14,8 | 6,6% | ↑ Subiendo | Bajo |
| 17 | Valladolid | 1.500 | 8,2 | 6,6% | → Estable | Medio-bajo |
| 18 | Tarragona | 1.450 | 7,8 | 6,5% | → Estable | Medio |
| 19 | Palma de Mallorca | 3.400 | 16,5 | 5,8% | ↑ Subiendo | Bajo |
| 20 | Gijon | 1.600 | 7,7 | 5,8% | → Estable | Medio |
| 21 | Vitoria | 2.300 | 10,8 | 5,6% | → Estable | Bajo |
| 22 | A Coruna | 1.800 | 8,3 | 5,5% | → Estable | Medio-bajo |
| 23 | Bilbao | 2.800 | 12,5 | 5,4% | → Estable | Bajo |
| 24 | Madrid | 4.200 | 17,5 | 5,0% | ↑ Subiendo | Muy bajo |
| 25 | Pamplona | 2.200 | 9,2 | 5,0% | → Estable | Bajo |
| 26 | Santander | 2.000 | 8,2 | 4,9% | → Estable | Medio-bajo |
| 27 | Donostia-San Sebastian | 4.800 | 16,5 | 4,1% | → Estable | Bajo |
| 28 | Barcelona | 4.500 | 18,0 | 4,8% | → Estable | Bajo |
| 29 | Salamanca | 1.700 | 6,8 | 4,8% | → Estable | Medio |
| 30 | Oviedo | 1.550 | 6,2 | 4,8% | → Estable | Medio |
Nota: estos datos son orientativos, basados en medias de oferta. Dentro de cada ciudad existen barrios con rentabilidades significativamente diferentes. Verifica siempre con datos actualizados de idealista/data o fuentes oficiales.
Análisis por segmento
Grandes ciudades (Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla, Málaga, Bilbao)
| Ciudad | Rentabilidad bruta | Precio medio (EUR/m2) | Riesgo | Caracteristica |
|---|---|---|---|---|
| Madrid | 5,0% | 4.200 | Muy bajo | Maxima liquidez. Demanda constante. Precio de entrada muy alto |
| Barcelona | 4,8% | 4.500 | Bajo | Zona tensionada. Regulación estricta. Fuerte demanda |
| Valencia | 7,3% | 2.100 | Bajo | Mejor equilibrio rentabilidad-riesgo de las grandes. En auge |
| Sevilla | 6,9% | 2.100 | Bajo | Solida. Crecimiento moderado |
| Málaga | 6,6% | 2.700 | Bajo | Fuerte demanda internacional. Precios al alza |
| Bilbao | 5,4% | 2.800 | Bajo | Estable. Demanda local solvente |
Conclusión: Madrid y Barcelona ofrecen la menor rentabilidad bruta pero el menor riesgo (maxima demanda, maxima liquidez, menor probabilidad de vacío). Valencia destaca como la gran ciudad con mejor equilibrio: rentabilidad por encima del 7%, demanda creciente y precios todavia accesibles comparados con Madrid y Barcelona.
Ciudades medianas (150.000 - 700.000 habitantes)
| Ciudad | Rentabilidad bruta | Punto fuerte | Punto debil |
|---|---|---|---|
| Murcia | 8,6% | Alta rentabilidad, precios bajos, demanda universitaria | Menor liquidez, menor revalorización |
| Alicante | 7,6% | Demanda internacional (expatriados), clima | Dependencia del turismo |
| Zaragoza | 7,1% | Estable, diversificada, buena conectividad | Poca revalorización |
| Las Palmas | 7,9% | Boom de trabajadores remotos, clima | Insularidad, regulación vacacional creciente |
| Granada | 6,7% | Universitaria, turistica, patrimonio | Mercado pequeño |
| Valladolid | 6,6% | Estable, precios bajos | Menor demanda, crecimiento lento |
Conclusión: las ciudades medianas ofrecen las mejores rentabilidades brutas (7-9%), pero con mayor riesgo de vacío y menor liquidez al vender. Son ideales para el inversor que prioriza cashflow sobre revalorización.
Ciudades pequeñas y costeras
| Ciudad | Rentabilidad bruta | Oportunidad | Riesgo especifico |
|---|---|---|---|
| Lleida | 8,9% | Precios muy bajos, renta razonable | Población estancada, dificultad para alquilar |
| Huelva | 8,8% | Precios bajos, renta al alza | Mercado pequeño, poca liquidez |
| Jaen | 8,3% | Precios minimoss | Exodo poblacional, demanda decreciente |
| Castellon | 8,2% | Costa + ciudad, precios accesibles | Mercado limitado |
| Almeria | 7,8% | Costa, turismo creciente | Dependencia estacional |
Conclusión: las ciudades más pequeñas aparecen en cabeza del ranking por sus precios de compra muy bajos. Pero atención: una rentabilidad bruta del 9% no sirve de nada si no encuentras inquilino. En ciudades con población estancada o en descenso (Jaen, Lleida), el riesgo de vacío prolongado es real. Invierte solo si conoces el mercado local.
El mapa de la rentabilidad: patrones geograficos
Norte vs Sur
| Zona | Rentabilidad media | Precio medio | Riesgo |
|---|---|---|---|
| Norte (País Vasco, Cantabria, Asturias, Galicia) | 4,8-5,5% | 1.600-4.800 EUR/m2 | Bajo-medio |
| Levante (Valencia, Alicante, Murcia, Castellon) | 7,3-8,6% | 1.050-2.100 EUR/m2 | Medio-bajo |
| Sur (Andalucía) | 6,6-8,8% | 1.000-2.700 EUR/m2 | Medio |
| Centro (Madrid, Castilla y Leon, Castilla-La Mancha) | 4,8-6,6% | 1.500-4.200 EUR/m2 | Bajo-medio |
| Islas (Canarias, Baleares) | 5,8-8,1% | 1.400-3.400 EUR/m2 | Medio-bajo |
| Catalunya (excluyendo Barcelona) | 6,5-8,9% | 1.050-1.450 EUR/m2 | Medio-alto |
El corredor Mediterraneo
La franja Castellon — Valencia — Alicante — Murcia — Almeria concentra las mejores combinaciones de rentabilidad y crecimiento de demanda:
- Precios de compra un 40-60% inferiores a Madrid/Barcelona.
- Rentas en ascenso por la demanda de expatriados, trabajadores remotos y jubilados europeos.
- Clima y estilo de vida como factor de demanda constante.
- Conectividad mejorada (AVE, aeropuertos de bajo coste).
Para el inversor principiante, el Levante espanol ofrece actualmente la mejor relación rentabilidad-accesibilidad-demanda del pais.
Canarias: caso especial
Las Canarias han experimentado un boom de demanda por el fenomeno del trabajo remoto y los "nomadas digitales". Las Palmas y Santa Cruz ofrecen rentabilidades del 7,9-8,1% con demanda creciente. Pero hay riesgos:
- Regulación del alquiler vacacional cada vez más estricta.
- Presión social contra la turistificación.
- Insularidad (costes de reforma más altos, menor competencia de profesionales).
Rentabilidad bruta vs riesgo: la matriz que importa
La rentabilidad bruta sola no dice nada. Lo que importa es la relación rentabilidad-riesgo.
Clasificación por perfil inversor
| Perfil | Rentabilidad objetivo | Riesgo aceptable | Ciudades recomendadas |
|---|---|---|---|
| Conservador (prioriza seguridad) | 4,5-5,5% | Muy bajo-bajo | Madrid, Bilbao, Pamplona, Donostia |
| Equilibrado (busca buen ratio) | 5,5-7,5% | Bajo-medio | Valencia, Sevilla, Málaga, Zaragoza, Las Palmas, Alicante |
| Agresivo (maximiza rentabilidad) | 7,5-9% | Medio-alto | Murcia, Lleida, Huelva, Castellon, Almeria |
Factores de riesgo por ciudad
| Factor de riesgo | Ciudades con menor riesgo | Ciudades con mayor riesgo |
|---|---|---|
| Vacío (meses sin inquilino) | Madrid, Barcelona, Valencia, Bilbao (demanda constante) | Jaen, Lleida, Huelva (demanda limitada) |
| Impago | País Vasco, Navarra (renta per capita alta) | Andalucía interior, Extremadura (renta per capita baja) |
| Depreciación | Madrid, Málaga, Valencia (tendencia alcista) | Ciudades con exodo poblacional |
| Regulación | Madrid (sin zona tensionada), Zaragoza | Barcelona (zona tensionada), Valencia (en proceso) |
| Liquidez (facilidad para vender) | Madrid, Barcelona, Málaga | Ciudades pequeñas (<100.000 hab.) |
Evolución 2020-2026: que ha cambiado
| Periodo | Tendencia de precios (venta) | Tendencia de rentas | Efecto en rentabilidad |
|---|---|---|---|
| 2020-2021 (COVID) | Caida del 3-5% | Caida del 5-8% (especialmente en grandes ciudades) | Rentabilidad a la baja |
| 2021-2022 (recuperación) | Subida del 5-8% | Subida del 3-5% | Rentabilidad estable |
| 2022-2023 (subida de tipos) | Estabilización / ligera caida | Subida del 5-10% (explosión de demanda de alquiler) | Rentabilidad al alza |
| 2023-2024 (tipos altos) | Subida del 3-5% (menos de lo esperado) | Subida del 5-8% | Rentabilidad estable/al alza |
| 2024-2026 (estabilización) | Subida del 2-4% anual | Subida del 3-5% anual | Rentabilidad estable |
Patron general: las rentas han subido más rápido que los precios de venta en el periodo 2022-2026. Esto ha mantenido (o mejorado) la rentabilidad bruta a pesar de que los precios de compra han subido. La razon: la demanda de alquiler ha aumentado por la dificultad de acceso a la compra (tipos altos, requisitos de entrada, precios elevados en grandes ciudades).
Qué mirar más alla de la rentabilidad bruta
La tabla de ciudades es un punto de partida. Antes de decidir, analiza estos factores adicionales:
1. Demanda real de alquiler
| Indicador | Como verificarlo |
|---|---|
| Tiempo medio de alquiler (días hasta alquilar) | idealista/data, agencias locales |
| Tasa de desempleo de la ciudad | INE, EPA |
| Población universitaria | Universidades de la ciudad |
| Presencia de empresas/poligonos/hospitales | Sector productivo local |
| Flujo migratorio (nacional e internacional) | INE, padron |
2. Regulación
| Pregunta | Por que importa |
|---|---|
| ¿La ciudad esta en zona tensionada? | Limites de renta. Ver: Ley de Vivienda |
| ¿Hay restricciones al alquiler vacacional? | Si planeas alquiler vacacional. Ver: Licencia Turistica |
| ¿Cual es el ITP de la CCAA? | Afecta al coste de entrada. Ver: Impuestos Compraventa |
| ¿Hay recargos de IBI por vivienda vacía? | Si el inmueble va a estar vacío temporalmente |
3. Perspectiva a largo plazo
| Factor | Ciudades que mejoran | Ciudades que empeoran |
|---|---|---|
| Crecimiento demografico | Madrid, Málaga, Valencia, Canarias | Interior de Castilla y Leon, Extremadura, Aragon rural |
| Infraestructuras nuevas (AVE, aeropuerto, metro) | Valencia, Málaga, Sevilla | — |
| Economia local diversificada | Madrid, Bilbao, Zaragoza, Valencia | Ciudades monodependientes (turismo, una sola industria) |
| Atracción de talento internacional | Barcelona, Málaga, Valencia, Las Palmas | — |
Herramientas para verificar los datos
No te fies de un solo articulo (ni siquiera de este). Verifica los datos con herramientas especializadas:
| Herramienta | Que ofrece | Precio | Para quien |
|---|---|---|---|
| idealista/data | Precios de venta y alquiler, rentabilidad por zona, tendencias historicas, demograficos | Consultar | Inversores, agentes, analistas |
| Tinsa Digital | Datos de transacciones reales (no solo oferta), valoración automatizada | Consultar | Inversores profesionales, tasadores |
| uDA (Urban Data Analytics) | Big data: datos macro, micro, demograficos, de inversión | Consultar (institucional) | Fondos, grandes inversores |
| Catastro (Sede Electrónica) | Valor de referencia, datos catastrales | Gratuito | Todos |
| INE | Indice de precios de vivienda (IPV), datos demograficos, EPA | Gratuito | Todos |
| Banco de España | Indicadores del mercado de la vivienda, tipos hipotecarios | Gratuito | Todos |
Más detalle: Mejores Herramientas de Valoración Inmobiliaria en España.
Cómo usar estos datos: guía práctica
Paso 1: Filtra por rentabilidad minima
Descarta ciudades con rentabilidad bruta inferior a tu umbral. Para un inversor con hipoteca, el minimo practico esta en el 5,5-6% bruto para que los números funcionen.
Paso 2: Filtra por riesgo
De las ciudades que pasan el filtro de rentabilidad, descarta las que tienen riesgo alto si eres un inversor conservador o principiante.
Paso 3: Elige 2-3 ciudades candidatas
Estudia en profundidad: barrios, precios por barrio, tipos de inmueble disponibles, perfil de inquilino, regulación local.
Paso 4: Analiza por barrio
La media de la ciudad es eso — una media. Dentro de Madrid, hay barrios al 4% y barrios al 7%. Dentro de Valencia, hay barrios al 6% y barrios al 9%. El trabajo real empieza cuando bajas al nivel de barrio.
Paso 5: Calcula la rentabilidad neta
Con datos reales del inmueble concreto que te interesa: precio de compra, renta esperada (verificada con inmuebles similares publicados), todos los gastos. Usa las formulas de Como Invertir en Inmuebles en España.
Preguntas frecuentes
¿Por que Madrid y Barcelona tienen la rentabilidad más baja?
Porque los precios de compra son los más altos de España. Aunque las rentas también son las más altas, la proporción renta/precio es menor. En Madrid pagas 4.200 EUR/m2 para cobrar 17,5 EUR/m2/mes. En Murcia pagas 1.150 EUR/m2 para cobrar 8,2 EUR/m2/mes. La proporción es mejor en Murcia.
¿Significa que no merece la pena invertir en Madrid?
No. Madrid ofrece ventajas que no aparecen en la rentabilidad bruta: maxima liquidez (si necesitas vender, vendes rápido), revalorización historica superior (el precio sube más), riesgo de vacío practicamente nulo y perfil de inquilino más solvente. Un inversor conservador puede preferir el 5% de Madrid con riesgo minimo al 9% de una ciudad pequeña con riesgo de no encontrar inquilino.
¿Son datos de oferta o de transacción?
De oferta. Los precios reales de venta suelen ser un 5-10% inferiores y las rentas reales un 3-5% inferiores. Pero como aplicamos la misma metodologia a todas las ciudades, la comparación relativa es valida.
¿Cada cuanto se actualizan estos datos?
Trimestralmente. La fecha de la ultima actualización esta al inicio del articulo. Suscribete a nuestra newsletter para recibir cada actualización.
¿La rentabilidad bruta incluye la revalorización del inmueble?
No. La rentabilidad bruta solo mide la renta anual sobre el precio de compra. La revalorización (o depreciación) es un componente adicional de la rentabilidad total. En ciudades como Madrid y Málaga, la revalorización historica (2-5% anual) añade significativamente a la rentabilidad total. En ciudades con población estancada, la revalorización puede ser nula o negativa.
¿Que efecto tiene la Ley de Vivienda en la rentabilidad?
En zonas tensionadas (Catalunya, parcialmente Valencia y País Vasco), los limites de renta pueden reducir la rentabilidad esperada, especialmente para grandes tenedores. En zonas no tensionadas (Madrid, la mayor parte de España), la ley no limita la renta de nuevos contratos. Es un factor a considerar, pero no el único. Ver: Ley de Vivienda 2026.
¿Como puedo verificar la renta real de una zona?
Busca en idealista o Fotocasa pisos similares al que quieres comprar (misma zona, misma superficie, mismo estado) que esten en alquiler ahora mismo. La media de lo publicado te da la renta de oferta. Descuenta un 3-5% para la renta real. Para datos historicos, usa idealista/data o consulta a agencias locales.
¿La rentabilidad bruta del 5% es suficiente para cubrir la hipoteca?
Depende del LTV y del tipo de interés. Con un LTV del 60-70% y tipos al 3-3,5%, necesitas aproximadamente un 5,5-6% de rentabilidad bruta para que el cashflow sea positivo (antes de impuestos). Por debajo del 5%, la mayoria de operaciones con hipoteca tienen cashflow negativo — lo que significa que pones dinero cada mes. No es necesariamente malo (amortizas capital + revalorización), pero tienes que poder permitirtelo.
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- Ley de Vivienda 2026 — zonas tensionadas y su impacto en la renta.
- Impuestos en la Compraventa — ITP por CCAA, que afecta al coste de entrada.
- Herramientas de Valoración Inmobiliaria — idealista/data, Tinsa, uDA para verificar datos.
- Mejores Software de Gestión de Alquileres — para gestionar la cartera de inversión.
- Licencia Turistica en España — si consideras alquiler vacacional como estrategia.
- Los Mejores Portales Inmobiliarios — donde buscar inmuebles de inversión.
- Certificado Energético — eficiencia energetica como factor de valor.