Deducciones IRPF para Arrendadores: Como Pagar Menos Impuestos Legalmente [2026]

Guía completa de deducciones IRPF para propietarios que alquilan viviendas en 2026. Gastos deducibles, amortización, reducciones del 50-90%, rendimiento neto, casos practicos y errores fiscales que cuestan dinero.

Alquilar un piso genera rendimientos del capital inmobiliario en el IRPF. Y esos rendimientos tributan. Pero entre los ingresos brutos que cobras y lo que realmente pagas a Hacienda hay un camino lleno de gastos deducibles, amortizaciones y reducciones que muchos propietarios desconocen o aplican mal.

La diferencia entre un propietario que conoce la fiscalidad y uno que no puede ser de miles de euros al año. Este articulo explica, paso a paso, como calcular correctamente el rendimiento neto del alquiler, que gastos puedes deducir, como funciona la amortización del inmueble, cuales son las reducciones del 50-90% introducidas por la Ley de Vivienda y como evitar los errores que más dinero cuestan.

Todo el contenido se refiere a personas fisicas residentes en España que alquilan inmuebles de su propiedad. Si alquilas a traves de una sociedad (SL), la tributación es diferente (Impuesto de Sociedades al 25%, sin las reducciones del IRPF).

Cómo se calcula el rendimiento del alquiler en IRPF

El proceso tiene 4 pasos:

1. Ingresos integros
2. (-) Gastos deducibles
3. = Rendimiento neto previo
4. (-) Reducciones (50-90%)
5. = Rendimiento neto reducido → esto es lo que tributa

Paso 1: Ingresos integros

Todo lo que cobras del inquilino:

Paso 2: Gastos deducibles

Todos los gastos necesarios para obtener los rendimientos y mantener el inmueble en condiciones de alquiler.

Lo que NO es gasto deducible

Paso 3: Rendimiento neto previo

Rendimiento neto previo = Ingresos integros - Gastos deducibles

Regla clave: los intereses de hipoteca y gastos de reparación/conservación no pueden hacer que el rendimiento neto sea negativo. Si son superiores a los ingresos, el exceso se arrastra a los 4 ejercicios siguientes. Los demás gastos (IBI, comunidad, amortización, seguros) si pueden generar rendimiento negativo.

Amortización del inmueble: la deducción más importante

La amortización del inmueble es el gasto deducible que más dinero ahorra al arrendador y el que peor se entiende. No es un gasto real (no sale dinero de tu bolsillo), pero reduce tu base imponible.

Cómo se calcula

Amortizacion anual = 3% x Base de amortizacion

Base de amortización = el mayor de estos dos valores:

• Valor de adquisición de la construcción (precio de compra + gastos de compra, excluyendo el suelo)
• Valor catastral de la construcción (aparece en el recibo del IBI, desglosado entre suelo y construcción)

Separar suelo de construcción

El suelo no se amortiza. Solo la construcción. Para separar:

Ejemplo completo

Esos 2.970 EUR se deducen cada año de los ingresos del alquiler. Si tributan al tipo marginal del 30%, el ahorro fiscal real es de 891 EUR/año. En 10 años: 8.910 EUR.

Amortización de muebles y enseres

Si el piso se alquila amueblado, los muebles y electrodomesticos también se amortizan:

Conserva las facturas. Sin factura, no hay amortización deducible.

Efecto al vender: la amortización se "recupera"

Cuando vendes el inmueble, el valor de adquisición se reduce por la amortización practicada (o la que debiste practicar, la mayor de ambas). Esto aumenta la ganancia patrimonial y pagas más en la venta. La amortización no es un regalo fiscal: es un diferimiento. Pagas menos impuestos durante el alquiler y más cuando vendes.

En este ejemplo, el arrendador que amortizo ahorra 2.410 EUR en total. La ventaja neta es menor que los 8.910 EUR de ahorro fiscal durante el alquiler, pero sigue siendo positiva. Además, has tenido ese dinero en tu bolsillo durante 10 años (valor temporal del dinero).

Reducciones del rendimiento neto: del 50% al 90%

Además de los gastos deducibles, los arrendadores de vivienda habitual pueden aplicar una reducción sobre el rendimiento neto. Este es el incentivo fiscal más potente para el alquiler en España.

Sistema vigente (desde IRPF 2024, Ley de Vivienda 12/2023)

La Ley de Vivienda modifico el sistema de reducciones. Ya no hay una reducción única del 60% como antes. Ahora hay 4 niveles:

Condiciones y matices

Reducción del 50% (general):

• Aplica a todos los contratos de alquiler de vivienda habitual
• No aplica a alquiler de locales comerciales, garajes independientes, alquiler vacacional ni habitaciones
• Se calcula sobre el rendimiento neto (ingresos - gastos)
• Si el rendimiento neto es negativo, no hay reducción (no se puede reducir una perdida)

Reducción del 60% (rehabilitación energetica):

• Necesitas el certificado energético antes y después de la obra
• La mejora debe ser de al menos un 30% en consumo de energía primaria no renovable, o alcanzar calificación A, B, C, D o E partiendo de F o G
• Las obras deben haberse completado en los 2 años anteriores a la firma del contrato
• Es compatible con las deducciones por rehabilitación energetica en IRPF (20-40-60% del coste de la obra, según el caso)

Reducción del 70% (inquilino joven en zona tensionada):

• El inquilino debe tener entre 18 y 35 años al firmar el contrato
• El inmueble debe estar en una zona declarada como tensionada
• Debe ser un contrato nuevo (no renovación del mismo inquilino)
• Si el inquilino cumple 36 años durante la vigencia del contrato, la reducción se mantiene hasta la finalización

Reducción del 90% (renta rebajada en zona tensionada):

• El inmueble debe estar en zona tensionada
• La renta del nuevo contrato debe ser al menos un 5% inferior a la del contrato anterior
• Debe ser un contrato nuevo (cambio de inquilino o primera vez que se alquila)
• Es la reducción más agresiva: solo tributas por el 10% del rendimiento neto

Zonas tensionadas en 2026

A febrero de 2026, las comunidades autónomas que han declarado zonas tensionadas son:

Nota: la declaración de zonas tensionadas depende de cada comunidad autónoma. La lista se actualiza periodicamente. Consulta el BOE y los boletines oficiales autonomicos para datos actualizados.

Solo aplica una reducción

Las reducciones no son acumulativas. Si cumples condiciones para varias, aplicas la mayor. Ejemplo: si tienes inquilino joven (70%) en zona tensionada con renta rebajada (90%), aplicas el 90%.

Solo aplica a vivienda habitual

Ejemplo completo: cuanto paga un arrendador en IRPF

Caso: piso en Madrid, alquiler de vivienda habitual

Calculo paso a paso:

Esos 1.790 EUR se suman a tu base imponible general del IRPF y tributan a tu tipo marginal. Si tu tipo marginal es del 30%:

IRPF por el alquiler = 1.790 x 30% = 537 EUR

Rentabilidad fiscal real:

• Cobras 10.800 EUR brutos
• Pagas 537 EUR de IRPF por el alquiler
• Tipo efectivo sobre los ingresos brutos: 5,0%

Mismo caso con reducción del 90% (zona tensionada, renta rebajada)

IRPF por el alquiler = 358 x 30% = 107 EUR

Diferencia: de 537 EUR a 107 EUR. Un ahorro de 430 EUR/año solo por estar en zona tensionada y bajar la renta un 5%.

Caso sin conocimiento fiscal (propietario que no deduce bien)

Muchos propietarios declaran los ingresos pero no deducen todos los gastos. Veamos que pasa si solo deducen los "obvios" (hipoteca, IBI, comunidad) y se olvidan de la amortización, seguros y reparaciones:

Diferencia: 638 EUR/año. En 10 años, 6.380 EUR tirados a la basura por no deducir correctamente.

Rendimiento de capital inmobiliario vs actividad económica

La mayoria de propietarios particulares declaran el alquiler como rendimiento del capital inmobiliario. Pero existe otra opción: declararlo como actividad económica.

En la práctica: para la mayoria de propietarios con 1-5 viviendas, es más favorable declarar como rendimiento del capital inmobiliario (por las reducciones del 50-90%). Solo merece la pena plantearse la actividad económica con carteras grandes (+10 inmuebles) y un asesor fiscal que analice los números.

Alquiler de temporada y alquiler vacacional: fiscalidad diferente

Alquiler de temporada

Contratos de alquiler que no son de vivienda habitual: estudiantes de septiembre a junio, trabajadores desplazados por meses, etc.

Alquiler turistico / vacacional

Ejemplo comparativo de carga fiscal:

Imputación de rentas: lo que pagas cuando NO alquilas

Si tienes un inmueble que no es tu vivienda habitual y no esta alquilado todo el año, Hacienda te imputa una renta por los meses que esta vacío.

Ejemplo: piso con valor catastral de 80.000 EUR (revisado), vacío 3 meses al año:

Imputacion = 80.000 x 1,1% x (3/12) = 220 EUR

Esos 220 EUR se suman a tu base imponible general.

Implicación practica: es mejor alquilar a precio reducido (con la reducción del 50%) que tener el piso vacío (sin reducción y con imputación de rentas). Fiscalmente, un piso vacío es la peor opción.

Persona física vs sociedad: cuando merece la pena crear una SL

Cuándo es mejor persona física

• Tienes 1-5 inmuebles
• Tu tipo marginal de IRPF es inferior al 37% (la reducción del 50-90% compensa)
• Alquilas vivienda habitual (las reducciones son muy ventajosas)
• No quieres complejidad administrativa

Cuándo puede convenir una SL

• Tienes 5+ inmuebles y rentas altas
• Tu tipo marginal de IRPF supera el 37%
• Reinviertes los beneficios (no sacas dividendos) — el IS del 25% es inferior al IRPF
• Necesitas protección patrimonial (responsabilidad limitada)
• Alquilas locales comerciales (sin reducciones en IRPF, la ventaja de persona física desaparece)

Ejemplo numerico: 3 pisos con rendimiento neto total de 20.000 EUR/año

En este caso, persona física gana claramente gracias a la reducción del 50%. La SL solo empieza a competir cuando el rendimiento es muy alto, el tipo marginal supera el 40% y no se reparten dividendos.

Perdidas del alquiler: como compensarlas

Si tus gastos deducibles superan los ingresos del alquiler (excluyendo intereses y reparaciones, que tienen su propio limite), puedes generar un rendimiento negativo.

Ejemplo: tienes un piso con rendimiento negativo de -2.000 EUR (por amortización y gastos altos el primer año) y rentas del trabajo de 30.000 EUR.

• Puedes compensar hasta el 25% de 30.000 = 7.500 EUR → compensas los 2.000 EUR integramente
• Si la perdida fuera de 10.000 EUR, solo compensarias 7.500 EUR y arrastras 2.500 EUR al año siguiente

Obligaciones formales del arrendador

No solo es deducir bien. También hay que cumplir con las obligaciones formales:

10 errores fiscales que cuestan dinero

Checklist fiscal del arrendador

Antes de alquilar

• [ ] Calcular la amortización: separar suelo de construcción con datos del IBI
• [ ] Obtener el certificado energético (obligatorio + posible reducción del 60%)
• [ ] Depositar la fianza en el organismo autonomico
• [ ] Contratar seguro de hogar y valorar seguro de impago
• [ ] Abrir una cuenta o carpeta para guardar facturas del inmueble

Durante el alquiler (cada año)

• [ ] Recopilar todos los recibos: hipoteca (cuadro de amortización para separar intereses de capital), IBI, comunidad, seguros, reparaciones
• [ ] Registrar periodos alquilados vs vacios
• [ ] Calcular la amortización del inmueble y de muebles
• [ ] Verificar si el inmueble esta en zona tensionada (puede cambiar cada año)
• [ ] Verificar edad del inquilino (reducción del 70% si < 35 años en zona tensionada)
• [ ] Calcular el rendimiento neto y aplicar la reducción correspondiente

En la declaración de IRPF

• [ ] Declarar ingresos integros del alquiler
• [ ] Deducir todos los gastos (no olvidar amortización, seguros, intermediación)
• [ ] Aplicar la reducción que corresponda (50/60/70/90%)
• [ ] Si hubo periodo vacío: declarar la imputación de rentas proporcional
• [ ] Si hubo perdida: compensar correctamente (regla del 25%)
• [ ] Revisar el borrador de Hacienda (suele estar incompleto en rendimientos inmobiliarios)

Al vender

• [ ] Ajustar el valor de adquisición por la amortización acumulada
• [ ] Calcular la ganancia patrimonial (precio venta - valor adquisición ajustado - gastos)
• [ ] Verificar si aplica alguna exención (reinversión en vivienda habitual, mayor de 65 años)
• ] Consultar guía de [impuestos en la compraventa

Herramientas para calcular la fiscalidad del alquiler

Preguntas frecuentes

¿Puedo deducir la hipoteca entera como gasto?

No. Solo los intereses de la hipoteca son deducibles, no la amortización del capital (la parte que devuelve el prestamo). En el cuadro de amortización de tu hipoteca, cada cuota se desglosa en intereses + capital. Solo los intereses son gasto deducible del alquiler.

¿Que pasa si alquilo una habitación de mi vivienda habitual?

Puedes deducir gastos proporcionalmente a la superficie alquilada. Ejemplo: si tu piso tiene 90 m2 y alquilas una habitación de 15 m2, puedes deducir el 16,7% de los gastos generales (IBI, comunidad, seguro, amortización). La reducción del 50% no aplica (no es vivienda habitual del inquilino, ya que es una habitación).

¿Puedo deducir la reforma que hice antes de alquilar?

Depende. Si la reforma es una reparación o puesta a punto para alquilar (pintar, arreglar instalaciones, cambiar grifos), es gasto deducible del primer año. Si es una mejora que amplia la vida útil o la capacidad (reforma integral de cocina, cambio de ventanas, ampliación), se suma al valor de adquisición y se amortiza al 3% anual. En la práctica, la linea entre reparación y mejora es difusa. Conserva las facturas detalladas y, ante la duda, consulta con un asesor.

¿Pierdo la reducción del 50% si el inquilino deja de ser residente habitual?

La reducción aplica cuando el inmueble se destina a vivienda habitual del inquilino. Si el inquilino lo usa como segunda residencia, oficina o local, no aplica. El contrato debe especificar que es para vivienda habitual. Si descubres que no lo usa como vivienda habitual, ya no puedes aplicar la reducción.

¿Como afecta el alquiler a mi declaración de la renta si tengo rentas del trabajo altas?

Los rendimientos del alquiler (después de gastos y reducciones) se suman a tu base imponible general y tributan a tu tipo marginal. Si tus rentas del trabajo te situan en el tramo del 37-47%, cada euro de rendimiento neto del alquiler tributa a ese porcentaje. Por eso las reducciones del 50-90% son tan valiosas: reducen la base antes de aplicar el tipo marginal.

¿Hacienda sabe que estoy alquilando un piso?

Con alta probabilidad, si. Hacienda cruza datos de: fianzas depositadas, consumo de suministros (si hay alta de luz y gas a nombre del inquilino), movimientos bancarios (cobros periodicos), declaraciones del inquilino (que puede deducir el alquiler en algunas CCAA), información de portales inmobiliarios. Declarar y deducir correctamente es siempre mejor opción que no declarar.

¿Puedo compensar las perdidas del alquiler con ganancias en bolsa?

No directamente. Las perdidas del alquiler (rendimiento del capital inmobiliario) se compensan con otros rendimientos generales (trabajo, actividades economicas) hasta el 25%. Las ganancias en bolsa estan en la base del ahorro. Son compartimentos separados. Solo las perdidas patrimoniales (venta del piso con perdida) se compensan con ganancias patrimoniales.

¿Me conviene alquilar como vivienda habitual o como temporada?

Fiscalmente, casi siempre es mejor alquilar como vivienda habitual. La reducción del 50% (o hasta el 90%) compensa ampliamente la diferencia. El alquiler de temporada solo gana si la renta es significativamente más alta y compensa la mayor carga fiscal. Consulta el ejemplo comparativo en la sección de alquiler de temporada de este articulo.

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