Cómo facturar las comisiones inmobiliarias: guía fiscal y contable

Guía práctica para facturar comisiones inmobiliarias en España. IVA, retenciones, operaciones exentas, modelos trimestrales y errores comunes.

"¿Esta factura lleva retención o no?" Es la pregunta que más veces escucha cualquier gestor de boca de un agente inmobiliario. Y no es solo cosa de novatos. Agentes con diez años de experiencia siguen dudando cuando la operación se sale un poco de lo habitual.

El problema de fondo es que la facturación inmobiliaria mezcla varias particularidades fiscales: el IVA de tu comisión no tiene nada que ver con el IVA (o la exención) de la compraventa que has intermediado. Las retenciones dependen de a quién le facturas. Y los modelos trimestrales cambian según seas autónomo o sociedad.

Equivocarte en una factura no es un drama. Pero equivocarte de forma sistemática sí lo es: Hacienda puede reclamarte IVA no ingresado, retenciones mal aplicadas o recargos por declaraciones incorrectas. Y arreglarlo después siempre sale más caro que hacerlo bien desde el principio.

Esta guía va al grano. Tipos de comisiones, tratamiento fiscal de cada una, cuándo aplicar retención y cuándo no, qué modelos hay que presentar cada trimestre, errores que vemos una y otra vez, y ejemplos prácticos con números reales para que puedas copiar la estructura en tus propias facturas.

Tipos de comisiones y su tratamiento fiscal

No todas las comisiones inmobiliarias tributan igual, aunque la diferencia es más sutil de lo que parece. Lo que cambia no es el IVA de tu comisión (que siempre es el 21%), sino el contexto de la operación.

a) Comisión por compraventa de vivienda usada

La venta de una vivienda de segunda mano entre particulares está exenta de IVA según el artículo 20.1.22 de la Ley del IVA (LIVA). El comprador paga ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) en lugar de IVA.

Pero tu comisión como intermediario no está exenta. Tu servicio de mediación tributa al IVA 21%, independientemente de que la operación subyacente sea una transmisión exenta.

Esto confunde a mucha gente. El razonamiento erróneo es: "si la venta no lleva IVA, mi comisión tampoco". Falso. Tu comisión es un servicio de intermediación que siempre va con IVA.

b) Comisión por compraventa de obra nueva

La venta de obra nueva lleva IVA del 10% (o del 4% si es vivienda de protección oficial). Y tu comisión de intermediación lleva, como siempre, IVA del 21%.

No hay ninguna relación entre el tipo de IVA de la venta y el de tu comisión. Son hechos imponibles distintos.

c) Comisión por alquiler de vivienda

El alquiler de vivienda habitual está exento de IVA para el inquilino. Pero tu comisión por haber intermediado en ese alquiler tributa al IVA 21%.

El patrón se repite: la exención del alquiler no se extiende a tu servicio de mediación.

d) Comisión por alquiler de local comercial

Aquí todo lleva IVA. El alquiler del local tributa al 21% y tu comisión también al 21%. Sin exenciones ni matices.

Resumen rápido

La regla de oro: tu comisión siempre lleva IVA del 21%. Da igual qué tipo de operación sea.

Retenciones: cuándo sí y cuándo no

Las retenciones de IRPF son la otra fuente de confusión habitual. La lógica es esta:

Facturas a empresas o autónomos (persona jurídica o empresario individual)

Cuando tu cliente (el que te paga la comisión) es una empresa, una sociedad o un autónomo, tú incluyes retención de IRPF en la factura. El tipo general es del 15%.

¿Por qué? Porque la ley obliga al pagador empresario a retener e ingresar ese porcentaje a cuenta de tu IRPF. Es un adelanto de impuestos que tú te deducirás después en tu declaración de la renta.

Facturas a particulares (personas físicas no empresarios)

Si quien te paga la comisión es un particular que no actúa como empresario, no hay retención. Un particular no tiene obligación de retenerte nada.

Esto ocurre, por ejemplo, cuando un propietario particular te encarga vender su piso y la comisión la paga él. Como no es empresa ni autónomo, la factura va sin retención.

Nuevo autónomo: retención reducida del 7%

Si te has dado de alta como autónomo hace menos de tres años, puedes aplicar una retención reducida del 7% en lugar del 15%. Tienes que comunicarlo al cliente y es válida durante el año de alta y los dos años siguientes.

Es un beneficio real. En una comisión de 7.500 €, la diferencia entre retener el 15% (1.125 €) y el 7% (525 €) son 600 € que cobras antes y no tienes que esperar a la declaración de la renta para recuperar.

Ejemplo de factura: comisión a un particular (sin retención)

Supongamos que eres agente autónomo y has intermediado en la venta de un piso de segunda mano por 250.000 €. Tu comisión es del 3%. El vendedor es una persona física particular y es quien te paga.

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FACTURA Nº 2026-017
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Emisor:
  María López García
  NIF: 12345678A
  Calle Serrano 45, 2ºB, 28001 Madrid
  Epígrafe IAE: 683 — Intermediarios de comercio

Cliente:
  Juan Pérez Rodríguez
  NIF: 87654321B
  Calle Alcalá 120, 28009 Madrid

Fecha de emisión: 12 de marzo de 2026
Fecha de operación: 10 de marzo de 2026

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Concepto                                    Importe
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Comisión por intermediación en la
compraventa del inmueble sito en
Calle Mayor 8, 3ºA, Madrid.
Escritura de fecha 10/03/2026.
Precio de venta: 250.000,00 €
Comisión pactada: 3%                      7.500,00 €

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Base imponible                            7.500,00 €
IVA 21%                                  1.575,00 €
Retención IRPF                               0,00 €
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TOTAL FACTURA                             9.075,00 €
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Forma de pago: Transferencia bancaria
IBAN: ES12 0000 0000 0000 0000 0000
Vencimiento: 12 de abril de 2026

Por qué no lleva retención: Juan Pérez es un particular, no actúa como empresario. No tiene obligación de retenerte IRPF.

El IVA: Aunque la venta del piso está exenta de IVA (es vivienda usada, el comprador ha pagado ITP), tu comisión sí tributa al 21%. Son operaciones diferentes.

Ejemplo de factura: comisión a una sociedad (con retención)

Ahora la misma operación, pero quien te paga la comisión es una empresa promotora (Sociedad Limitada).

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FACTURA Nº 2026-018
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Emisor:
  María López García
  NIF: 12345678A
  Calle Serrano 45, 2ºB, 28001 Madrid
  Epígrafe IAE: 683 — Intermediarios de comercio

Cliente:
  Promociones Urbanas del Centro, S.L.
  CIF: B12345678
  Avenida de la Constitución 30, 28036 Madrid

Fecha de emisión: 12 de marzo de 2026
Fecha de operación: 10 de marzo de 2026

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Concepto                                    Importe
───────────────────────────────────────────────────
Comisión por intermediación en la
compraventa del inmueble sito en
Calle Mayor 8, 3ºA, Madrid.
Escritura de fecha 10/03/2026.
Precio de venta: 250.000,00 €
Comisión pactada: 3%                      7.500,00 €

───────────────────────────────────────────────────
Base imponible                            7.500,00 €
IVA 21%                                + 1.575,00 €
Retención IRPF 15%                      - 1.125,00 €
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TOTAL FACTURA                             7.950,00 €
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Forma de pago: Transferencia bancaria
IBAN: ES12 0000 0000 0000 0000 0000
Vencimiento: 12 de abril de 2026

La diferencia clave: Como el cliente es una sociedad, aplica retención del 15% sobre la base imponible. La empresa te paga 7.950 € (en vez de 9.075 €) y los 1.125 € restantes los ingresa a Hacienda a tu nombre. Tú recuperas esa cantidad cuando haces la declaración de la renta.

Cálculo desglosado:

• Base imponible: 7.500,00 €
• IVA 21% sobre 7.500 €: +1.575,00 €
• Retención IRPF 15% sobre 7.500 €: −1.125,00 €
• Total a cobrar: 7.500 + 1.575 − 1.125 = 7.950,00 €

Fíjate en que la retención se calcula sobre la base imponible (7.500 €), no sobre el total con IVA.

Datos obligatorios en la factura

Toda factura emitida en España tiene que incluir, según el Reglamento de Facturación (RD 1619/2012):

• Número de factura dentro de una serie correlativa. No puedes saltar números ni tener huecos.
• Fecha de emisión de la factura.
• Fecha de la operación si es diferente a la de emisión.
• Nombre y apellidos o razón social del emisor y del cliente.
• NIF/CIF de ambas partes.
• Domicilio de ambas partes.
• Descripción del servicio prestado con detalle suficiente.
• Base imponible desglosada.
• Tipo de IVA aplicado y cuota resultante.
• Retención de IRPF si procede, indicando el tipo y la cuota.
• Importe total de la factura.

Además, si la operación está exenta de IVA (que no es tu caso como intermediario, pero sí puede serlo si facturas otros servicios), hay que indicar el artículo de la ley que ampara la exención.

Un consejo práctico: incluye siempre la referencia a la operación inmobiliaria (dirección del inmueble, fecha de escritura, precio de venta y porcentaje de comisión). No es legalmente obligatorio detallar tanto, pero facilita la trazabilidad y evita problemas si Hacienda te pide justificación.

Modelos trimestrales que tienes que presentar

Si eres agente inmobiliario, ya seas autónomo o sociedad, hay declaraciones trimestrales que presentar ante la Agencia Tributaria. Cuáles exactamente depende de tu forma jurídica.

Modelo 303 — Declaración trimestral de IVA

Quién lo presenta: Todo el mundo. Autónomos y sociedades.

Es la declaración donde liquidamos el IVA del trimestre. Declaras el IVA que has repercutido en tus facturas (el que cobras a tus clientes) y restas el IVA que has soportado en tus gastos deducibles (alquiler de oficina, publicidad, gasolina, software...). La diferencia es lo que ingresas a Hacienda. Si has soportado más IVA del que has repercutido, te sale a compensar o a devolver.

Plazos: Del 1 al 20 de abril (1T), julio (2T), octubre (3T) y del 1 al 30 de enero (4T).

Modelo 130 — Pago fraccionado de IRPF

Quién lo presenta: Solo autónomos en estimación directa (normal o simplificada).

Es un pago a cuenta del IRPF. Cada trimestre calculas el 20% del beneficio acumulado (ingresos menos gastos) y restas las retenciones que ya te han practicado tus clientes y los pagos fraccionados anteriores. El resultado es lo que ingresas.

Para un agente inmobiliario, si la mayoría de tus clientes son empresas que te retienen el 15%, es habitual que el Modelo 130 te salga a cero o con muy poco a pagar, porque las retenciones ya cubren buena parte del pago fraccionado.

Plazos: Los mismos que el 303.

Modelo 390 — Resumen anual de IVA

Quién lo presenta: Todo el mundo.

Es el resumen de los cuatro trimestres de IVA del año. No implica pago adicional, es informativo. Pero tiene que cuadrar con los cuatro Modelos 303 presentados. Se presenta en enero (del 1 al 30).

Modelo 190 — Resumen anual de retenciones e ingresos a cuenta

Quién lo presenta: Solo si tienes empleados o has pagado a profesionales externos con retención.

Si tienes agentes colaboradores a los que les pagas comisiones con retención, o empleados con nómina, tienes que presentar el 190 en enero informando de todas las retenciones practicadas durante el año.

Otros modelos a tener en cuenta

• Modelo 349: Si realizas operaciones con clientes de la UE (poco habitual en intermediación inmobiliaria doméstica, pero posible si trabajas con inversores extranjeros con NIF intracomunitario).
• Modelo 347: Declaración anual de operaciones con terceros que superen los 3.005,06 € anuales. Esto sí es habitual: si has facturado más de 3.005 € a un mismo cliente en el año, tienes que declarararlo.

Errores comunes (y cómo evitarlos)

Después de años viendo facturas de agentes inmobiliarios, estos son los fallos que se repiten más.

1. No aplicar retención cuando facturas a una empresa

Es el error más frecuente. Vendes un piso para una promotora, cobras tu comisión y emites la factura sin retención. La promotora, que debería haberte retenido e ingresado el 15% a Hacienda, no lo hace. Cuando Hacienda cruza datos, el problema es de los dos. La empresa se expone a sanciones por no retener, y tú puedes tener una discrepancia en tu IRPF.

Solución: Cuando el pagador es una empresa o autónomo, la factura siempre lleva retención. Punto.

2. Confundir la exención del IVA de la venta con tu comisión

Ya lo hemos explicado, pero merece la pena repetirlo porque es el segundo error más habitual. "El piso es de segunda mano, así que no lleva IVA" → correcto para la compraventa, incorrecto para tu comisión. Tu comisión siempre lleva IVA al 21%.

Solución: Grábate esta frase: "Mi comisión siempre lleva IVA. Siempre."

3. No emitir factura rectificativa cuando la operación se cae

Tienes una venta apalabrada, emites la factura por tu comisión y después la operación no se cierra. ¿Qué haces? Muchos agentes simplemente "anulan" la factura borrándola o no la registran. Error. Si ya has emitido la factura, la forma correcta de corregirlo es emitiendo una factura rectificativa que anule la original. No puedes borrar una factura ya emitida como si no hubiera existido.

Solución: Emite una factura rectificativa con signo negativo por el mismo importe, referenciando el número de la factura original.

4. No llevar el registro de facturas emitidas

El libro registro de facturas emitidas es obligatorio. Todas las facturas que emites tienen que estar registradas de forma correlativa con fecha, número, datos del cliente, base, IVA y retención. Un programa de facturación lo hace automáticamente, pero si aún facturas "a mano", es fácil que se te olvide un asiento.

Solución: Usa un software de facturación. En serio. Consulta nuestro ranking de mejor software de facturación para inmobiliarias si todavía no tienes uno.

5. Presentar las declaraciones trimestrales fuera de plazo

Los plazos son inamovibles: del 1 al 20 del mes siguiente al trimestre (abril, julio, octubre) y del 1 al 30 de enero para el cuarto trimestre. Un día de retraso ya genera recargo.

Los recargos por presentación extemporánea sin requerimiento previo son:

• Hasta 3 meses de retraso: 5% del importe.
• De 3 a 6 meses: 10%.
• De 6 a 12 meses: 15%.
• Más de 12 meses: 20% más intereses de demora.

Solución: Configura alertas en tu calendario. O mejor aún, usa un programa que te avise automáticamente de los plazos y te ayude a preparar el modelo.

6. No deducir gastos que son perfectamente deducibles

Muchos agentes se centran tanto en las facturas de comisiones que se olvidan de registrar los gastos del negocio. Gasolina para visitas, publicidad en portales, cuota de colegio profesional, teléfono móvil, software de gestión, material de oficina... Todo eso reduce tu base imponible en el IRPF y el IVA soportado se resta en el Modelo 303.

Solución: Pide factura de todo y regístralo. Cada gasto no registrado es dinero que regalas a Hacienda.

Ejemplo práctico completo: de la operación a la declaración

Vamos a recorrer el ciclo completo de una operación real para que veas cómo encajan todas las piezas.

El caso

María López es agente inmobiliaria autónoma en Madrid. En marzo de 2026:

• Vende un piso de segunda mano por 250.000 € para un vendedor particular (Juan Pérez). La comisión pactada es del 3% y la paga el vendedor.
• Vende otro piso para una promotora (Promociones Urbanas del Centro, S.L.) por 320.000 €. La comisión pactada es del 2,5% y la paga la promotora.

Factura 1: Comisión del piso del particular

• Base imponible: 250.000 × 3% = 7.500,00 €
• IVA 21%: +1.575,00 €
• Retención IRPF: 0,00 € (el pagador es particular)
• Total a cobrar: 9.075,00 €

Factura 2: Comisión del piso de la promotora

• Base imponible: 320.000 × 2,5% = 8.000,00 €
• IVA 21%: +1.680,00 €
• Retención IRPF 15%: −1.200,00 €
• Total a cobrar: 8.480,00 €

Efecto en las declaraciones trimestrales (1T 2026)

Supongamos que estas son las únicas operaciones de María en el primer trimestre, y que tiene estos gastos deducibles: alquiler de oficina (500 €/mes + IVA), cuota de portales inmobiliarios (200 €/mes + IVA) y gasolina (150 €/mes + IVA).

Modelo 303 (IVA trimestral):

María tiene que ingresar 2.719,50 € de IVA antes del 20 de abril.

Modelo 130 (pago fraccionado IRPF):

María tiene que ingresar 1.390,00 € de pago fraccionado de IRPF antes del 20 de abril.

Resumen del trimestre de María

Estos números ayudan a entender algo que muchos agentes descubren tarde: de una comisión de 7.500 €, no te quedas con 7.500 €. Entre IVA, IRPF y gastos, el neto real es bastante menor. Tenerlo claro desde el principio evita sustos de tesorería.

Preguntas frecuentes

¿Puedo emitir una factura simplificada (el antiguo "ticket") por una comisión inmobiliaria?

No, salvo que el importe total sea inferior a 400 €, lo cual en comisiones inmobiliarias es muy raro. Las facturas por intermediación inmobiliaria deben ser completas, con todos los datos del emisor y del destinatario. La factura simplificada se reserva para operaciones de menor cuantía en comercio minorista, hostelería, etc.

¿Qué ocurre si mi cliente particular se niega a darme su NIF para la factura?

El NIF del destinatario es obligatorio en las facturas completas. Sin él, no puedes emitir una factura válida. En la práctica, si el cliente se niega, tienes un problema: no puedes facturar correctamente y Hacienda puede sancionarte a ti por emitir facturas incompletas. Lo mejor es incluir en el contrato de intermediación la obligación del cliente de facilitar sus datos fiscales.

¿Las comisiones compartidas con otros agentes (50/50) cómo se facturan?

Cada agente factura su parte a quien le corresponda. Si tú captas el inmueble y otro agente trae al comprador, y os repartís la comisión al 50%, hay dos opciones habituales: o cada uno factura directamente al cliente por su parte, o uno de los dos factura al cliente por el total y luego el otro agente le factura a él por su mitad. La segunda opción es más limpia y frecuente. La factura entre agentes lleva IVA 21% y retención si procede.

¿Tengo que darme de alta en algún epígrafe especial del IAE?

Sí. El epígrafe habitual para agentes inmobiliarios es el 683 — Intermediarios de la promoción inmobiliaria. Si también administras fincas, necesitas el 721.2 — Administradores de fincas. Puedes estar dado de alta en varios epígrafes a la vez sin problema. Y recuerda que el IAE está exento de pago para facturaciones por debajo de un millón de euros anuales.

¿Cómo afecta VeriFactu a mis facturas de comisiones?

A partir de enero de 2027, todas tus facturas tienen que emitirse con software certificado VeriFactu. El contenido de la factura no cambia (siguen siendo los mismos datos que hemos explicado), pero el soporte sí: ya no valen PDFs hechos en Word ni facturas en papel. El programa que uses generará un registro electrónico de cada factura y lo enviará a Hacienda. Si necesitas elegir un programa adaptado, consulta nuestro ranking de software de facturación para inmobiliarias 

Facturar bien no es difícil. Es metódico. Los conceptos son pocos (IVA 21% en tu comisión, retención del 15% cuando facturas a empresas, modelos trimestrales en plazo) y una vez que los interiorizas se convierten en rutina.

Lo que sí recomendamos es no hacerlo a mano. Con la normativa VeriFactu a la vuelta de la esquina y la Agencia Tributaria cruzando cada vez más datos de forma automatizada, tener un software de facturación que te genere las facturas correctamente y te prepare los modelos trimestrales no es un lujo: es una necesidad operativa.

Si te queda alguna duda sobre un caso específico (comisiones internacionales, operaciones con IVA de caja, regímenes especiales), consulta con tu asesor fiscal. Esta guía cubre el 90% de las situaciones habituales de un agente inmobiliario en España, pero cada negocio tiene sus particularidades y un buen gestor vale su peso en oro.